Grundstücksaufteilung per Teilungerklärung?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

was haltet Ihr von folgender „Konstruktion“:

Ein größeres Grundstück, beispielsweise 1500 m². Vorne an der Straße steht ein Einfamilienhaus. Nun wird die hintere Hälfte des Grundstücks abgeteilt und ein zweites EFH errichtet. Das Grundstück wird aber nicht vermessen und in zwei getrennte Grundstücke aufgeteilt (mit einer ganz „normalen“ Grundstücksgrenze dazwischen), sondern es wird eine Teilungserklärung erstellt, das Grundstück incl. der beiden Häuser wird also aufgeteilt wie ein Haus mit mehreren Wohnungen in Eigentumswohnungen.

Es gibt Gemeinschaftseigentum , das gesamte Grundstück nämlich, an dem jeder der beiden Eigentümer einen ideellen Anteil erwirbt (xxx/1000). Es gibt Sondereigentum (die jeweiligen Häuser incl. Garagen usw.). Es gibt ein Sondernutzungsrecht , das dem Eigentümer des vorderen Hauses die alleinige Nutzung des vorderen Grundstücksteils und dem Eigentümer des hinteren Hauses die alleinige Nutzung des hinteren Grundstücksteils und der Zufahrt dazu gestattet. Auch die Kosten und Lasten sind dementsprechend aufgeteilt, jeder hat für seinen Teil zu sorgen.

Sehr Ihr für einen Erwerber eines der beiden Teile besondere Nachteile?

Einer ist mir schon eingefallen: Da die Grenze zwischen den Grundstücksteilen keine Grundstücksgrenze im eigentlichen Sinne, sondern nur eine gedachte Grenze ist, die rechtlich nur für das Sondernutzungsrecht und die Aufteilung der Kosten und Lasten eine Rolle spielt, könnte jeder beiden Eigentümer direkt an die Grenze bauen, ohne den anderen fragen zu müssen.

Fällt Euch sonst noch etwas ein?

Kennt Ihr Grundstücke, die so aufgeteilt sind? Gibt es da häufiger?

Vielen Dank schon mal für’s Lesen.

Grüße
Sebastian

Grundstücksaufteilung per Teilungerklärung?
#2

Sehr Ihr für einen Erwerber eines der beiden Teile besondere
Nachteile?

Hallo Sebastian,
für Otto Normalverbraucher lassen sich aus 1.500 m² zwei akzeptable Grundstücke bilden. Ich hätte Interesse daran, zu erfahren, was der Vorteil deiner theoretischen Konstruktion wäre.
Grüße
Ulf

#3

Sehr Ihr für einen Erwerber eines der beiden Teile besondere
Nachteile?

für Otto Normalverbraucher lassen sich aus 1.500 m² zwei
akzeptable Grundstücke bilden. Ich hätte Interesse daran, zu
erfahren, was der Vorteil deiner theoretischen Konstruktion
wäre.

Das würde mich auch interessieren. Nur um die Vermessungs- und andere Kosten zu sparen, halte ich es nicht für vernünftig „nur“ Teileigentümer zu sein. Irgendwo bin ich von den anderen Eigentümern immer abhängig.

Ich kenne diese Konstruktion von Reihenhausbebauungen, wenn die auf die einzelnen Reihenhäuser entfallenden Flächenanteile „zu klein“ wären.

Gruß
Jörg Zabel

#4

Hallo Ulf,

für Otto Normalverbraucher lassen sich aus 1.500 m² zwei
akzeptable Grundstücke bilden.

Diese Zahl war nur ein Beispiel, keine Ahnung, wie groß es tatsächlich ist. Es ist jedenfalls so groß, dass es für zwei akzeptable Grundstücke reicht.

Ich hätte Interesse daran, zu
erfahren, was der Vorteil deiner theoretischen Konstruktion
wäre.

Vorweg: Das Ganze ist nicht meine Idee, und es ist auch keine theoretische Konstruktion, sondern Realität. Ich kenne ein Grundstück, bei dem das so gemacht wurde.

