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Re: Nebenkostenabrechnung, nun schon zweite Korrektur
Hallo Katrin,
zunächst handelt es sich m. E. um mind. drei verschiedene Korrekturen.
Zum einen, da der Jahresbescheid über die quartalsmäßig zu zahlenden Grundbesitzabgaben, der immer zu Jahresbeginn vom zuständigen Amt erstellt und zugesandt wird, die umlagefähigen Positionen Grundsteuer, zugrundzulegende Müllgebühren, Straßenreinigung sowie die Position Abwassergebühren enthält.
Diese Gebühren unterliegen nicht der Mehrwertsteuerberechnung. Sie werden demnach ohne Mehrwertsteuer berechnet und innerhalb der Nebenkostenabrechnung, sofern die Übernahme der Kosten rechtgültig vereinbart worden ist, weiterbelastet bzw. sind ohne irgendwelche Zuschläge abzurechnen.
Die zweite Korrektur bezieht sich demnach auf die Position der berechneten Kaltwasserverbrauchsmenge für die (Frisch- bzw. Kalt-)Wasserabnahmemenge, die i.d.R. von der örtlichen Wasserversorungsgesellschaft bezogen, abgelesen und in abgerechnet wird. Diese Kosten werden mit dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 7 % der Verwaltung oder dem abrechnenden Vermieter in Rechnung gestellt.
In der Regel sind Korrekturen im Zeitraum nach Zugang der Abrechnung innerhalb der Frist von 12 Monaten bis zum Ende des 12. Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes durchaus möglich. Aber nur in zumutbarem und erklärbarem Umfang. Die Übernahme der Schuld eines Angestellten und somit Erfüllungsgehilfen obliegt in dem Fall dem Verwalter bzw. Vermieter, da er diesen Umstand zu vertreten hat.
Ist die o. g. Frist verstrichen , so können keine weiteren Nachforderungen seitens des Vermieters gestellt werden. Wobei das keinesfalls bedeutet, das immer wiederkehrende Korrekturen bis zum Ablauf der Frist hinzunehmen sind! Vielmehr besteht bei mehreren Korrekturen die Wahrscheinlichkeit, dass die Abrechnung generell fehlerhaft ist. Häufig entstehen zusätzliche Fehler auch bereits durch das Buchen einer Korrekturbuchung.
Bei dieser bestehender Vermutung, dass die Abrechnungsgrundlagen hinsichtlich der aufgeführten Abrechnungspositionen nicht richtig angewandt worden sind oder gar weitere Fehler gegeben sein können, kann man um persönliche Einsichtnahme der Rechnungen zu Prüfungszwecken bitten, ggfs. dies auch im Beisein eines sachkundigen Dritten vornehmen bzw. um Zusendung von Kopien der Rechnungen bitten, die der Jahresabrechnung zugrunde liegen um diese zu prüfen oder prüfen zu lassen – auch im Zusammenhang mit den zugrundezulegenden Mietvertragsinhalten. Die Vorbehalte zur der Abrechnung sollten in dem Schreiben an den Vermieter/Verwalter beispielhaft begründet sein, "z. B. .....". Damit eine abschließende Aufzählung ausgeschlossen werden kann.
Zur Forderung der Abrechnungsüberprüfung gilt die Regelung, das bei freifinanziertem Wohnraum die Rechnungen nur eingesehen werden können. Dies ist aber nur anwendbar, wenn der Sitz des Eigentümers oder der Verwaltung sich in zumutbarer Entfernung befindet - also kurzzeitig erreichbar vom Mietobjekt aus. Ansonsten kann auch hier um Zusendung von Kopien gebeten werden. Ggfs. kann auch generell gegen das Angebot der angemessener Aufwandserstattung für die Erstellung der Kopien und die Versendung um Zusendung der Unterlagen gebeten werden. Explizit auch um die der Heiz- und Warmwasserkostenabrehcnung zugrundegelegten Rechnungen, falls die Abrechnung über eine Dienstleistungsunternehmen der Fachbranche erstellt worden ist.
Jeoch sind diese Aussagen nur als Hinweise zur Klärung zu verstehen. Eine korrekte Stellungnahme kann nur derjeinige abgeben, dem die zugrundzulegenden Unterlagen vorliegen und dem alle Umstände bekannt sind.
Ich hoffe, es ist alles verständlich und umfassend dargelegt.
Freundliche Grüße,
