Zwangsräumung nach Zwangsversteigerung?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Ihr Lieben! Ich bin neu hier und habe leider noch keine passenden Antworten zu meinen Fragen gefunden… Mein Freund und ich haben durch Zufall erfahren das in dem Ort, in dem wir gerne ein Haus kaufen (kleiner Ort deshalb eher selten ein Haus zu verkaufen)möchten, eins zur Zangsversteigerung ansteht. Habe mich auch mit diesm Thema noch nicht viel beschäftigt, außer das was ich in den letzten Tagen aus dem Internet gefunden habe…Das Haus ist reletiv neu (BJ 2003) und hat einen Verkeherswert von 151000€. Da es Mitlerweile der 4. Termin ist, kann man wohl auch ab 50% schon den Zuschlag bekommen. Jetzt habe ich von einem Kollegen erfahren, der auch schon mal an dem Haus interessiert war und sich dann aber für neubauen entschieden hat, das der Eigentümer (um die 50 mit Frau) ein sehr merkwürdiger Mann sein muss. Wegen der Sorge denn Eigentümer nicht aus dem Haus zu bekommen, hat er dann vor 3 Jahren lieber selber gebaut. Ein Gutachten von dem Haus konnte lt. Amtsgericht nur von aussen erstellt werden, da der Eigentümer keinen ins Haus lässt. Der Kollege hatte auch die Bank des Eigentümers angerufen die Aussage von denen war : „Für 100.000 könnt ihr das Haus gleich haben. Die Leute haben von dem Kredit nicht 1 Rate gezahlt…“ Nun meine Fragen: Bekommt man den Eigentümer auf jeden Fall aus dem Haus? Denn der scheint ja ein kleines Schlitzohr zu sein, wenn der da schon seit 7 Jahren ein Haus gebaut hat und keine Rate zahlt und immer noch drin wohnt…?? Ist mir ehrlich gesagt unbegreiflich wie sowas sein kann… Oder sollte man lieber mit der Bank verhandeln und dem Eigentümer ggf. ein Wegegeld anbieten? Es gibt zwar eine Zwangsräumung aber bekommt man den Eigentümer damit auch sicher raus und wie lang kann sich sowas hinziehen?
Mein Freund ruft nächste Woche (Sachbearbeiterin ist krank)auch noch mal auf der Bank an um mal selber zu hören was die dazu sagen. Das Haus wäre perfekt für uns, genau da wo wir es haben wollen und sogar noch sehr neu. Bei den Terminen 1+2 war kein Bieter da und bei Termin 3 war einer da der hat 75000 geboten (der Eigentümer hat dann auf die letzte Sekunde noch einen Bürgen irrgend woher gezaubert. Sollte man auf so ein Haus überhaupt bieten oder handelt man sich da nur Ärger ein? Und wieviel sollte man überhaut bieten? Weniger als dei 50%?
Vielen Dank schon mal!

LG Silvia

#2

Hi,

nicht ganz einfach Euer Vorhaben.

Das Haus ist reletiv neu (BJ 2003)
und hat einen Verkeherswert von 151000€.

Vorab,… Haus…Bj 2003…151.000 VK-Wert? Auf welcher Basis? Gutachten des Gerichts? Habt Ihr mal im Netz vergleichbare Objekte auf den Preis untersucht?

Da es Mitlerweile der
4. Termin ist, kann man wohl auch ab 50% schon den Zuschlag
bekommen.

Entweder Ihr lebt in einer infrastrukurell „toten“ Gegend, oder es gibt echte Probleme mit dem Objekt.

Das kann, muss es aber nicht, mit dem bisherigen Eigentümer zusammenhängen. Habt Ihr mal mit Nachbarn gesprochen?

Bekommt man den Eigentümer auf jeden Fall aus dem Haus?

Ganz klar JA. Nur wann und wie… das kann keiner sagen.

der scheint ja ein kleines Schlitzohr zu sein, wenn der da
schon seit 7 Jahren ein Haus gebaut hat und keine Rate zahlt
und immer noch drin wohnt…??

Das lässt darauf schließen, dass der Ersteigerer auch Probleme bekommen wird.

Oder sollte man lieber mit der Bank verhandeln und dem Eigentümer
ggf. ein Wegegeld anbieten?

  1. Was willst Du mit der Bank verhandeln? Die verkauft Euch das Haus nicht. Die können Euch nur sagen, bei welchem Kaufpreis das Gebot angenommen wird.

  2. Das hat schon des öfteres geholfen, dem Nocheigentümer einen Auszug schmackhaft zu machen. Aber auf keinen Fall vor Auszug zahlen… :smile:

Es gibt zwar eine Zwangsräumung aber bekommt man den
Eigentümer damit auch sicher raus und wie lang kann sich sowas
hinziehen?

Das kommt darauf an, ob der bisherige Besitzer mit „harten Bandagen“ kämpft. Im Zweifel können hier auch mal 12 Monate oder mehr draufgehen.

Mein Freund ruft nächste Woche (Sachbearbeiterin ist
krank)auch noch mal auf der Bank an um mal selber zu hören was
die dazu sagen.

Die Bank hat keinen Einfluß auf das verhalten des Eigentümers. Und die wird alles tun, das Objekt „loszuwerden“ (Also auch solche Aussagen tätigen: „Sicher bekommen Sie den Eigentümer raus. Sie haben ja einen Titel. Das geht schnell.“)

Und wenn es dann nicht schnell geht?

