Rechtsfrage: Malerkosten - Selbstdurchführung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag

Ich benötige guten Rat in einem Rechtsfall. Es geht um eine Vereinbarung im Rahmen eines Mietvertrages.

Beim Abschluss des Mietvertrages wurde mit der Hausverwaltung vereinbart, dass die Malerarbeiten an einer bestimmten Wand von dem Vormieter übernommen werden müssen. Die Vereinbarung (nach Vorschlag der Hausverwaltung) war wie folgt:
Ich müsse einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs einreichen, dann würde mir dieser Betrag erstattet werden. Dann sei es mir überlassen ob ich die Arbeiten jetzt oder später durchführen lasse bzw. die Arbeiten selber ausführe.

Nach mehrmaliger Fristsetzung für die Kostenerstattung habe ich das Geld von der Miete abgezogen. (etwa ein viertel Jahr später)
Nach etwa einem Jahr (seit Einzug) möchte die Hausverwaltung nun das abgezogene Geld überwiesen haben und dann eine ordentliche Abrechnung machen.
Diese soll aber - entgegen der damaligen Vereinbarung - nur die Materialkosten plus 3h Arbeitszeit (Zeit wie in dem Angebot angegeben, Materialkosten nach Rechnungsvorlage) erfolgen.
Grund ist wohl, dass die Vereinbarung der Hausverwaltung mit der Vormieterin (Anwältin) eine andere ist und Sie das Geld für nicht durchgeführte Arbeit nicht bekommt.

Dies widerspricht meiner Meinung nach ganz klar der Vereinbarung welche einen mündlichen Vertrag darstellt und Teil des Mietvertrages ist. Die Vereinbarung von Hausverwaltung mit Vormieter hat mit meiner nichts zu tun, richtig?

=> Wie ist hier die rechtliche Lage?

Update:
Heute habe ich erfahren, dass das ganze momentan von dem Anwalt der Hausverwaltung geprüft wird. So wie ich das verstanden habe, ist sie wohl doch gewillt den Betrag anzuerkennen, ABER offenbar darf ich die Mehrwertsteuer nicht berechnen.

=> Ist das so rechtlich korrekt?

Vielen Dank schonmal für die Mühe das durchzulesen. Würde mich über kompetenten Rat sehr, sehr freuen.

#2

Hallo, leider kann ich deine FRage nicht beantworten. Mein rat wäre, dass du dich zwecks der Klärung an deinen örtlichen Mieterverein wendest, weil das Problem doch sehr speziell ist.

Eklis64

#3

Hallo Oliver, alles richtig - Deine Vereinbarung hat Gültigkeit - MwSt. dürfen aber nur „vorsteuerabzugsberechtigte“
einsetzen z.B. Selbstständige - Arbeitnehmer z.B. nicht! LG Lennonmc

#4

Vielen Dank Lennonmc

d.h. ich werde 19% des Rechnungsbetrages zurück zahlen müssen. Der Rest ist so in Ordnung, ja?
Und wenn Sie das Geld von der Vormieterin nicht bekommt, weil sie eine andere Vereinbarung mit ihr hat, ist das ihr Problem, richtig?

Danke, Grüße, Oliver

#5

Kann ich leider nicht weiterhelfen. Vielleicht bei der Verbrauerzentrale erkundigen.

#6

Hallo Oliver,
Vereinbarungen, die Dich nicht betreffen, müssen Dich auch nicht stören - richtig!
Gruß Lennonmc

#7

Hallo Oliver,

wie Du den Fall siehst, ist grundsätzlich richtig. Wenn Eure Vereinbarung wie geschildert war, dann ist das ein mündlicher Vertrag und damit gültig. Problem mit mündlichen Verträgen ist die Nachweisbarkeit, deshalb macht man so etwas IMMER und ausnahmslos SCHRIFTLICHT. Aber Du suchst Rat und keine Belehrung… :wink: Künftig bitte immer schriftlich, dann gibt es keine Probleme wie diese.

Aufgrund Deines Updates kürze ich jetzt die Ausführungen ab. Es ist völlig richtig, dass die MwSt. nicht erstattet wird, denn diese ist ja nicht angefallen. Wenn Du also den Nettobetrag des KVA bekommst, ist alles tutti. Sonst melde Dich einfach nochmal.

