Erste Abschätzung / Kernsanierung - Baujahr 1965 - Energieberatung

Guten Tag, 

ich plane ein Haus, Baujahr 1965 im Raum Stuttgart zu kaufen und Kernsanieren. Seit 65 wurden keine Renovierungsmassnahmen durchgeführt. Die Wohnfläche ca. 110 qm. Aktuell bin ich im Gespräch mit der Bank hinsichtlich Finanzierung, es geht hierbei auch um KfW Kredite. Ist es realistisch - mit folgenden Sanierungsmassnahmen - den KfW Kredit über 70T Euro zu bekommen:

Heizung: Klassischer Gasbrenner und Fussbodenheizung
Dämmung-Aussenfassade: Ca. 10cm
Dämmung-Dach: Zwischen den bestehenden Pfetten mit ca. 10cm.
Fenster: 5 Kammer / 2fach VerglassungEstrich: Max. 5 cm
Optional:Solarthermie (Wasser) über Dachsystem. 

Da „Ferndiagnose“ würde ich mich über eine unverbindliche erste und grobe Abschätzung sehr freuen. 

Hintergrund:
Der KfW Kredit ist sehr attraktiv, ich möchte aber die gesparten Zinsen nicht in „übertriebene“ Energie-Sanierungsmassnahmen stecken die am Ende mehr Kosten würden.

Vielen Dank vorab!
Claudia

Hallo Claudia,

wenn an dem Objekt seit 1965 nichts saniert worden ist, dann ist ja alles zu sanieren.

Um den niedrigsten Sanierungslevel KfW 115 (15% schlechter als Neubauniveau)
zu erreichen könnten evtl. die von Ihnen beschriebenen Maßnahmen ausreichen, um
dann den maximalen Kredit von 75.000 €  zu 1% Zins (10 Jahre fest) zu erhalten.

Alternativ wären die KfW-Einzelmaßnahmen zu wählen mit max. 50.000 € Kredit.
da können Sie sich energetische Sanierungsmaßnahmen wie z.B. die Fenster,
die Heizung, die Dachdämmung, etc, auswählen und diese auch zeitlich gesplittet
durchführen. Allerdings ist bei diesem Programm der energetische Mindest-Standard,
der erreicht werden muss, relativ hoch.

Meine Empfehlung ist, suchen Sie sich einen Architekten, der auch Energieberater ist.
Lassen Sie zunächst einen detailierten Energieausweis machen.
Bedarfsorientierte Energieausweise, basieren auf einer vorangehenden genauen Ermittlung und Berechnung der Energieverluste, aller Außenbauteile der beheizten Gebäudehülle und der Haustechnik. Mit dieser Berechnung können die Schwachpunkte des Gebäudes lokalisiert werden. Dadurch lassen sich dann auch Modernisierungs-maßnahmen explizit durchrechnen und das Einsparpotenzial durch die Maßnahme ermitteln. Diese Bestandsaufnahme und das rechnerische Nachweisverfahren nach DIN 4108-6 und DIN 4701-10 ist, wenn es gewissenhaft und richtig durchgeführt wird, sehr zeitaufwendig, aber wichtige Grundlage für die folgende Sanierung. Die Berechnung des Bestandes kann man dann fortführen, indem man jede energetische Sanierungsmaß- nahme einzen hinzufügt und so erkennen kann, wie sich die Maßnahmen bezüglich Heizenergieverbrauch und Investitionskosten auswirken.  
Der bedarfsorientierte Energieausweis für Ihr Wohnhaus sollte Ihnen für ca. 500,- € zuzüglich 19 % Mwst. angeboten werden können.  
Für Einzelmaßnahmen im Bereich der energetischen Sanierung können Sie einen Investitions- Zuschuss, in Höhe von 10 %, der Investitionssumme, von der KfW erhalten. Oder ein Darlehen mit zur  Zeit, 1 % Zinssatz (10 Jahre fest), in Anspruch nehmen. Den notwendigen Antrag dafür kann  Ihnen, ein zugelassener KfW-Sachverständiger (z.B. ein Architekt und Energieberater), stellen. Ebenso sollte er auch vorgesehene Sanierungsmaßnahmen fachlich kompetent planen, organisieren, begleiten und betreuen können.

Mit freundlichem Gruß aus der Rhein-Neckar-Metropol-Region

Rudolf Hoffmann

Guten Tag, 

ich plane ein Haus, Baujahr 1965 im Raum Stuttgart zu kaufen
und Kernsanieren. Seit 65 wurden keine Renovierungsmassnahmen
durchgeführt. Die Wohnfläche ca. 110 qm. Aktuell bin ich im
Gespräch mit der Bank hinsichtlich Finanzierung, es geht
hierbei auch um KfW Kredite. Ist es realistisch - mit
folgenden Sanierungsmassnahmen - den KfW Kredit über 70T Euro
zu bekommen:

Frage : Sind die folgenden Punkte Bestandszustand oder geplante Modernisierung ?

