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Re: Gibt es eine Verjährungsfrist für Mietnebenkosten?
Hallo Nicole 78,
ich muss dir leider aufgrund der gesetzlichen Lage viel Text zumuten.
Der Abrechnungszeitraum, also der Zeitraum, für welchen der Vermieter die
Betriebskosten zusammenstellt und abrechnet, darf maximal ein Jahr lang sein; dies
folgt ebenfalls aus § 556 Abs.3 S.1 BGB. Der Abrechnungszeitraum muss nicht
notwendigerweise mit dem Kalenderjahr (01.01.-31.12.) übereinstimmen; zieht der
Mieter zum Beispiel zum 1. April ein, kann als Abrechnungszeitraum auch die Zeit
vom 1. April bis zum 30. März des Folgejahres gewählt werden. Das Wahlrecht
hierzu hat nach herrschender Meinung der Vermieter, wenn die Parteien nicht
ausdrücklich etwas anderes z.B. im Mietvertrag bestimmt haben. Ist der
Abrechnungszeitraum aber einmal festgelegt, kann er nicht mehr einseitig
abgeändert werden.
In dem obigen Beispiel wäre aber auch ein Abrechnungszeitraum von weniger als
einem Jahr möglich; dies gilt ebenso für die Folgejahre, denn nur der maximale
Abrechnungszeitraum von 12 Monaten muss eingehalten werden, das unterschreiten
ist zulässig. Rechnet der Vermieter jedoch über einen Zeitraum von mehr als 12
Monaten ab, so ist die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt.
Umstritten ist aber, ob der eventuell der gesamte nachgeforderte Betrag wird nicht
fällig ist oder nur der die 12 Monate übersteigende. Sofern die Ausschlussfrist des §
556 Abs.3 S.3 BGB noch nicht abgelaufen ist, sollte der Vermieter schleunigst eine
neue Abrechnung erstellen, um diesen Fehler zu beseitigen.
Abrechnungsfrist: Gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum
Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.
Die Nebenkostenabrechnung muss deshalb dem Mieter bis spätestens zum letzten
Tag der Frist zugehen. Problematisch ist für den Vermieter vor allem der Beweis des
Zugangs; gegebenenfalls könnte er sich den Empfang der Abrechnung vom Mieter
quittieren lassen.
Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2006 muss der Mieter die
Abrechnung bis spätestens 31.12.2007 erhalten haben. Es ist also damit zurechnen,
dass viele Mieter noch in den letzten Tagen des Jahres Post von Ihren Vermietern
oder den beauftragten Hausverwaltungen bekommen werden.
Überschreitet der Vermieter jedoch diese 12-Monatsfrist, kann er in der Regel gemäß
§ 556 Abs.3 S.3 BGB vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Verweigert der
Mieter nämlich die Nachzahlung müsste der Vermieter im Rahmen eines Prozess
beweisen, dass er für die Fristversäumnis nichts kann, was häufig nicht gelingen
wird. Das Verschulden der Hausverwaltung wird dem Vermieter in der Regel
zugerechnet, ebenso die verspätete Jahresabschlussrechnung des WEG-Verwalters.
Etwas anders kann für die erst verspätet erhaltene Abrechnung eines
Versorgungsunternehmens gelten. Siehe hierzu aktuell auch die Entscheidung des
LG Hannover (Az: 13 S 21/07 = WuM 2007, 629).
Sollte der Vermieter unverschuldet die Nebenkostenabrechnung nicht zeitgerecht erstellen können (z.b. der Steuerberater erkrankt, etc.), dann kann er die Frist von 1 Jahr verlängern.
Beste Grüße
Kocki