VG
nch

#8

… eins habe ich noch vergessen:

Grundsätzlich darfst Du eine eigene Forderung gegen die Miete aufrechnen und hast auch ein Zurückbehaltungsrecht. Wichtig dabei: Du musst die Aufrechnung dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete bekanntgeben.

Ganz formal korrekt müsstest Du jetzt also der Zahlungsaufforderung Deines Vermieters nachkommen und den Betrag zurücküberweisen. Ich würde dann sofort den Dir noch zustehenden Betrag anmahnen und gleichzeitig bekanntgeben, dass Du sonst den Betrag mit der übernächsten (!) wg. Monatsfrist Miete aufrechnest. Dann kann Dir der Vermieter nicht für die AUfrechnung ans Bein pissen. Wenn Ihr Euch jetzt aber einig sein solltet, dass es so einfach bei der Verrechnung bleibt, ist das auch ok, aber bitte auch hier SCHRIFTLICH bestätigen lassen vom Vermieter.

vg

#9

Hallo Herr Lindner,

vielen Dank für die Anfrage.

Also, da ich kein Rechtsanwalt bin, möchte ich voranstellen, dass dies nur eine generelle Auskunft sein kann, die keinen Anspruch auf Richtigkeit hat und somit auch nicht rechtsverbindlich sein kann. Diesen Passuns setzte ich zu meiner eigenen Sicherheit voran. Um eine Rechtsberatung zu erhalten, wäre es erforderlich, entweder zu einem Rechtsanwlat zu gehen oder zum Mieterschutzbund.
Zumindest kann mein Hinweis eine grobe Leitlinie sein:

Also, ich fasse einmal zusammen:

Teil 1:
Sie haben eine Wohnung gemietet, in der eine Wand zu streichen gewesen ist. Vor Mietung der Wohnung wurde „mündlich“ vereinbar, dass ein Kostenvoranschlag eingeholt werden muss und dann der Betrag ausgezahlt werden würde.

Grundsätzlich ist dies ein Vertrag nach dem BGB und würde im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung danach geregelt werden.

Zur Frage „mündliche Verträge“:
Ja, grundsätzlich sind diese ebenso gültig, wie auch schriftliche.
Hier tritt jedoch immer das Problem der Beweisbarkeit auf. Alles was nicht eindeutig vereinbart und niedergeschrieben wurde, müsste in anderer Weise gerichtlich verwertbar bewiesen werden.

Wenn es sich so verhält, dass Sie mit einem Vertreter der Hausverwaltung das vereinbart haben, dann stünde im Streitfalle Aussage gegen Aussage.
Hier wird ein Richter nicht eindeutig entscheiden können und wahrscheinlich wird ein Vergleich vorgeschlagen werden.

Gibt es Zeugen auf Ihrer Seite, die die Vereinbarung so eindeutig untermauern können? Gibt es Zeugen auf der Seite der Hausverwaltung?

Auch wenn ein mündlicher Vertrag grundsätzlich gültig ist, so muss der Inhalt auch bewiesen werden.

Fazit hierzu:

Wenn Sie keine Zeugen haben, werden Sie, auch wenn sie möglicherweise im Recht sind, dies vielleicht nicht eindeutig beweisen können.
Im Falle eines Vergleichs müssten Sie Ihren Rechtsanwlat auf jeden Fall selbst zahlen.

Eine gute Alternative zu einem gerichtlichen Streit könnte ein Schiedsmann oder ein Mediator sein, der im Gespräch eine einvernehmliche Einigung herbeiführen kann.

Wie Sie in Teil 2 geschrieben haben, hat sich die gegenerische Partei nun doch dazu bereit erklärt, die Kosten, abzüglich der Mehrwertsteuer, zu begleichen.

Grundsäztlich dürfte es so sein, dass das korrekt ist.

Ich ahbe zwar keine Quellen bei dieser Art von verträgen, es ist jedoch so, dass bei Kfz-Schäden ja regelmäßig nach Gutachten abgerechnet werden kann. Besagt das Gutachten, dass der Schaden beispielsweise € 1000,- beträgt, erhält man von der Versicherung diesen Betrag, abzüglich der Mehrwertsteuer. Dies ist soweit ich weiß, geregelt und rechtens. Die Mehrwertsteuer bekommt man erst dann nachgezahlt, wenn man den Schaden von einem Fachbetrieb reparieren ließe.
Da auch solche Schäden nach dem BGB und anderen Regelungen (Abgabenordnung pp) reguliert werden, dürfte es sich in Ihrem Fall analog verhalten.

