Courtage/ Sachverständiger

Hallo,
habe folgende Anliegen:

a) Angenommen jemand verkauft sein Haus, 10 Jahre alt, Erbpacht. Er geht zu seiner Bank, die ihm das Haus finanziert hat und wendet sich dort an einem Makler, der das Haus vermitteln soll. Der Makler schreibt das Haus zum Verkauf aus (Internet). In dem Angebot stellt er auch eine Courtage von 3,48 %. Nun kommt ein Interessent, der das Haus kaufen möchte und auch über die Bank des Maklers finanzieren möchte. Dürfte der Makler in diesem Fall überhaupt eine Courtage verlangen, wenn im Grunde das Haus der Bank gehört. ?

b) Angenommen man möchte vor dem Kauf einen Sachverständigen einschalten, der zumindest eine Begehung des Hauses vornimmt.
Der Sachverständige verlangt 55 Euro die halbe Stunde (ohne MwSt. und sonstigen Auslagen). Muss der Sachverständige fähig sein, die Anfahrtskosten auch vorher bestimmen zu können. ?

c) Kann man als zukünftiger Käufer vor dem Kauf die Auskunft verlangen, was der Eigentümer damals für das Haus bezahlt hat. ?

d) Kann man eine Kopie des Wertermittlungsgutachtens des Hauses von der Bank vor dem Kauf verlangen. ?

Vielen Dank
Monika

Hallo,
habe folgende Anliegen:

Hallo,

a) Angenommen jemand verkauft sein Haus, 10 Jahre alt,
Erbpacht. Er geht zu seiner Bank, die ihm das Haus finanziert
hat und wendet sich dort an einem Makler, der das Haus
vermitteln soll. Der Makler schreibt das Haus zum Verkauf aus
(Internet). In dem Angebot stellt er auch eine Courtage von
3,48 %. Nun kommt ein Interessent, der das Haus kaufen möchte
und auch über die Bank des Maklers finanzieren möchte. Dürfte
der Makler in diesem Fall überhaupt eine Courtage verlangen,
wenn im Grunde das Haus der Bank gehört. ?

das Haus hat der Bank nie gehört, es war und ist Eigentum desjenigen, der im Grundbuch steht; die Bank hat lediglich ein Pfandrecht für den Fall, dass der Eigentümer seinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommt - auch wenn dies umgangssprachlich gern anders gesehen wird…
der Makler hat selbstverständlich einen Courtageanspruch. Seine Aufgabe ist es, für den Eigentümer(!!) und nicht für die Bank einen Käufer zu finden. die Frage, mit welcher Bank dieser Käufer dann finanziert hat mit dem Maklervertrag nix zu tun.

b) Angenommen man möchte vor dem Kauf einen Sachverständigen
einschalten, der zumindest eine Begehung des Hauses vornimmt.
Der Sachverständige verlangt 55 Euro die halbe Stunde (ohne
MwSt. und sonstigen Auslagen). Muss der Sachverständige fähig
sein, die Anfahrtskosten auch vorher bestimmen zu können. ?

idR werden die Anfahrtkosten pauschal berechnet, es ist eher ungewöhnlich, dass sich ein Gutachter die Anfahrt als „Zeit“ anrechnen lässt; mein Tipp: vereinbare ne Pauschale von 25 - 45 € netto;

c) Kann man als zukünftiger Käufer vor dem Kauf die Auskunft
verlangen, was der Eigentümer damals für das Haus bezahlt hat.
?

wenn er es dir erzählt - gut. Aber was soll ein „verlangen“ bringen? er muss dir gar nix sagen. die Umstände des Erwerbs vor zehn Jahren haben den Preis bestimmt, und die gehen dich idR nix an - aber sei beruhigt, der Verkäufer wird keinen Schnitt gemacht haben. vor zehn Jahren waren die Preise für Grundstück (fällt hier weg wegen Erbpacht), Baukosten sebst und die Kreditzinsen sehr viel höher als jetzt. mit viel Glück gehts für den Verkäufer plusminusnull aus

d) Kann man eine Kopie des Wertermittlungsgutachtens des
Hauses von der Bank vor dem Kauf verlangen. ?

fragen kostet nix, aber du hast keinen Rechtsanspruch darauf, das Gutachten zu erhalten, meines Wissens geben die Banken diese Interna nicht weiter…aber wie gesagt, versuchs mal…

Vielen Dank
Monika

gern geschehen, auch wenn ich befürchte, dass die Antworten nicht die waren, die du gerne erhalten hättest…

Gruß
Ralf

Hallo Monika,

Dürfte der Makler in diesem Fall überhaupt eine Courtage verlangen,
wenn im Grunde das Haus der Bank gehört. ?

