Verjährung von Nebenkostenabrechnung & Renovierung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag,

ich habe folgendes Problem mit meiner alten Vermieterin:

Wir sind im September 2009 in Ihre Wohnung eingezogen. Das Mietverhältnis endete regulär am 31.01.2011 (w/ Umzug unsererseits). Wir haben aber bereits in beiderseitigem Einvernehmen ab dem 15.12.2010 die Nachmieterin in die Wohnung ziehen lassen. Die Hälfte der Miete überwies sie uns (den Mietern), ab Januar gehe ich davon aus, dass die Zahlung an die Vermieterin ging.

Aufgrund der extrem schlechten Wetterverhältnisse gab es keine Schlüsselübergabe (lediglich an den Mieter). Beim Auszug beschädigten wir auch einen Teil des Laminatbodens.

Nun hat die Vermieterin immernoch unsere volle Kaution und nach mehrmaligem Anschreiben kam nur eine SMS (" Ich habe derzeit viel um die Ohren - eine Abrechnung ist nicht möglich).

Ab wann verjährt die Einforderung der Nebenkosten? (lt. meiner Recherchen nach einem Jahr)
Ab wann verjährt der Ersatz für die Beschädigung am Boden? Wie gesagt gab es keine schriftliche Wohnungsübergabe…

Besten Dank für Eure Hilfe

#2

Hallo,
in dem Fall rate ich Dir, Dich an den örtlichen Mieterschutzverein zu wenden. Dort sind Rechtsanwälte die Dich beraten können.
Gruß
chrissixyz

#3

Nebenkosten verjähren 1 Jahr nach Erhalt der Ableseabrechnung, d.h sobald dem VM die Abrechnung der Ablesefirma vorliegt muss er diese an dem Mieter weitergegeben haben.

zur 2. Frage: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kautio…

#4

Sorry , dazu kann ich nichts sagen .Tut mir leid .

#5

Hallo Focalex,

das sind kurze Fragen und es kommen lange Antworten.

Schäden am Laminat:
Der § 548 BGB (bitte dort nachlesen) besagt, daß Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs (6) Monaten verjähren. Eine gegenteilige Bestimmung ist mir nicht bekannt. Demnach müssen Sie die Reparatur des Laminatbodens nicht bezahlen.

Betriebskostenabrechnung:
Die Abrechnung ist spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres (in der Regel das Kalenderjahr)mitzuteilen (§ 556 (3) BGB). Für das Jahr 2010 muß die Abrechnung Ihnen also spätestens am 31.12.11 vorliegen.
Trifft sie später ein, verwirkt der Vermieter seinen Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung.
Wenn sich aber eine Rückzahlung aus der Abrechnung ergibt, ist sie auch danach fällig. Der Vermieter muß also auf jeden Fall eine Abrechnung erstellen und kann sich nicht mit „keine Zeit“ davor drücken.
Wie es sich mit dem Januar 2011, der zum Abrechnungsjahr 2011 gehört, hängt von Ihren Vereinbarungen mit dem Vermieter und der Nachmieterin ab. So wie Sie es schildern, sind Sie davon nicht mehr betroffen.

Kaution (Quelle „Das Mieterlexikon 2007“):
Der Vermieter hat grundsätzlich die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen, zuzüglich üblicher Zinsen.
Zur Deckung der Ansprüche des Vermieters ist ihm eine angemessen Frist einzurümen. Der Zeitraum wird von den Gerichten unterschiedlich gewertet. Das OLG Karlsruhe (WuM 87, 156) hat mi sechs Monaten den mir bekannten höchsten Zeitraum genannt. Der BGB hat aber in einem anderen Fall gesagt, daß ggf. mehr als 6 Monate vertretbar sein können.
Da in Ihrem Fall die Schäden seit dem Auszug bekannt und unstrittig sind, gehe ich davon aus, daß der Vermieter keine Ansprüche mehr hat und die Kaution zurückzahlen muß.

Einen Rückbehaltsanspruch der Kaution oder für Teile davon für zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter, allerdings nur in angemessener Höhe.

Weitere Fragen beantworte ich gern.
Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

ich habe folgendes Problem mit meiner alten Vermieterin:

Wir sind im September 2009 in Ihre Wohnung eingezogen. Das
Mietverhältnis endete regulär am 31.01.2011 (w/ Umzug
unsererseits). Wir haben aber bereits in beiderseitigem
Einvernehmen ab dem 15.12.2010 die Nachmieterin in die Wohnung
ziehen lassen. Die Hälfte der Miete überwies sie uns (den
Mietern), ab Januar gehe ich davon aus, dass die Zahlung an
die Vermieterin ging.

Aufgrund der extrem schlechten Wetterverhältnisse gab es keine
Schlüsselübergabe (lediglich an den Mieter). Beim Auszug
beschädigten wir auch einen Teil des Laminatbodens.

Nun hat die Vermieterin immernoch unsere volle Kaution und
nach mehrmaligem Anschreiben kam nur eine SMS (" Ich habe
derzeit viel um die Ohren - eine Abrechnung ist nicht
möglich).