(der Eigentümer hat dann auf die letzte Sekunde noch
einen Bürgen irrgend woher gezaubert.

Er kämpft anscheinend…

Sollte man auf so ein
Haus überhaupt bieten oder handelt man sich da nur Ärger ein?

Ich würde sagen, dass Ärger vorprogrammiert ist…

Und wieviel sollte man überhaut bieten? Weniger als dei 50%?

Entweder bei der Bank den möglichen akzeptierten Preis erfragen und soviel bieten, oder die Versteigerung mit einem Geringstgebot eröffnen. Nicht selten verhandelt die Bank bei der Versteigerung „vor der Tür“ einen Preis. Hauptsache es sind keine Bieter da, die den Preis plötzlich hochtreiben.

Viel Glück

#3

Wenn du es mit einem klugen Eigentümer zu tun hast, kannst du dich warm anziehen.
(Allerdings spricht einiges dagegen…jmd. der clever ist, kommt nicht in die Situation, von Anfang an keine einzige Rate zahlen zu können)

Was könnte passieren…nur ein worst case Szenario:
Du gewinnst die Versteigerung…
der Schuldner fechtet die Beschlüsse des Amtsgericht an…
deine Bietungssicherheit liegt während des Verfahrens auf Eis und du bist natürlich, falls sich der Zuschlag als rechtens herausstellt an ihn gebunden.
Nach einem Jahr kommt die Entscheidung, dass der Zuschlag rechtens war.
Der Schuldner macht dir trotzdem die Tür nicht auf - spielt toter Mann.
Du beauftragst einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Der gibt dem Schuldner erneut eine Frist. Nach schätzungsweise drei Monaten, einem Kostenvorschuss von deiner Seite, steht der Gerichtsvollzieher vor der Tür - mit Schlosser und Möbelpacker.
Die Tür öffnet sich, eine alte Frau zeigt dir einen Mietvertrag, weist auf Schwerbehinderung, mentale Probleme, Hausarzt in der Nähe, Suizidgefährdung etc hin und fordert dich auf, erst einmal das Haus zu renovieren, da das ja im Mietvertrag zugesagt wurde (den du ja jetzt als neuer Eigentümer übernommen hast), sonst kürzt sie die vereinbarte Pauschalmiete, die sowieso niedriger als die Betriebskosten ist.
Im Mietvertrag ist Kündigung per Eigenbedarf ausgeschlossen, aber das Recht auf Untervermietung eingeräumt. Natürlich kann sie Teile des Hauses an ihren Sohn, dem Schuldner, nun untervermieten.

So grass kann es kommen, muss es aber nicht.
Mein Tipp: Biete nur soviel Geld, dass es in einem solchen Fall nicht zu deiner eigenen Privatinsolvenz kommt.
Gruß n.

#4

Hallo, Zuschlag nicht ab 50% sondern unter 50% möglich.
Biete deshalb nur bis 45% = rd.68.000 €. Gruß

#5

Hallo,

sagen wir es doch mal ganz pragmatisch: Die Bank mit all ihren Profis hat es nicht geschafft den Mann da raus zu bekommen, um das geräumte Objekt dann problemlos zu sicherlich erheblich besseren Konditionen verwerten zu können. Und jetzt kommst Du als Laie ohne passende Ausbildung/Berufs-/Lebenserfahrung daher, und meinst, dass Du es mit ein paar netten Ratschlägen aus einem Internetforum schaffen könntest?

Ich meine das gar nicht böse, und will Dir sicher nicht zu nahe treten, aber man sollte sich bei Dingen, die wirklich existenziell für einen sind, nicht überschätzen und übernehmen. Ich hab als Anwalt schon einige ZV-Situationen gütlich für alle Beteiligten regeln können, indem man sich dann auf einen freihändigen Verkauf geeinigt hat, aber was Du hier so schreibst, klingt es nicht danach, als ob man diese Chance hier hätte. Und von einer streitigen Abwicklung würde ich selbst als Jurist und mit solchen Fällen erfahren, die Finger von lassen.

Da kann alles passieren, bis dahin, dass Dir der bisherige Eigentümer lieber die Bude abfackelt, als auszuziehen. Aber auch wenn er nur vor Auszug nach Jahren teuerer gerichtlicher Streitereien noch mal eben alle Sanitärobjekte und Fenster zerschlägt, das Wasser aufdreht, … wird aus dem Schnäppchen schnell ein jahrelang dauernder Albtraum.

Gruß vom Wiz

#6

Hallo Silvia,

ich wäre vorsichtig. Wenn jemand sieben Jahre in einem Haus wohnt, ohne zu bezahlen, dann ist dieser jemand sicher kein Zeitgenosse, dem ich begegnen möchte.

Wenn du nun eine Zwangsräumung durchsetzt, wirst du dir diesen Jemand wohl zum Feind machen. Seine bequeme (und kostenlose) Bleibe ist weg. Je nachdem, wie er tickt, kann das alles Mögliche nach sich ziehen.

Nur mal so zum drüber Nachdenken. Mir wäre unwohl, nach einer Zwangsräumung selbst in eine Immobilie einzuziehen.

Schöne Grüße

Petra