Du meinst, das Haus gehört der Bank, weil das Darlehn noch läuft?
Nun, in der Regel ist es so, dass die Makler auch bei Banken quasi Selbständig sind. D.h. sie haben zwar dort Ihr Büro, arbeiten auch ausschließlich für die Bank, aber nicht zu einem Festgehalt, sondern eben selbständig. Ergo: Die Bank und der Makler sind zwei unabhängige Unternehmen. Somit kann der Makler hübsch die Provision einstreichen.

b) Angenommen man möchte vor dem Kauf einen Sachverständigen
einschalten, der zumindest eine Begehung des Hauses vornimmt.
Der Sachverständige verlangt 55 Euro die halbe Stunde (ohne
MwSt. und sonstigen Auslagen). Muss der Sachverständige fähig
sein, die Anfahrtskosten auch vorher bestimmen zu können. ?

Das sollte man meinen. Es dürfte ja auch nicht besonders schwierig sein, das auszurechnen.

c) Kann man als zukünftiger Käufer vor dem Kauf die Auskunft
verlangen, was der Eigentümer damals für das Haus bezahlt hat.
?

Können kann man schon. Ob er es einem sagt, ist etwas anderes. Will sagen, Du wirst es schwerlich erzwingen können.

d) Kann man eine Kopie des Wertermittlungsgutachtens des
Hauses von der Bank vor dem Kauf verlangen. ?

Auch hier gilt: Können kannst Du alles, ob die Bank sich darauf einlässt ist eine andere Sache. Normalerweise gewähren sie aber schon mal einen Einblick, wenn es denn von der Bank überhaupt ein Gutachten gibt.

Mit freundlichen Grüßen,
Frank Scholtysek
Unabhängiger Immobiliengutachter

Hallo Monika!

b) Angenommen man möchte vor dem Kauf einen Sachverständigen
einschalten, der zumindest eine Begehung des Hauses vornimmt.
Der Sachverständige verlangt 55 Euro die halbe Stunde (ohne
MwSt. und sonstigen Auslagen)…

Ich weiß nicht, was Du Dir von einer „Begehung“ versprichst. Falls Du mehr oder weniger wertloses Gewäsch hören/lesen willst, kann ein Sachverständiger (mache Dir klar, von welcher Sache der Mensch etwas verstehen soll) das Haus ansehen. Wenn auf dem Zeitmaßstab in halben Stunden gerechnet wird, kann man sich solche Aktion nach meinem Dafürhalten schenken. Wertloser sind nur noch Formgutachten von Behörden und Leuten, die zwar den Lageplan, aber keinerlei Details des Gebäudes kennen und manche Bankgutachten, bei denen ein Filialmensch wirklich nur vorbeigefahren ist. Schon für derartige Dilettanten-Machwerke werden zuweilen hunderte Euro verlangt. Was sich bei solchen Gelegenheiten auf die Husche feststellen läßt, bringt auch meine 11-jährige Tochter ohne weiteres zustande. Nur kommt dann zum Salär von 55 € für die halbe Stunde statt der Mehrwertsteuer nur ein Glas Saft dazu und Anreise per Fahrrad ist inbegriffen. Selbstredend bekommst Du auch eine schicke Visitenkarte, die meine Tochter als Sachverständige ausweist. So darf sich nämlich jeder Hansel nennen.

Falls es um die Begutachtung von Bausubstanz, Bauausführung und die Entdeckung von Baumängeln gehen sollte, beauftrage einen Architekten oder Statiker. Dabei darf er nicht wie auf der Flucht und mit ängstlichem Blick auf die Uhr durchs Haus gescheucht werden. Er wird Wandaufbauten, Feuchtigkeitsschutz, Schallisolierung, thermische Isolierung, Funktion und Dichtigkeit von Fenstern und Türen, Ausführung und Zustand der Heizungsanlage, der Wasser-, Abwasser- und E-Installation ansehen und auch auf Feinheiten achten, die nicht auf den ersten Blick zu erkennen sind. Ob im Keller eine Rückstauklappe fehlt, mit Paneelen Schimmel versteckt wurde, Estrich unter Fußleisten verdeckt an Wänden anliegt, an der Abdichtung der Kellerwände oder an der Isolation des Daches Mängel vorliegen, muß man sorgfältig untersuchen.

