Mietrecht - Vertreterversammlung und Vollmacht

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo WWW Experten,

Meine Mutter ist die Eigentümerin der Wohnung in der ich zur Miete wohne. Da sie zur Eigentümerversammlung in zwei Wochen nicht kann hat sie mir mit der, der Versammlungsmitteilung beigefügten, Vollmacht, genau diese übertragen. Als wir heute die Hausverwaltung über dies informierten wurden wir sehr direkt abgewiesen. Laut der Verwalterin darf NUR der Eigentümer und kein Bevollmächtigter zur Versammlung erscheinen, andere werden dem Saal verwiesen sollten sie dennoch auftreten (wäre bereits mehrfach in der Vergangenheit passiert). Nun meine Frage, ist dies in irgend einer weise rechtens? Laut ihrer Angabe ist die Vollmacht nur dazu da, der Hausverwaltung die Stimme abzutreten, sollte der Eigentümer nicht erscheinen können (beziehungsweise wäre auch eine Abtretung an den, man glaubt es kaum, Hausmeister erlaubt, nur eben nicht an jemand anders), und somit der Hausverwalterin selbst eine weitere Stimme zu geben. Da meine Mutter 2/50stel der Wohnungen besitzt finde ich einen solchen Schritt schon sehr an Illegalität grenzend.

Nun meine Frage, wie kann ich mich in zwei Wochen dagegen wären des Saals verwiesen zu werden, welche Gesetze würden mich stützen? Und was kann ich tun falls trotz dieser Grundlagen ein Verweis trot, kann ich diesen, ggfs. mit Hilfe des Mieterschutzbundes anfechten?

Vielen Dank im Voraus für die investierte Zeit!

#2

Hallo Fain,
das ist sehr sonderbar, aber zu viel für mich zu schreiben. Kannst mich gerne anrufen heute Abend, bin noch lange im Büro zu erreichen. Kann dich dann kostenlos beraten: 07121 9 777 444

Kanzlei EGER & Parnter
Hartmut Eger, Dipl.Verwaltungswirt
Freier Sachverständiger für Wohnungswirtschaft

#3

Ich wünschte, ich könnte helfen, bin aber kein Jurist und kenne mich daher in dieser Sache nicht aus.
Alles Gute!

#4

Danke nochmal für das Telefonat, war sehr aufschlussreich.

Möchte hier nur kurz die Info zusammentragen für spätere Nachfragen anderer. Man sollte den Teilungsvertrag untersuchen, darin kann durchaus eine Teilnahme Dritter an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden, beziehungsweise auf „Verwandte in direkter Linie“ beschränkt werden. Nur einen Anwalt kann man nie direkt ausschließen, dieser dürfte durch eine Vollmacht immer den Eigentümer vertreten.

Also, „Teilungsvertrag“ (darin wird die ursprüngliche Teilung der Einheiten festgelegt) anschauen, da steht die genaue Antwort drin ob’s nun geht oder nicht!

Danke nochmal und ich hoffe auch zukünftigen Fragestellern mit der Zusammenfassung geholfen zu haben!

#5

Hallo Fain,

zuerst: Hier handelt es sich nicht um Mietrecht. Durch die „Nicht“-Teilnahme als Mieter stehst du in deiner Eigenschaft als Mieter weder besser noch schlechter. Hier geht es ausschließlich um Wohnungseigentumsrecht und die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eine dieser Belange ist der „Schutz“ der Wohnungseigentümerversammlung. Diese ist nicht öffentlich, es dürfen somit keine Fremden teilnehmen. Andernfalls können Beschlüsse angefochten werden. Es ist Aufgabe des Verwalter hierauf zu achten. Was ist der Hintergrund: Zum einen sollten Probleme der Gemeinschaft nicht unmittelbar im Anschluss an die Sitzung in der Nachbarschaft oder im Ort jedermann bekannt werden. Auch sollten Eigentümer nicht an Ihrem Stimmverhalten durch die Teilnahme Fremder beinflusst werden.

Jedoch ist es möglich Vollmacht zu erteilen. Der Bevollmächtigte vertritt dann den Wohnungseigentümer. Wer alles bevollmächtigt werden kann wird oftmals von der notariellen Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt. Üblich sind Beschränkungen auf Miteigentümer, die Verwaltung, oder Angehörige der rechts- und steuerberatenden Berufe. Der Hausmeister gehört nicht zu dem üblichen Kreis, das dürfte wohl ein (schlechter) Scherz sein.