Ab wann verjährt die Einforderung der Nebenkosten? (lt. meiner
Recherchen nach einem Jahr)
Ab wann verjährt der Ersatz für die Beschädigung am Boden? Wie
gesagt gab es keine schriftliche Wohnungsübergabe…

Besten Dank für Eure Hilfe

#6

Hallo, folgende Informationen für Sie:
Der Anspruch auf Rückerstattung einer Mietkaution unterliegt der regelmäßigen Verjährung -3 volle Kalenderjahre nach dem Auszugsjahr. Innerhalb dieser Zeitspanne sollten Sie ihre Forderungen entweder per Forderungsschreiben oder als Mahnbescheid geltend gemacht haben. Ansonsten verjährt dieser Forderungsanspruch.

Die Kaution als solches ist im Regelfall eine „Mietkaution“ und soll dem Vermieter für den möglichen Ausfall des Mietzins absichern. Sie darf nicht mit ausstehenden Nebenkosten oder Reparaturarbeiten verrechnet werden.

Die gelebte Praxis ist aber häufig anders. Eine fehlende Übergabe bzw. ein fehlendes Protokoll ist in dem Fall zwar nicht förderlich hat aber nichts mit der Zahlung oder Herausgabe ihrer Mietkaution zu tun.

Hat Ihre Vermieterin die Beschädigung festgestellt und eine Reparatur eingefordert?
Falls ja, so gilt auch hier die normale Verjährungsfrist.

Zur Schadenbehebung kann Sie einen Dritten beauftragen und die Kosten an Sie weitergeben.

#7

hallo,
ich denke, man landet im paragraph 195 bgb, verjährung drei jahre, beginn am ende des jahres, in dem der schaden entstanden ist.

lg
maria

#8

Hallo,
Forderungen aus den Nebenkosten/Betriebskosten verjähren - wie Sie selbst sagen - nach 1 Jahr, und zwar muss die Abrechnung für z.B. 2010 bis spätestens 31.12.2011 vorliegen, ansonsten können keine Forderungen mehr erhoben werden.
Im Falle eines Übergabeprotokolles, d.h. wenn Mängel bei der Wohnungsübergabe schriftlich festgehalten werden, gibt es eine sechsmonatige Verjährungsfrist für Mängelbeseitigung bzw. Forderungen bzw. Rückzahlung der Kaution!
Da es kein Protokoll gibt, bin ich mir nicht sicher wie es sich verhält, allerdings vermute ich mal, dass dann die 6 Monate ab Übergabe an den Nachmieter zu rechnen sind.
Gruß, Zita

#9

Nebenkostenforderungen VERJÄHREN nach 2 JAHREN

Wir sind im September 2009 in Ihre Wohnung eingezogen. Das
Mietverhältnis endete regulär am 31.01.2011 (w/ Umzug
unsererseits). Wir haben aber bereits in beiderseitigem
Einvernehmen ab dem 15.12.2010 die Nachmieterin in die Wohnung
ziehen lassen. Die Hälfte der Miete überwies sie uns (den
Mietern), ab Januar gehe ich davon aus, dass die Zahlung an
die Vermieterin ging.

Aufgrund der extrem schlechten Wetterverhältnisse gab es keine
Schlüsselübergabe (lediglich an den Mieter). Beim Auszug
beschädigten wir auch einen Teil des Laminatbodens.

Nun hat die Vermieterin immernoch unsere volle Kaution und
nach mehrmaligem Anschreiben kam nur eine SMS (" Ich habe
derzeit viel um die Ohren - eine Abrechnung ist nicht
möglich).

Ab wann verjährt die Einforderung der Nebenkosten? (lt. meiner
Recherchen nach einem Jahr)
Ab wann verjährt der Ersatz für die Beschädigung am Boden? Wie
gesagt gab es keine schriftliche Wohnungsübergabe…

Besten Dank für Eure Hilfe

#10

Wenn keine Forderungen gestellt wurden, hat der neue Mieter vermutlich alles so übernommen. Möglicher Weise hat er auch bei Einzug etwas beschädigt, ggf. auch den Boden.
Der Vermieter MUSS nach spätestens 6 Monaten seine Forderungen anmelden (bei Ihnen schriftlich eingegangen).
eine Kautionsrate könnte er noch einbehalten für z.B. die NK 2010 (aber nur bis 31.12.2011 bei Ihnen zugegangen: Beweis trägt der Vermieter: ohne Rückschein schwer zu beweisen, wenn nur normaler Brief kam).
Sie können also die Kaution nach 6 Monaten und ein Tag fordern: also 14 Tage Frist setzen, die Kaution vollständig zu überweisen.
Nach 14 Tagen Mahnbescheid! erl.! Die Frist den Vermieter noch was geltend zu machen, ist abgelaufen, was auch immer war. Nur die NK können noch eine Kaution bis 31.12.2011 den Einbahalt rechtfertigen. Also jetzt den Einscheibe-Brief schicken und ab 15.1.2012 Kaution per Mahnbescheid, wenn nicht auf dem Konto: Konto-Nr. aber angeben!!
Selbst wenn der Mieter die Schlüssel nicht hat, ist erl, da nach 6 Monaten alles an Kaútion zurückgegeben werden muss, was nicht vor 6 Monaten Ihnen zugegangen ist. So ist das Gesetz und das Leben. Wer zu spät kommt, bestraft das Leben (war das Gorbaschoff oder Donald Duck??)