Spendiere die Größenordnung von 500 € und lasse einen Architekten sorgfältig arbeiten. Es muß wirklich ein Architekt oder Statiker sein, also kein Immobilienmakler, kein Kaufmann für Wohnungswirtschaft und kein Bankmensch. Anders zahlst Du für tiefe Erkenntnisse der Art, daß Haus und Grundstück einen gepflegten Eindruck machen und ein Anschluß für Kabelfernsehen vorhanden ist, die nächste Bushaltestelle gut zu erreichen ist und es im Ort Einkaufsmöglichkeiten gibt.

Wenn Dir 500 € zu viel erscheinen, lasse nur einen einzigen versteckten Mangel auftauchen und Du bist mit einem Vielfachen dabei.

Gruß
Wolfgang

Es muß wirklich ein Architekt oder Statiker sein, also kein Immobilienmakler, kein Kaufmann für Wohnungswirtschaft und kein Bankmensch.

Sorry Wolfgang, da muß ich wiedersprechen.
Es gibt das Studium zum Wirtschaftsingenieur mit Bau- und Immobilienschwerpunkt. Das ist die Kombination des klassischen Bauingenieurs gepaart mit immobilienspezifischem Wissen betribswirtschlicher Art. Dazu gehört u.A. auch die Bewertung von Immobilien. Also das technisches Know how in idealer Ergänzug mit der Immobilienwirtschaft.

Gruß,
Frank Scholtysek

Hallo Frank!

Es muß wirklich ein Architekt oder Statiker sein, also kein Immobilienmakler, kein Kaufmann für Wohnungswirtschaft und kein Bankmensch.

Sorry Wolfgang, da muß ich wiedersprechen.
Es gibt das Studium zum Wirtschaftsingenieur mit Bau- und
Immobilienschwerpunkt. Das ist die Kombination des klassischen
Bauingenieurs…

Geschenkt. Solche Leute gehören selbstredend ebenfalls in den Kreis sachkundiger Personen. Mir kam es auf den Unterschied zu Bankern, Vermittlern o. ä. an, die täglich irgendwelche Exposés schreiben und Schätzungen abgeben, bar jeden Hintergrunds über Bau und Bauphysik.

Ich wollte das Thema nicht zu breit treten, denn genau genommen ist auch längst nicht jeder Architekt und Bau-Ing. oder einschlägige Wirtschaftsing. als Sachverständiger geeignet. Es sollte schon jemand mit handwerklichem Hintergrund und Erfahrung in Bauüberwachung/Bauleitung sein. Nur ein Studium mit ein paar Praktika führt i. a. nicht zu den Kenntnissen, an welchen Stellen sich ungeeignete Materialien, Schwachstellen und mangelhafte Verarbeitung zu verstecken pflegen. Darüber hinaus können je nach Bauweise und Alter des Gebäudes spezielle Kenntnisse regionaler Eigenheiten erforderlich sein. Solche Eigenheiten können in besonderen Bauweisen oder nur regional vorkommenden Baumaterialien liegen oder geschichtlich begründet sein.

Mir erschien wesentlich, auf die Unsinnigkeit einer Begehung mit halbstündigem Zeithorizont aufmerksam zu machen, wo es offenkundig darum geht, den letzten Fünfziger zu sparen. So kann man bei einem nicht zu alten Haus nach Schätzung der Grundfläche, Abzählen der Bäder und Klos sowie Feststellung, ob eine Küche vorhanden ist, zu einer über den Daumen gepeilten Schätzung des Marktwertes kommen (wobei Wert letztlich immer genau das ist, was jemand zu zahlen bereit ist). Falls aber Ziel sein sollte, nicht auf Anhieb offenkundige Mängel zu entdecken, können solche Billig-Schnellschüsse nur daneben gehen.

Gruß
Wolfgang

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