Da ich nicht weiß, auf wessen Mist diese Idee gewachsen ist, kann ich denjenigen leider nicht fragen, warum er das so gemacht hat und welche Vorteile er sah.

Der Vorteil ist vermutlich, dass man den Aufwand spart, das Grundstück vermessen zu lassen und über Katasteramt, Amtsgericht (Grundbuch) und wasweißichnochwen aus einem Grundstück zwei zu machen.

Ich wüsste jetzt halt gerne, ob das sehr ungewöhnlich oder vielleicht sogar durchaus verbreitet ist, und welche Auswirkungen das hat.

Grüße
Sebastian

#5

Ich wüsste jetzt halt gerne … welche Auswirkungen das hat.

Hallo Sebastian,
bei dieser Konstellation musst du dich mit einem Miteigentümer abstimmen, der einiges blockieren kann, über das du sonst nur schmunzeln würdest.
Grüße
Ulf

#6

Hallo Ulf,

bei dieser Konstellation musst du dich mit einem Miteigentümer
abstimmen, der einiges blockieren kann, über das du sonst nur
schmunzeln würdest.

Hast Du dafür Beispiele?

Gilt das auch, wenn Nutzung, Kosten und Lasten der jeweiligen Teilstücke in der Teilungserklärung sauber getrennt sind?

Welche Abstimmungen mit dem Miteigentümer wären da noch erforderlich und/oder denkbar?

Grüße
Sebastian

#7

Hallo Sebastian,

Der Vorteil ist vermutlich, dass man den Aufwand spart, das
Grundstück vermessen zu lassen und über Katasteramt,
Amtsgericht (Grundbuch) und wasweißichnochwen aus einem
Grundstück zwei zu machen.

Da ist aber auch nur die Vermessung gespart, Amtsgericht und wasweisichnochwen hab ich auch, möglicherweise noch umfangreicher. Wenn das Grundstück groß genug ist, und es sonst keine zwingenden Gründe gibt, ist das am falschen Ende gespart.

Gruß
Jörg Zabel

#8

Hallo Sebastian,

Gilt das auch, wenn Nutzung, Kosten und Lasten der jeweiligen
Teilstücke in der Teilungserklärung sauber getrennt sind?

Welche Abstimmungen mit dem Miteigentümer wären da noch
erforderlich und/oder denkbar?

Das müsste für alles gelten, was für Dritte (beispielsweise Nachbarn, Gemeinde usw.) von Bedeutung ist.

Gruß
Jörg Zabel

#9

Welche Abstimmungen mit dem Miteigentümer wären da noch
erforderlich und/oder denkbar?

Das müsste für alles gelten, was für Dritte (beispielsweise
Nachbarn, Gemeinde usw.) von Bedeutung ist.

Das heißt, immer dann, wenn man in seiner Rolle als Grundstückeigentümer handeln muss (Erklärungen abgeben, Klage einreichen, Klage erwidern etc.), muss man sich mit dem Miteigentümer abstimmen. Und wenn der sich querstellt, ist man blockiert. Richtig?

Grüße
Sebastian

#10

Hallo Sebastian,
was ist, wenn einer nicht will oder nicht kann? Könnte auch ein dir unbekannter Rechtsnachfolger sein. Schau mal in das Archiv unter dem Stichwort „Eigentümerversammlung“!
Bei Eigentumswohnungen gibt es oft genug Streit. Bei 1.500 m² durch zwei, würde ich mir den nicht potentiell anbinden. (Auch ein Argument beim Wiederverkaufswert – mit so einem belasteten Grundbuch)
Aber unterstellen wir mal, dass alles aus deiner Sicht gut gelöst werden könnte. Dafür benötigst du einen Anwalt, der deine Interessen parteiisch vertritt. Welche Einsparung willst du dem entgegensetzen? 2 Grenzsteine?
Wahrscheinlich machst du das größte Geschäft deines Lebens. Du wirst es bereuen, wenn neben dem Gesetzgeber noch jemand auf „deinem“ Grundstück bestimmen kann.
Sicher kommt meine Antwort mehr aus dem Bauch heraus. Falls du dich absichern möchtest, benötigst du professionelle Hilfe. Die ist Einzelfallbezogen und kostet.
Grüße
Ulf

#11

Hallo Sebastian,

Das heißt, immer dann, wenn man in seiner Rolle als
Grundstückeigentümer handeln muss (Erklärungen abgeben, Klage
einreichen, Klage erwidern etc.), muss man sich mit dem
Miteigentümer abstimmen. Und wenn der sich querstellt, ist man
blockiert. Richtig?

