Abbezahltes Haus beleihen um anderes Haus zu kaufen?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Gemeinde,

ich habe ein Haus gekauft. Soviel zu den guten Nachrichten . Hier nun eine entscheidende finanzierungsfrage: (Das Haus soll 100.000 € kosten und soll vermietet werden).

Ich würde das Haus in Bar kaufen: 60.000 Eigenkapital + 40.000 Privatkredit, den ich steuerlich auch gelten machen will. Das Grundbuch ist somit frei und ich plane wie gesagt eine Vermietung des Hauses. Ich selbst lebe (noch) zur Miete.

Frage:

  1. Kann ich, wenn ich mir nun irgendwann ein eigenes Haus zulegen möchte, dass jetzt gekaufte Haus beleihen (Verkehrswert der Bank vom Haus ist 110.000€, also höher).

  2. Kann ich mit dem Geld aus der Beleihung anschließend den restlichen privatkredit Tilgen den ich noch von 40.000 offen habe?

  3. Den Rest des Geldes aus der Beleihung dann für das Neue Haus als Eigenkapital in die Waagschale werfen?

  4. Kann ich diese Beliehene Summe (wenn es als Baukredit von der Bank deklariert wurde) steuerlich absetzen?

Vielen Dank, ich hoffe ich habe mich verständlich ausgedrückt…

LG aus der Hauptstadt

#2

Grundsätzlich ist es möglich eine bestehende Immobilie als Zusatzsicherheit für den Kauf einer weiteren Immobilie zu nutzen. Nicht der schlechteste Weg.

Allerdings läuft das in der Regel ohne „Barzahlungen“ ab. Also man beantragt die Finanzierung für das zweite Haus und die Bank trägt eine Grundschuld im Grundbuch des ersten Hauses ein. Dann erhält man den Finanzierungsbetrag bzw. die Bank überweist den Kaufpreis direkt an den Verkäufer des zweiten Hauses.

Zu beachten ist, dass sich eine solche Zusatzsicherheit als Eigenkapitalersatz auf die Gesamtkosten der Finanzierung auswirkt. Denn die nötige Kreditsumme wird ja höher, da das Eigenkapital nicht direkt in den Kauf mit einfließt.

Die Erwerbs- und Finanzierungskosten einer privat genutzten Immobilie ist steuerlich nicht absetzbar. Lediglich im Rahmen der Riesterförderung können (falls förderberechtigt) Ausgaben für die eigene Immobilie steuerlich geltend gemacht werden.

#3
  1. Kann ich diese Beliehene Summe (wenn es als Baukredit von
    der Bank deklariert wurde) steuerlich absetzen?

die sicherheiten haben nichts mit der steuerlichen abzugsfähigkeit zu tun, das sit ein oft kursierender irrglaube. allein die verwendung des geldes ist relevant.

im o.g. beispiel, könnte von dem „neuen“ geld ein teil steuerlich weiter „wirken“, wenn aus diesem ein teil der verbindlichkeit des vermieteten objektes getilgt wird.

ist ja im prinzip nur eine umschuldung.

wichtig dabei könnten u.u. die geldströme sein. also nicht aus der portokasse den privatkredit tilgen und später erst das geld vom neuen darlehen aufs konto.

der zusammehang von neuaufnahme und alttilgung muss nachvollziehbar und möglichst in zeitlichem zusammenhang stehen.

gruß inder

#4

Hallo Inder,

erstmal herzlichen Dank für deine Antworten:

Ich versuche das noch einmal zusammen zu fassen:

  1. Ich kann ohne weiteres ein Haus beleihen, wenn keine Bank im Grundbuch steht

  2. Bei der Beleihung (in meinem Fall 80.000) kann ich hier ein Teil verwenden ,

  • um zum einen einen Privatkredit abzulösen (die von dir erwähnte „Umschuldung“) - in meinem Fall 40.000

  • und zum anderen als Startinvestment direkt an den Verkäufer von Haus zwei zu überweisen - in meinem Fall auch 40.000

Leider habe ich einen Satz von dir/ihnen nicht ganz verstanden?:

„also nicht aus der portokasse den privatkredit tilgen und später erst das geld vom neuen darlehen aufs konto.“

Ich will den Privatkredit natürlich nur mit den notwendigen steuerlich absetzbaren Zinsen bedienen, damit wenn Haus 2 gekauft wird, die 40.000 in Gänze dann vom Beleihungxdarlehen abgelöst werden.

Schon mal vielen Dank im Voraus,

Gruß Phil