Mietrecht Wohnraumberechnung Mietminderung

Liebe/-r Experte/-in,
Hallo,in meinem Mietvertrag stehen 80qm Wohnfläche, es ist eine Dachgeschoßwohnung.Von Terrasse steht dort nichts,hab aber die mündliche Erlaubnis die Terrasse im Garten mit zu benutzen.Nun haben wir mal die Wohnfläche berechnen lassen und wir kamen auf 63 qm ,wegen der Schräge.
Nun meint mein Vermieter die Terrasse würde mitberechnet.
Ist das rechtens,weil sie nicht im Mietvertrag steht.Wenn nicht was kann ich machen? Mietminderung?Vielen Dank für Ihre Anwort

Vermietet ist grundsätzlich nur das, was im Mietvertrag steht. Sicherlich gibt es dort auch eine Klausel, nach der mündliche Nebenabreden unwirksam sind. Das hieße, die Terrasse ist nicht mitvermietet und kann daher auch nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen (was eh nur mit max. 50% möglich ist). Das bedeutet natürlich dann auch, dass die Nutzung der Terrasse flach fällt.

Eine Mietminderung ist tatsächlich möglich, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im MV angegebenen Fläche nach unten abweicht. Zumindest ist das gängige Rechtsprechung.

Fazit: Wenn Sie die Terrasse tatsächlich auch nutzen wollen, sollten Sie alles so belassen. Anderenfalls müssen Sie für sich entscheiden, ob Ihnen das den Ärger wert ist. Wenn ja, sollten Sie ganz gute Chancen haben, die Sache durchzuboxen, aber das kann ein Anwalt oder der örtliche Mieterverein sicher besser beurteilen.

Hallo,
eine Abweichung der Wohnfläche vom Mietvertrag darf max. 10 % betragen. Da die Terrasse nicht mit im Mietvertrag steht, darf diese auch nicht angerechnet werden, da sich der Mietpreis auf die gegebene (also die die im Mietvertrag stehende) Wohnfläche bezieht. Ich würde dem Vermieter mitteilen, dass er eine Neuvermessung durchführt und den Mietvertrag ändert. Weiterhin haben Sie das Recht, die Miete rückwirkend zurückzurechnen und gegenüber dem Vermieter eine Forderung aufzumachen. erst wenn er nicht selbstständig die Änderung vornimmt, können Sie die Miete, um den errechneten Betrag mindern. Aber aufpassen! Solch eine Sache kann schnell zum Rechtsstreit werden.

Hallo,
bei einer Dachwohnung ist die Berechnung nicht ganz einfach weil auch die Dachschrägen berücksichtigt werden müssen. Bei Dachgauben und Dachfenstern wird die Berechnung richtig aufwendig.

Wenn die Terasse mitgerechnet werden soll, so darf diese mit 50% der Fläche berücksichtigt werden.

So lange die Differenz der tatsächlichen Fläche nicht mehr als 10% ist, könnt Ihr gar nix machen.

Markus

Hallo,
Iher Frage entscheidet sich nach der mündlichen Vereinbarung mit Ihrem Vermieter. Wenn es sich bei der Terassennutzung lediglich um eine Mitbenutzung handelt, sprich, andere Mieter die Terasse gleichermaßen benutzen dürfen, dann gehört die Terasse nicht mit zur Mietsache. Wenn Ihnen die Terasse allerdings zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung überlassen wurde, wobei kein anderer (auch nicht der Vermieter) ein Nutzungsrecht hat, könnte die Terasse mit zur Mietsache gerechnet werden. Insoweit sind mündliche Vereinbarungen genauso bindend, wie schriftliche. Die Frage ist nur, ob Ihr Vermieter den Abschluss dieser Vereinbarung nachweisen könnte.
Wenn die Terasse mit zur Mietsache gerechnet werden müsste, liegt die Größenabweichung unterhalb der 10%-Grenze, so dass Sie keine Rechte geltend machen können.
Wenn die Terasse nicht zur Mietsache gerechnet wird, haben Sie ein Recht der anteiligen Mietminderung. Maßstab für die Minderung ist dabei die Bruttowarmmiete (Grundmiete plus kalte Betriebskosten plus Heizkosten), so der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 225/03).
Inzwischen gibt es sogar ein BGH-Urteil, nachdem auch eine fristlose Kündigung erlaubt ist, wenn die Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist (Az. VIII ZR 142/08).
Sie müssen aber schnell handeln, denn anderenfalls könnte eine vorbehaltlose Zahlung der Miete zur Akzeptanz führen.
Gruß
apfjur
http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de

Guten Abend,

und danke für die Anfrage.

