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Re: Nebenkostenabrechnung
Hallo,
über die Nebenkosten ist gem. BGB § 556 jährlich über einen Zeitraum von 12 Monaten abzurechnen, wobei der Abrechnungszeitraum nicht das Kalenderjahr sein muss, sondern es sich auch um hiervon abweichende Zeiträume, wie beispielsweise vom 30.04. des Jahres bis zum 31.03. des Folgejahres handeln kann.
Lediglich der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten darf (BGB 556a, Abs. 2) nach vorherigiger schriftlicher Ankündigung vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums geändert werden, sofern notwendig.
Eine kürzere Abrechnungzeit fällt regelmäßig bei Aus- und/oder Einzug an und wird auch abgerechnet. Dies ist wahrscheinlich der Grund des Vermieters für die Abrechnung über einen Zeitraum von 12 Monaten hinaus, weil er befürchtet, dann diesen Zeitraum nicht abrechnen zu dürfen.
Die Personenzahl muss bei Verbrauchsgrößen, wie Kalt- u. Warmwasser etc. wie vorhanden zahlen- und zeitanteilig berücksichtigt werden, demnach auch der Auszug Ihrer Tochter, wobei ein Zeitraum von bis zu 6 Wochen nicht wirklich rechnerisch erfassbar ist, denn übers Jahr gesehen müssen dann auch z. B. Gäste oder Familienangehörige, die mal übernachten oder länger zu Besuch sind, angegeben werden. Solche Zeiträume schlagen sich auch selten wirklich nieder, sofern es nicht kontinuierlich durch alle Mieter betrieben wird.
Gemäß § 1 BetrKVO sind Betriebskosten, die Kosten die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigen durch bestimmungsgemäßen Gebrauch LAUFEND entstehen auch umlagefähig. Die Kosten der Gartenpflege gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten gem. BetrkVO § 2 Nr. 10.
Nun wäre vorab zu prüfen, ob die BetrkVO als Anlage zum Mietvertrag Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Nur dann sind auch die in der BetrkVO aufgezählten Betriebskosten auch umlagefähig. Dies gilt einzig nicht für die Nr. 17 "Sonstige Kosten". Die müssen namentlich benannt sein, da nicht alles umlegbar ist und die Nr. 17 nicht als sog. Auffangposition für alles andere genutzt werden darf. Anders jedoch kann auch eine Aufzählung im Mietvertrag der zu übernehmenden Betriebskosten Gültigkeit haben, sofern sie keine anderen, wohl aber weniger, Arten aufzählt. Dann gelten nur diese benannten Positionen.
Sind hier die Kosten der Gartenpflege in der Aufzählung aufgeführt, sind diese auch umlegbar. Dem entgegen steht zwar die Kontinuität, d. h. eine unabdingbare Charakteristika der Betriebskosten ist, das diese immer wiederkehrend = laufend entstehen müssen. Da die Gartenpflege bisher nicht umgelegt worden ist, aber wohl immer angefallen ist und ggfs. wirksam als zu übernehemen vereinbart worden ist, sind die Kosten auch umlegbar.
Hinsichtlich der Kosten für die Abrechnung, die nun durch den Eigentümer in Auftrag gegeben werden soll, so sind diese keinesfalls durch den Mieter zu übernehmen. Selbst bei den oftmals umgelegten bzw. in Rechnung gestellten Kosten der Endablesung/Übergabe-ablesung (Heizkostenabrechnung: Posten Kosten einzelner Nutzer/Verursacher) der Heizkörper, Wasserzähler etc. handelt es sich nach neuester Rechtssprechung des BGH regelmäßig um Nebenkosten der Verwaltung und diese sind gem. BetrkVO § 1 Abs. 2 Nr. 1 bei Wohnnmietverträgen nicht auf den Mieter umlagefähig.
Ich hoffe, das alles verständlich dargelegt ist und das etwas Abhilfe geschaffen werden konnte.
Freundliche Grüße,