Heizung: Klassischer Gasbrenner und Fussbodenheizung
Dämmung-Aussenfassade: Ca. 10cm
Dämmung-Dach: Zwischen den bestehenden Pfetten mit ca. 10cm.
Fenster: 5 Kammer / 2fach VerglassungEstrich: Max. 5 cm
Optional:Solarthermie (Wasser) über Dachsystem. 

Wenn man KfW-Kredite in Anspruch nimmt, dann wird aber ein Mindeststandard der Maßnahmen verlangt, wenn nicht sowieso von der EnEV Maßnahmen nötig sind.
Und da hat man nicht die große Wahl wieviel oder wie wenig man dämmt.

Wenn das die geplante Modernisierung wäre, dann ist das zu wenig !

klassischen Gasbrenner würde man neu nicht mehr wählen, sondern Brennwert-Gasheizung, also platzsparendes Wandgerät etwa.
Vorteil, man braucht keine Schornsteinsanierung, überhaupt keinen Schornstein.
Und man nützt das Gas viel besser aus.

Solarthermie wird nur gefördert, wenn man sie heizungsunterstützend plant, also mit Pufferspeicher, aus dem auch die Heizung Wärme beziehen kann. Reine WW-Solaranlagen sind nicht mehr förderfähig.

10 cm Dämmung ist zu wenig( bei 1965 muss man davon ausgehen, es ist gar keine vorhanden, nur der Vollstein bietet den Wärmeschutz)

und beim Dach ebenso, 10 cm reicht allenfalls bei Nachdämmung einer vorh. aber schwachen Altdämmung.

Fenster sollten schon Wärmeschutzfenster sein. Das muss nicht unbedingt 3- Scheiben Isoglas sein.

Estrich ? soll neu und dann 5 cm Dämmung haben ? Das ist ja nicht viel mehr als das absolute Minimum ?

Bei Baujahr 1965 muss man davon ausgehen, die gesamte Haustechnik (Rohrleitungen, Elektro, Heizung) ist verbraucht und muss komplett ersetzt werden.
Ebenso bei der Dachdeckung.

Tipp:
Da für die Kredite sowieso ein Fachmann erforderlich ist, der die Maßnahme plant und überwacht, wendet euch vorher an einen. Macht eine Baubesichtigung, stellt die Pläne bereit und lasst ihn Vorschläge machen, was man wie machen sollte.
Und welches Budget man dafür benötigt.

MfG
duck313

Hallo Claudia,
ohne die Substanz zu kennen ist es kaum möglich, eine Abschätzung zu machen.
Grundsätzlich:
Wenn es darum gehen soll, eine Optimierung vorzunehmen, die ganz pragmatisch auf eine Abwägung der Investition im Verhältnis zu einer Minimierung der Betriebskosten zielt und auch die Amortisation einbezieht, kann es durchaus sein, daß die Anforderungen für ein normales KfW-Effizienzhaus (z.B. 115) nicht oder nur bedingt synchron sind.
Bei Baudenkmalen oder Besonders erhaltenswerten Bausubstanzen sieht das etwas anders aus.
Wie ist das Haus in seiner Konstruktion? Wie die vorhandene Haustechnik?
Hat es Sinn, bei der Heizung mit niedrigen Temperaturen zu arbeiten? Und und und.
Es kommt auch darauf an, in welcher Region das Haus steht. Die Nutzung von solarer Strahlungsenergie ist auf Rügen wohl sinnvoller als am Niederrhein, weil letzterer nur die Hälfte der wirksamen Sonnenstunden von z.B. Rügen verzeichnet. Dafür bietet der Niederrhein sehr gute Voraussetzungen u.a. für Geothermie.

Ich will damit sagen, daß allein diese Punkte aufzeigen, wie wichtig die individuelle Berücksichtigung der Aufgabenstellung ist - und die globalen Vorgaben der KfW nicht unbedingt passen müssen.
Ich würde empfehlen, nach einem Architekten/Bauingenieur (natürlich sind auch die Damen dabei) zu recherchieren, der bei seiner Kammer als Staatlich anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz geführt wird und auch als BAFA-Berater zugelassen ist (www.energie-effizienz-experten.de).
Im Normalfall können Sie ein erstes Gespräch verabreden (das ist erschwinglich, wenn überhaupt Kosten anfallen) und man kann prüfen, ob die Chemie stimmt und auch über ein Leistungspaket nebst Honorierung verhandeln.
Die KfW bietet im Programm 431 eine Förderung der Begleitung durch Sachverständige an, die bei Inanspruchnahme der Effizienzhausprogramme 151/152 fünfzig Prozent der Sachverständigenkosten erstattet werden.
Wenn Sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, suchen Sie sich einen für KfW-Effizienzhaus-Baudenkmal zugelassenen Menschen (hohe Qualifizierungsanforderungen).