Richtig, im Großen und Ganzen ist es so. Natürlich steckt der Teufel im Detail und es kommt immer auf die jeweilige Teilungserklärung an, so dass man jeden Einzelfall für sich betrachten muss.

Gruß
Jörg Zabel

#12

Hallo Ulf,

Aber unterstellen wir mal, dass alles aus deiner Sicht gut
gelöst werden könnte. Dafür benötigst du einen Anwalt, der
deine Interessen parteiisch vertritt.
Welche Einsparung willst du dem entgegensetzen? 2 Grenzsteine?

Nochmal zur Klarstellung: Es geht nicht darum, ob man das so machen sollte oder lieber aus einem Grundstück zwei macht. Bei dem Grundstück, das mich zu dieser Frage animiert hat, ist diese Entscheidung bereits vor vielen Jahren gefallen, die Teilungserklärung liegt vor, daran ist eh nix mehr zu rütteln, das Grundstück liegt in der beschriebenen Form vor.

Die Frage ist nur, ob man so ein Grundstück (bzw. einen Anteil daran mit dem entsprechenden Sondereigentum = 1 Haus) guten Gewissens kaufen könnte und welche Probleme dort auf den Käufer zukommen könnten.

Sicher kommt meine Antwort mehr aus dem Bauch heraus. Falls du
dich absichern möchtest, benötigst du professionelle Hilfe.
Die ist Einzelfallbezogen und kostet.

Die Teilung ist eh gelaufen. Professionelle Hilfe könnte man sich nur noch holen, um die Teilungserklärung dahingehend prüfen zu lassen, ob man einen Kauf wagen kann oder lieber die Finger weg lassen sollte.

Grüße
Sebastian

#13

Professionelle Hilfe könnte man
sich nur noch holen, um die Teilungserklärung dahingehend
prüfen zu lassen, ob man einen Kauf wagen kann oder lieber die
Finger weg lassen sollte.

Hallo Sebastian,
da sind wir beim Knackpunkt.
Weiteres allgemeines Fragen bringt dich leider nicht weiter.
Der Preis sollte schon sehr deutlich entgegenkommend sein, um sich an solch eine Konstellation zu fesseln.
Der, der den Vertrag bzw. die Vertragsgrundlagen prüft, sollte auch mal in den Bebauungsplan, in das Altlastenkataster, in die Baugenehmigungen usw. schauen.
Grüße
Ulf

#14

Hallo Sebastian,

Die Frage ist nur, ob man so ein Grundstück (bzw. einen Anteil
daran mit dem entsprechenden Sondereigentum = 1 Haus) guten
Gewissens kaufen könnte und welche Probleme dort auf den
Käufer zukommen könnten.

Diese Frage kann nur individuell beantwortet werden. Nur als Beispiel: Man kann mit Teileigentum 50 Jahre undlänger problemlos leben, man kann andererseits bei Einzeleigentum sofort mit seinem Nachbarn einen generationenlangen Rechtsstreit beginnen.

Die Teilung ist eh gelaufen. Professionelle Hilfe könnte man
sich nur noch holen, um die Teilungserklärung dahingehend
prüfen zu lassen, ob man einen Kauf wagen kann oder lieber die
Finger weg lassen sollte.