#11

Ein Jahr ist denke ich koreckt.

#12

hallo - also ich kann nur soviel sagen - wenn es keine wonungsübergabe gegeben hat, dann können auch keine schadensersatzansprüche vom vermieter geltend gemacht werden, was jetzt den schaden am laminat betrifft. eine abrechnung muss zwölf monate nach abrechnungszeitraum erfolgen. also meistens ist ja der abrechnungszeitraum von januar bis dezember, und da muss dann die abrechnung spätestens ein jahr später am 31.12. dem mieter zugestellt worden sein. nur eine tag später ist es nicht mehr wirksam. es sei denn, ihr bekommt eine rückerstattung, dann muss das der vermieter auch nach diesem abrechungszeitraum geben. wenn er aber von euch noch was zu bekommen hat, geht das nach dem 31.12. nicht mehr. die kaution muss eigentlich sofort zurück gegeben werden, wenn die wohnungsübergabe erfolgt ist und keine schäden festgestellt wurden. zumindest einen teil davon muss man zurück geben. wenn nun euer mietverhältnis zum 15.12. 2010 endete, dann hat der vermieter bis zum 15.12.2011 zeit, die abrechnung zu machen. der is ja nun vorbei und deshalb können die nun auch kein geld von euch mehr verlangen. die kaution allerdings müssen sie euch komplett zurück geben. die könnt ihr da nur noch einklagen,wenn man sie euch freiwillig nicht zurück gibt. auf jeden fall rate ich dafür, einen anwalt hinzu zu ziehen. lg.

#13

Sehr geehrter Frager, herzlichen Dank für Ihr Vertrauen. Da Sie bis zum 31.01.2011 in der Wohnung gewohnt haben, hat Ihr Vermieter Zeit, bis Ende 2012 Ihnen eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Sie sollten nicht unangemessen reagieren. Wichtiger sind andere Fragen. Wer hat dem Nachmieter erlaubt, in die Wohnung einzuziehen? Wurde mit dem Nachmieter eine Wohnungsübergabe und Mietvertrag erreicht? Haben Sie sich die Zählerstände notiert? Sie sollten unbedingt die Wohnungsübergabe an den Vermieter durchführen. Die Schäden beim Auszug sind auch noch zu klären. Warten Sie nicht auf den Vermieter, Sie sind in der Pflicht. Da Ihr Schreiben sicher nicht den vollständigen Sachverhalt darstellt, kann alles auch anders sein. Ihr Verhalten enthält das Potential für Ärger. Mit freundlichen Grüßen.

#14

Die Abrechnung der Nebenkosten verjährt genau 12 Monate nach Ende des Abrechnungszyklus. Dieser muss nicht zwangsläufig von Januar bis Dezember laufen, kann auch beispielsweise von November bis Oktober gehen. Angenommen es handelt sich um einen Zeitraum von Jan bis Dez würden Nachzahlungen für 2010 also am 31.12.2011 verjähren.
Bei dem kaputten Boden kann ich leider nicht helfen, wenn der Anspruch jedoch festgestellt wurde, könnte ich mir vorstellen, dass er so lange besteht bis der Schaden beglichen wurde (zweiteres ohne Garantie!).

#15

Hallo Focalex,

die Abrechnung für das Jahr 01.01. – 31.12.2010 muss den Mietern bis zum 31.12.2011 vorliegen (nachweislich in deren Briefkasten liegen).

Sollte das nicht der Fall sein und die Abrechnung liegt den Mietern erst später vor, brauchen keine Nachzahlungen geleistet zu werden. (Guthaben müssen aber immer noch ausgezahlt werden.)

Ergo: nach dem 01.01.2012 liegen keine Voraussetzungen für den Vermieter mehr vor, die Kaution (oder Teile davon) einzubehalten.

Es gab weder am 15.12.2010 ein Übergabeprotokoll mit der Nachmieterin, noch am 30.01.2011 ein Übergabeprotokoll mit der Eigentümerin…das könnte für Dich gut sein, denn dann wurden die Schäden am Laminatboden ja auch nicht protokolliert.

Nur wenn Du selbst schon den Schaden eingestehst, dann solltest Du auch zu den Folgen stehen und die Ausbesserung des Schadens übernehmen.

Wobei: Dein Schaden ist entstanden am 15.12.2010… was weißt Du, wie HEUTE der Boden aussieht?!

*winke - philine

#16

Die Vermieterin ist dazu verpflichtet die Kaution heraus zu geben da gibt es keine Ausrede wie ich habe viel um die Ohren. Die Vermieterin müßte das Geld auf einem Sparbuch angelegt haben ( die Zinsen gehören auch euch ). Hat sie dies nicht getan hat sie Rechtswidrig gehandelt.
Bei weiterem weigern würde ich einen Rechtsanwalt einschalten.
Grüße