Die Teilungserklärung hat (oder sollte) jeder Eigentümer haben. Definitv verfügt die Verwaltung über diese. Lies die Teilungserklärung mit Hinblick auf Beschränkungen bei der Bevollmächtigung zur Eigentümerversammlung durch. Diese ist für die Frage deiner Teilnahme an der Versammlung maßgeblich.

Steht hier nichts drin, so steht m.E. nach deiner Teilnahme als Sohn mit Vertretungsvollmacht nichts im Wege. Wichtig: Vollmacht mit Unterschrift deiner Mutter im Original mitbringen.

Falls die Teilungserklärung deine Teilnahme zulässt und du zu Beginn rausfliegst dann dokumentier dies und lass dich anwaltlich für eventuell weiteres Vorgehen beraten.

LG Frank

#6

Hallo Hilfesuchender,

eine Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich.
Wenn die Teilungserklärung keine Einschränkungen erhält, kann sich ein Eigentümer grundsätzlich durch jedermann in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Er darf dann aber nicht an dieser teilnehmen.
Die Vollmachtsurkunde muss im Orginal vorgelegt werden.
Auch muss die Gemeinschaftsordnungen eingesehen werden, ob der Personenkreis eingeschränkt ist, welcher an der Versammlung teilnimmt.
Helfen kann hier eventuell der Haus- und Grundbesitzerverein, nicht der Mieterschutzbund.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Joachim

#7

Hallo,

da kann ich kaum helfen. Das hängt sicher von der internen Vertragslage der Eigentümergemeinschaft ab.

#8

Hallo Fain,
rechtliche Hinweise darf ich hier nicht geben. Deshalb nur folgende Tipps:
a) Die Stimmrechtsvollmacht ist normalerweise nicht beschränkt (Wohnungseigentumsgesetz)
b) Wenn eine, wie von Ihnen geschilderte, Beschränkung vorliegt, kann dies nur in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein (Teilungserklärung). Diese müßte bei Ihrer Mutter vorhanden sein, ansonsten kann man sie auch beim Grundbuch einsehen. Unter „Stimmrechtsvollmacht“, „Wohnungseigentümerversammlung“ oder ähnliches müßten die Regelungen zu finden sein.
c) Wenn keine Regelungen vorhanden sind, dann zur Eigentümerversammlung gehen, sich des Saales verweisen lassen, dies dokumentieren, und anschließend unter Zuhilfenahme eines Anwaltes die Beschlüsse anfechten.

Mit freundlichen Grüßen aus Magdeburg

#9

Hallo,

generell ist so was legal. Obwohl jeder Eigentümer das Recht hat sich durch beliebige Dritte vertreten zu lassen, kann dieses Recht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden (z.B. mit der Einschränkung, dass nur Eheleute, andere Eigentümer oder nur die Verwaltung als Vertreter gewählt werden kann). Was steht in der Teilungserklärung Ihrer Mutter dazu?

Diese Einschränkung hat jedoch ihre Grenzen. Wenn jemand einen wichtigen Grund hat (z.B. zu Alt oder geistig gebrechlich ist), kann er sich doch durch eine andere beliebige Person vertreten lassen.
Kurzfristige Krankheiten, Urlaub, oder sonstiges werden dabei aber nicht als wichtiger Grund angesehen.

Liegt bei ihnen ein wichtiger Grund zur solchen Vertretung vor?

Generell ist dieses verbot sinnvoll - sonst könnte ja jedes „Kind“ von den Eltern-Eigentümern dahin kommen und über Dinge beschließen, die ihm nicht bekannt sind.

Ich finde hier können Sie, bei Ablehnung wenig tun. Erst wenn wichtiger Grund vorliegt, und Ihre Mutter entsprechend Druck auf die Verwaltung macht, könnte diese sich um-entscheiden.

Viel Erfolg!

#10

Hallo,

zuersteinmal: wenn es um eine Abstiummung geht, so kann Ihre Mutter gemäß §23 WoEigG Abs. 3 auch schriftlich eine Erklärung abgeben.

Aber zu ihrer eigentlichen Frage:
Grundsätzlich kann sich Ihre Mutter gem. §164 BGB wirksam vertreten lassen. Aber:
Ein Urteil vom OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.04.2005, Aktenzeichen I 3 Wx 317/04 besagt, dass eine Eigentümergesellschaft (so, wie es nicht unüblich ist) eine Vertretung durch einen Dritten ausschließen kann. Das wird in Satzung oder Vertrag der Eigentümergesellschaft schriftlich geregelt. So dies der Fall ist, muss ich leider sagen: Bei Nichterscheinen, keine Rechte - Vertretung nicht möglich.