Wie Sie schon sagen: Der KfW-Kredit ist attraktiv. Aber die Großeltern sagten auch: Et jibt nix umsonst…

Wägen Sie mit einem fachlich versierten Gesprächspartner nüchtern die konkrete Aufgabenstellung ab.

Ich hoffe, fürs erste ein paar Infos gegeben zu haben.

Gruß
Rainer

Hallo Claudia,
Diese Frae scheint mit nicht soi einfach zu beantworten . Lasse dir von dem  Verkäufer zunmächst einen Energieausweis zuisenden . Mit diesem stiefelst du dann zu einem Gebäudeenergieberater mit BAFA Zulassung und lässt dich ausführlich von ihm beraten .
Evtl .ist der Neubau eines Effizienzhauses weit wirtchaftlicher . Dererlei i Häuserr bekommt man schon für 1000€ bis 1300€  je m² Schlüsselfertig und die gebrauchten energieintensiven Altbauten sind häufig total überteuert ,

Gebäude von 1965
Ich behaupte, dass sich die energetische Sanierung, wenn überhaupt, erst in 25-30 Jahren amortisieren wird. Es ist vor der Sanierung nachzuprüfen, ob ein Abriss und anschließender Neubau nicht sinnvoller ist.
Bei Neubau hat man die freie Wahl des Grundrisses und außerdem die einfache Möglichkeit ein Null oder sogar Plus Energiehaus herzustellen.

vnA

Hallo

Gebäude von 1965 … haben wir gerade u.a. energetisch modernisiert … das amortisiert sich in einem Leben ganz sicher nicht, falls nicht die Brennstoffkosten ganz unerwartet dramatisch ansteigen werden :wink:
Wie schon gesagt wurde, ist bei diesem Baualter i.d.R. die gesamte Haustechnik überaltert bzw. es ist einfach sinnvoll vor dem Einzug die Wände/Decken zu öffnen um Elektro/Wasser/Abwasser/Heizrohre/Bad zu erneuern bevor man an Putzerneuerung/Bodenbeläge geht.
Dennoch kann das je nach Einzelfall günstiger als Abriss+Neubau sein - zumal der Abriss auch nicht wenig kostet.

Mit den geschilderten Maßnahmen erreicht man m.E. niemals einen Effizienzhausstandard und auch keine der geforderten technischen Mindestvoraussetzungen bei Einzelmaßnahmen wäre damit erfüllt.

Der KfW Kredit ist sehr attraktiv, ich möchte aber die gesparten Zinsen nicht in „übertriebene“ Energie-Sanierungsmassnahmen stecken die am Ende mehr Kosten würden.

Was „übertrieben“ ist, mag jeder anders definieren.
Klar ist aber, dass die „Förderung“ keineswegs die Mehrkosten deckt, die für die Einhaltung der techn. Mindestvoraussetzungen im Vergleich zu einer „nur vernünftigen“ Energetischen Modernisierung anfallen.
Zudem kostet die „Förderung“ immer auch einige Wochen/Monaten Bauverzögerung für die Erstellung/Beschaffung der notwendigen Unterlagen, warten auf Förderzusage - wenn man nur 6 Monate Mietersparnis gegenrechnet, dann kann das schon günstiger als die ganze Förderung kommen.

Für die Darlehenszusage brauchst Du sowieso eine fundierte Kostenschätzung vom Architekten. M.E. wäre es besser das jetzt gleich anzugehen, als weiter mit unrealistischen Eckpunkten zu kalkulieren (z.B. geringe Dämmstärken).
Warum eigentlich Zwischensparrendämmung? Wollt ihr den Dachboden ausbauen?

Auch: Augen auf bei der Energieberater-Auswahl.
Der erste meinte „Effizienzhaus = kein Problem - dafür muss nur die fast neue Heizungsanlage erneuert werden“ :wink:

Grüsse Rudi

Hallo,

ich plane ein Haus, Baujahr 1965 im Raum Stuttgart zu kaufen
und Kernsanieren. Seit 65 wurden keine Renovierungsmassnahmen
durchgeführt.

Ich habe ein ähnliches Haus gekauft.
Als ich das erste Mal mit „meinem Experten“ drin war, sagte dieser zu mir: „Geh davon aus, dass Du einen Rohbau kaufst …“ Er hat (überwiegend) recht behalten.

Gruß
Jörg Zabel