Fazit:

Soweit ich es vermuten würde, ist es richtig so, dass Sie die Summe erhalten können, aber tatsächlich abzüglich der Mehrwertsteuer, da diese normalerweise buchhalterisch ein durchlaufender Posten ist und an das Finanzamt abzuführen ist, wie es auch ein Malerbetrieb machen würde… Somit ist die Mehrwertsteuer nur dann erstattungsfähig, wenn Sie die Arbeiten durch einen Handwerksbetrieb durchführen ließen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen ein wenig helfen können.

Viele Grüße
eterno

#10

Vielen lieben Dank für die zahlreichen Antworten.
Ihr seid spitze!!! Hat mir sehr weitergeholfen.

Ok, wenn das bei den KfZ Fällen so läuft, dann passt das ja ganz gut. Ist ja ähnlich.

Bezüglich des Mietabzugs: Ich habe mehrere Fristen gesetzt, aber die Ankündigung des Abzugs erfolgte vermutlich keine 4 Wochen vorher sondern unmittelbar nach Ablauf der 3. Fristsetzung.

Ich habe der Hausverwaltung jetzt geschrieben, wenn wir uns über den Anspruch des vollen Betrages abzüglich des MwSt Anteils einig sind, so soll sie mir das schriftlich bestätigen, dann werde ich den Differenzbetrag unverzüglich an den Vermieter überweisen.

Ich hoffe die Hausverwaltung lenkt ein.

Viele Grüße

#11

Hallo,
bitte beim Mieterbund um Rechtshilfe bitten, ist nicht mein Gebiet! Viel Glück und Gruß,
DNeu

#12

Mangels detaillierter schriftlicher Abmachung scheint mir der Vorschlag des Anwaltes der Hausverwaltung vernünftig, falls er sich so wie vermutet konkretisiert. Ein (annehmbarer) Vergleich ist immer besser als ein (ungewisser) Prozess.

#13

Ich fand schon die Anerkennung der Arbeitskosten und der Materialkosten korrekt, alles weitere würde ich als Geschenk betrachten, dass die hausverwaltung macht, um Stress zu vermeiden.
Natürlich können Sie keine Mehrwertsteuer einkassieren, denn Sie führen ja als Nicht-Gewerbebetrieb auch keine ab.

Also das Angebot dankbar akzeptieren.

#14

Hallo,
ein Abzug der MWSt darf von Ihnen nicht gefordert werden, wenn sie kein Gewerbetreibender sind! Die Wohngesellschaft darf nach meinem Kenntnisstand die MWSt nicht vom Schädiger verlangen, da sie Vorsteuerabzu berechtigt ist. Dann hätte sie sich jedoch selber um einen Voranschlag auf eigene Rechnung kümmern müssen. Dadurch, dass diese Tätigkeit auf sie „abgewälzt“ wurde, bleibt die Wohngesellschaft auf der MWSt sitzen, das soll jedoch nicht ihr Problem sein! Ich bin kein Anwalt und empfehle die VZ oder einen Mieterverein einzubinden.
MfG

#15

Hallo:
Nun, die grundsätzliche Frage ist, ob diese Vereinbarung schriftlich erfolgt ist. Wenn Ja: Dann gibt es keine Probleme und es muß genauso erfolgen, wie es vereinbart wurde.
Wenn nein: Dann ist die Sache schwieriger. Zwar zählen auch mündliche Vereinbarungen, aber zum Zwecke der Beweisführung ist das immer problematisch.

DU hast eine Vereinbarung getroffen, wer mit wem welche ANDERE Verabredung trifft / getroffen hat, ist nicht DEIN Problem.

Was das update angeht. Du hast das Recht, den Gesamtbetrag incl. Mwst erstattet zu bekommen, da du diesen auch bezahlt hast.

Dessen ungeachtet kannst du über die Einkommensteuer / Lohnsteuerjahresausgleich diese Kosten teilweise absetzen.

Ich hoffe mit den Angaben gedient zu haben.

Gruß

Boone

#16

Hallo, ich antworte nur auf das Update: Ja, das ist korrekt. die MwSt hat in diesem Fall nichts zu suchen und darf abgezogen werden.-
Gruß, Achim