Auch wenn es negativ war, hoffe ich, dass ich helfen konnte.

#11

Leider kann ich dazu nichts sagen, da ich mit mit diesen Eigentümerversammlungen nicht auskenne.

#12

Hallo Fain,

grundsätzlich kann die Gemeinschaftsordnung (oder Teilungserklärung) der WEG die Teilnahme von Nichteigentümern oder Dritten, auch wenn diese eine Vollmacht vorweisen, untersagen.
Hier gibt es jedoch Grenzen. Beispielsweise dann, wenn diese Regelung zu einer unzumutbaren Benachteiligung der zu vetretenden Miteigentümer führt. Dies ist der Fall, wenn Miteigentümer geistig, körperlich, psychisch oder physisch Handlungsunfähig sind etc. pp.
Auch wenn ausschließlich der Verwalter als vertetungsberechtigt bestimmt wird, ist dies nicht zulässig.
Damit erfolgt in der Regel eine Stimmrechts- und Vertretungsbefugnis auf den Kreis der Wohnungseigentümer, deren Ehegatten oder Familienangehörige.
Also bitte prüfen, was genau in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung steht.
Weitere Regelungen ergeben sich aus den §§ 134, 138 und 242 BGB - da aber bitte dann schon einen juristen Fragen.
Viele Grüße
WildeKerle

#13

Hallo Fain,
klar kann er einen Vertreter bringen.
Lies bitte selbst:

Die Eigentümerversammlung

  • Vertretung und Teilnahmerecht Dritter -
    Die §§ 23, 24 WEG betreffen die Versammlung „der Wohnungseigentümer“.
    Die WEG-Versammlung ist nicht öffentlich (vgl. BGH V ZB 24/92, NJW 1993,
    1329). Es dürfen folglich nur Personen teilnehmen, die entweder Eigentümer
    sind oder durch (zulässige rechtsgeschäftliche) Vollmacht den Eigentümer
    vertreten oder kraft Amtes (bspw. Zwangsverwalter) oder kraft Gesetztes (bspw.
    die Eltern eines Minderjährigen) als Vertreter teilnehmen.
    Sofern die Teilungserklärung keine Beschränkung enthält, kann sich ein
    Wohnungseigentümer grundsätzlich durch jedermann in der Versammlung
    vertreten lassen.
    Der Vertretene darf dann aber selbst nicht an der Versammlung teilnehmen
    (vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Aufl., § 24 RZ 75).
    Auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers muss
    der Vertreter aber das Original der Vollmachtsurkunde vorlegen. Es genügt
    weder eine Kopie, noch ein Telefax und es ist vom Nichtbestand der Vollmacht
    auszugehen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt werden kann (vgl. OLG
    München, Beschluss vom 11.12.2007, Az.: 34 Wx 91/2007).
    Jeder Eigentümer hat sowohl vor, als auch während der
    Eigentümerversammlung das Recht, Einsicht in die Abstimmungsvollmachten zu
    nehmen, damit er nachprüfen kann, ob die Versammlung beschlussfähig ist (vgl.
    OLG München, Beschluss vom 31.10.2007, Az.: 34 Wx 60/2007).
    Ob sich der Vertreter wiederum in Untervollmacht durch eine andere Person
    vertreten lassen darf, ist durch Auslegung der Hauptvollmacht zu ermitteln,
    wenn es an einer ausdrücklichen Regelung fehlt. Das OLG Zweibrücken (vgl.
    NZM 1998, 671) verlangt dagegen die ausdrückliche Gestattung in der
    Hauptvollmacht.
    In vielen Gemeinschaftsordnungen ist jedoch bestimmt, dass sich die
    Wohnungseigentümer in der Versammlung nur durch einen eingeschränkten
    Personenkreis vertreten lassen können, wie z. B. den Verwalter, einen
    anderen Eigentümer oder den Ehegatten.
    In diesen Fällen ist ein Bevollmächtigter der nicht zu diesem Personenkreis
    gehört, weder teilnahme-, noch stimmberechtigt (vgl. BGH V ZB 1/1986 NJW
    1987, 650).
    © RA Volker Diehl, Riesenstr. 2, 67655 Kaiserslautern, Tel. 0631 41499450, Email: [email protected] Seite 2 von 3
    Der Sinn einer solchen Regelung liegt regelmäßig darin, die Diskussion im Kreis
    der Eigentümer zu belassen und zu verhindern, dass interne Angelegenheiten
    nach außen getragen werden und während der Stimmabgabe fremde Einflüsse
    auf die Gemeinschaft einwirken.
    Nach Auffassung des BayObLG (vgl. Az.: 2 Z BR 124/1996) ist der Partner
    einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft weder einem Ehegatten, noch
    einem Verwandten in gerader Linie gleichzustellen.
    Das OLG Köln (vgl. Az.: 16 Wx 200/2003, ZMR 2004, 378) hat dagegen
    entschieden, dass der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einem
    Ehegatten gleichsteht, sofern die Lebensgemeinschaft unstreitig und auf Dauer
    angelegt ist und die Verfestigung der Gemeinschaft durch gemeinsame Kinder
    zu einem eheähnlichen oder ehegleichen Verhältnis nach außen dokumentiert
    wird.
    Neben den Fällen der Vertretung stellt sich die Frage nach einem
    Teilnahmerecht von Beratern oder von Gästen.
    Nach h.M. kann über die Anwesenheit von Gästen nicht durch Mehrheitsbeschluss
    entschieden werden, da jeder Eigentümer ein individuelles Recht auf
    Nichtöffentlichkeit der Versammlung hat.
    Gäste sind daher nur dann zugelassen, wenn ausnahmslos alle
    anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind
    (vgl. Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten § 24 RZ 44 m.w.N. und a.A.).
    Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit bleibt gewahrt, sofern Berater lediglich zu
    bestimmten Tagesordnungspunkten gehört werden und diese nicht während der
    gesamten Versammlung mit Rederecht anwesend sind.
    Im Übrigen ist es jedem Eigentümer grundsätzlich zuzumuten, sich vor der Versammlung
    beraten zu lassen oder aber seinen Berater während der Versammlung
    außerhalb des Versammlungsraumes zu kontaktieren.
    Eine Ausnahme wird von der Rechtssprechung nur dann gemacht, wenn im
    Einzelfall eine Abwägung der gegensätzlichen Belange das berechtigte
    Interesse an der Hinzuziehung eines Beraters gewichtiger ist, als das Interesse
    der übrigen Eigentümer die Versammlung auf den Kreis der
    Wohnungseigentümer zu beschränken (vgl. BGH V ZB 24/1992, NJW 1993,
    1329).
    Entscheidend sind hierbei beispielsweise in der Person des betroffenen
    Wohnungseigentümers liegende Umstände, wie hohes Alter oder geistige
    Gebrechlichkeit, aber auch Umstände, die in der rechtlichen Schwierigkeit der
    anstehenden Beratungsgegenstände zu sehen sind.
    Die bloße Zerstrittenheit der Eigentümer untereinander reicht ebenso wenig
    aus, wie die Tatsache, dass in der Vergangenheit regelmäßig Beschlussanfechtungsverfahren
    im Anschluss an die Versammlung eingeleitet worden
    sind (vgl. bayr. OLG Az.: 2 Z BR 125/1996).
    © RA Volker Diehl, Riesenstr. 2, 67655 Kaiserslautern, Tel. 0631 41499450, Email: [email protected] Seite 3 von 3
    Ein Anwesenheitsrecht wird beispielsweise bejaht, wenn der
    Verwaltungsbeirat zu einem Tagesordnungspunkt „Abberufung des
    Verwalters und fristlose Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem
    Grund“ einen Rechtsanwalt während der Versammlung hinzuziehen möchte.
    Entgegen der häufigen Praxis ist auch der WEG-Verwalter nicht befugt, einen
    Rechtsberater mit zur Versammlung zu nehmen.
    Der Verwalter selbst ist aber berechtigt, an der Versammlung
    teilzunehmen, auch wenn er kein Wohnungseigentümer ist.
    Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jedoch durch
    Mehrheitsbeschluss von der Teilnahme an der Versammlung ausschließen
    (vgl. Riecke/Schmid/ § 24 RZ 52 ff ).

Liebe Grüsse von der weissden Riesin

#14

Hallo,

sorry für die späte Antwort, war lange Zeit nicht im Lande. Inzwischen wurde Dir bestimmt schon geholfen, hoffe ich.

Alles Gute!