Ob man es riskieren kann, ist nur im Einzelfall zu entscheiden. Da kommt es auch auf die Person des anderen Eigentümers an.
Wenn die Immobilie interessant ist, dann wäre zu prüfen, ob man nicht jetzt noch aus der Eigentumsgemeinschaft aussteigen kann und aus der ganzen Sache doch zwei separate Grundstücke macht.
Im Falle eines Kaufes muss man sowieso zum Notar, dann ginge es „in einem Aufwasch“.
Wenn es um eine sechsstellige Summe geht, dann dürfen ein paar Hundert Euro für eine professionelle Beratung nicht im Weg stehen.

Gruß
Jörg Zabel

#15

Hallo,

Es gibt Gemeinschaftseigentum , das gesamte
Grundstück nämlich, an dem jeder der beiden Eigentümer einen
ideellen Anteil erwirbt (xxx/1000). Es gibt
Sondereigentum (die jeweiligen Häuser incl.
Garagen usw.). Es gibt ein
Sondernutzungsrecht , das dem Eigentümer des
vorderen Hauses die alleinige Nutzung des vorderen
Grundstücksteils und dem Eigentümer des hinteren Hauses die
alleinige Nutzung des hinteren Grundstücksteils und der
Zufahrt dazu gestattet. Auch die Kosten und
Lasten sind dementsprechend aufgeteilt, jeder hat
für seinen Teil zu sorgen.

Du erwähnst in den anderen Antworten mehrmals, dass man die Kosten für eine Vermessung sparen wollte und es deshalb keine Grenzlinie gibt. Trotzdem muss es doch in der TE eine Aussage geben, welche Flächen gemeint sind. Dies wird in der Regel so formuliert: „Sondernutzungsrecht XY ist die im Plan mit A bezeichnete Fläche…“ blabla bla. Spätestens hier muss doch irgendwann einmal vermessen worden sein ?

Sehr Ihr für einen Erwerber eines der beiden Teile besondere
Nachteile?

Absolut, er ist in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt und gezwungen, sich mit dem Miteigentümer auszutauschen.

Fällt Euch sonst noch etwas ein?

Ich finde, hier wird am falschen Ende gespart. Die Verwertbarkeit bei einer solchen Konstruktion ist geringer als bei einer konventionellen Trennung der Grundstücke. Auch wenn man niemals damit rechnet, verkaufen zu wollen oder zu müssen, sollte man diesen Aspekt im Auge behalten.

Weiter unten fragst du, ob eventuell einer der Eigentümer direkt an der Grenze bauen kann. Bei einem Sondernutzungsrecht kann man dies per Vereinbarung ausschließen.

Viele Grüße
Insel

#16

Hallo Insel,

Du erwähnst in den anderen Antworten mehrmals, dass man die
Kosten für eine Vermessung sparen wollte und es deshalb keine
Grenzlinie gibt. Trotzdem muss es doch in der TE eine Aussage
geben, welche Flächen gemeint sind. Dies wird in der Regel so
formuliert: „Sondernutzungsrecht XY ist die im Plan mit A
bezeichnete Fläche…“ blabla bla. Spätestens hier muss doch
irgendwann einmal vermessen worden sein ?

Nicht unbedingt. Es sind mehrer Möglichkeiten denkbar. Zunächst genügt ein Strich in einer Karte. Jeder Vermesser kann das mit einer entsprechenden Genauigkeit „vorzeigen“ (kostet dann aber ein paar Pfennige).
Dann sind aber auch Formulierungen wie „20 m parallel zur Nordwand des Gebäudes“, „von Punkt sowieso nach Punkt anderswas“ denkbar. Wenn sich beide Parteien einig sind (neben der Verkaufsabsicht gibt es nichts, was dagegenspricht), kann die tatsächliche Nutzung ganz anders aussehen …

Gruß
Jörg Zabel

#17

hallo,

mit wenigen worten:
diese lösung wird häufig dann gewählt, wenn eine realteilung des grundstücks aufgrund irgendwelcher grundbucheintragungen oder aus öffentlich-rechtlichen gründen nicht durchgeführt werden kann.

jeder miteigentümer hat dabei de facto nicht mehr und nicht weniger als eine „eigentumswohnung“ mit allen vor- und nachteilen.

lg dev