Grundsätzlich einmal kann der Vermieter nur die Fläche für die Wohnflächenberechnung heranziehen, welche auch schriftlich im Mietvertrag verankert ist.

Das er Ihnen die Nutzung der Terrasse mündlich zugesagt hat, steht auf einem anderen Blatt Papier. Diese Entscheidung kann von rechts wegen vom Vermieter jederzeit wieder rückgängig gemacht werden.

Wenn die Terrasse von Ihnen nachweislich auch genutzt wurde und in Zukunft wird, dann werden Sie sich die Nutzung mit der Fläche der Terrassengröße zu 50 % anrechnen lassen müssen.

Sollte also die Terrasse 15 m² groß sein, dann müssen Sie sich die Hälfte davon, also 7,50 m² als Wohnfläche bzw. Nutzfläche anrechnen lassen. Grundsätzlich jedoch nicht mehr wie 50 %.

Sollten Sie an einer permanenten Nutzung der Terrasse interessiert sein, dann können wir Ihnen nur raten, sich die Nutzung mit der Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag zwingen eintragen zu lassen. Liegt es nicht in Ihrem Interesse, dann weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin. Jedoch haben Sie dann eine Problem, denn sollte die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche definitiv bei nur 63 m² liegen, dann ist Ihnen eine Wohnflächenminderung von max. 10 % zuzumuten. Das würde bei Ihnen heißen, 80 m² laut Mietvertrag, davon 10 % = 8 m² max. Wohnflächenabweichung. Macht dann eine Mindestgröße von 72 m² bis max. 80 m² Wohnfläche.
Sie jedoch verfügen wohl offensichtlich über nur 63 m² Wohnfläche, dass sind dann nochmals 11,25 % weniger Wohnfläche als maximal zulässig.

Hier haben Sie ein Recht der Mietminderung mit einer Rückforderungsfrist von 3 Jahren. Das heißt für Sie, Sie können die Miete auf die tatsächlichen 63 m² einkürzen. Hier jedoch nicht nur die Nettokaltmiete, sondern auch die Mietnebenkosten mit einbeziehen. Auch können Sie für die überzahlten Quadratmeter Wohnfläche = 80 m² laut Mietvertrag abzüglich tatsächlicher Wohnfläche von 63 m² = 17 m² für die zurückliegenden 36 Monate die Mietkosten zurückfordern.

Sollte der Vermieter nicht darauf eingehend, dann haben Sie ein Sonderkündigungsrecht wegen arglistiger Täuschung mit Schadensersatzanspruch gegen Ihren jetzigen Vermieter.

Wir können Ihnen daher nur raten mit einer schriftlichen Fristsetzung an Ihren Vermieter um Korrektur des Mietvertrages zu bitten. Sollte er dies ablehnen, dann schriftliche auf das Sonderkündigungsrecht wegen arglistiger Täuschung hinweisen. Erfolgt dann wiederum keine Reaktion, können Sie den Anspruch der letzten 36 Monate aus der überzahlten Bruttomiete mit in Zukunft zu zahlenden Beträgen verrechnen.

Jedoch hier die Bitte unterrichten Sie Ihren Vermieter über Ihre geplante weiter Vorgehensweise schriftlich. So sind Sie sicher, dass Sie alles Erdenkliche getan haben um den Sachverhalt zur beiderseitigen Zufriedenheit zu lösen. Macht auch bei eventuellen gerichtlichen Angelegenheiten einen besseren und vor allen dingen professionelleren Eindruck.

Wir hoffen wir konnten helfen.

Mit freundlichen Grüssen