Haus kaufen mit feuchter Kellerwand?

Hallo zusammen,

hier eine recht komplexe Thematik, die sich erst auf den zweiten Blick erschließt und ansich mehrere Fragen beinhaltet, wie nachstehend aufgeführt:

Unter welchen Umständen kann ein Hauskauf sinnvoll sein, trotz eines bekannten Feuchtigkeitsschaden an der Kellerwand? Angenommen, der Schaden stammt aus einem undichten Regenwasserabflussrohr, das an der betroffenen Kelleraussenwand entlangführt.
Die Feuchtigkeit ist bereits an der Kellerinnenwand vorgedrungen, und es besteht die Gefahr, dass bereits weitere Feuchtigkeit auf die Kellerwand des Nachbargebäudes übergegangen ist (es handelt sich um ein Reihenmittelhaus).

Wer kann solche Schäden überhaupt reparieren?

Welche Klausel muss in einer Gebäudeversicherung stehen, damit diese zur Schadensregulierung in einem solchen Fall herangezogen werden kann?

Wie kann während des Kaufprozesses (vom ersten Notatermin bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch kann es sich ja recht lange hinziehen) schon vorab eine Behebung des Schadens erfolgen, um weiteren Schaden am Gebäude zu vermeiden?

Was ist zu befürchten, wenn die Feuchtigkeit bereits im Nachbarkeller angelangt ist? Greift dann eine private Haftpflichtversicherung?

Das waren recht viele Fragen, aber vielleicht hat jemand schon mal etwas ähnliches erlebt und kann daher hier antworten.

Vielen Dank schon mal für Eure Rückmeldung :smile:

Viele Grüße

kallitüll

Moin,

wer hat denn festgestellt, dass das Regenfallrohr der Übeltäter ist? Was sagen die Nachbarn? Gibt es in Nachbarhäusern etwas weiter in der Reihe dasselbe Problem? Warum wurde bisher nichts gegen die Feuchtigkeit unternommen? Was wäre eine Option, das Problem zu beheben? Die Wand muss ja schliesslich auch bearbeitet werden, nur der Austausch des Fallrohres wird ja wohl eher nicht reichen.

Gibt es ein Bodengutachten? Könnte es ggf. aufsteigendes Grundwasser sein? Wie wirkt sich dieser offensichtliche Schaden auf den Kaufpreis aus? Warum wird dasd Haus überhaupt verkauft? In welchem Verhältnis steht der Kaufpries zu Preisen ähnlicher Häuser in trockenem Zustand?

Das wird wohl kaum eine Gebäudeversicherung übernehmen, schon gar nicht, wenn der Schaden bei Kauf bekannt war und in der bisherigen nicht abgedeckt war. Das wäre mit hoher Wahrscheinlichkeit eher eine Kostenposition für die alten Eigentümer bzw. für den neuen.

Theoretisch reicht die Erfüllung des Kaufvertrages, um Eigentümer und Besitzer zu sein (Auflassungsvormerkung wird entpsrechend gewertet), aber mal ehrlich: ein Haus kaufen, das so einen Schaden hat? Ein freistehendes Haus könnte man rundum womöglich aufgrabene und den Keller trocken legen. In einem RMH ist das nur mit extremem AUfwand, wenn überhaupt, möglicht.
Wie kann während des Kaufprozesses (vom ersten Notatermin bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch kann es sich ja recht lange hinziehen) schon vorab eine Behebung des Schadens erfolgen, um weiteren Schaden am Gebäude zu vermeiden?

Und eine Haftung über eine private Haftpflichtversicherung würde ich ggf. eher verneinen, warum sollte die einspringen? Der Schaden ist bei Kauf bekannt und nicht vom neuen Eigentümer verursacht.

Ohne das Objekt zu kennen … ich würde dazu tendieren: nicht kaufen. Da können Kosten auftuachen, die so überhaupt nicht zu überschauen sind.

Gruß
ex.-

Hallo,

in der Tat ist diese Thematik komplex. Ich kann Ihnen nur folgendes Raten, zumindest würde ich es in Ihrer Situation so machen.

entweder

A) Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass ein Sachverständiger hinzugezogen wird, der prüfen soll (sofern dies ohne eine zerstörende Maßnahme durchführbar ist) woher die Feuchtigkeit kommt!
Über die Kosten des Sachverständigen kann man ja eine Vereinbarung treffen, die dem Verkäufer auch zeigt, dass sie ein reeles Interesse am Objekt haben!

Geht der Verkäufer nicht auf einen solchen Vorschlag ein, können Sie sich sicher sein, dass der Verkäufer a)genau weis um welches Problem es sich handelt und b) das die Lösung des Problems sehr kostspielig wird. So würde ich das dann zumindest verstehen!

B) Eine andere Möglichkeit die mir noch eingefallen ist:
Wenn der Verkäufer Ihnen gegenüber z.B. behaubtet, dass man nur die Regenrinne auswechsen müsste und das Problem wäre behoben… dann kann im Notarkaufvertrag ja eine entsprechende Kostenübernahmeregelung aufnommen werden. Diese Regelt z.B., dass, sollte die Feuchtigkeit einen anderen Hintergrund haben, der Verkäufer die Renovierungskosten hierfür zu tragen hat!

Ist er auch dazu nicht bereits, würde ich Abstand vom Objekt nehmen!

Es wäre auch Interessant, ob der Verkäufer selbst im Haus gewohnt hat (Ist dies der Fall, kennt er meiner Meinung nach den Ursprung des Problems).
Zudem würde ich mir auch die anderen Wände im Keller anschauen… finden sich dort ähnliche Feuchtigkeits/- Schimmelspuren ist es wohl ein Grundwasser Problem (fehlende Bodenwanne)! Auf alle Fälle würde ich auch andere Bewohner in der Reihe auf feuchte Kellerwände ansprechen!

Zu Ihren Versicherungsfragen kann ich nichts sagen!
Da der Schaden aber bereits besteht bevor sie in die Gebäudeversicherung eintretten und der Schaden auch sicher im Kaufvertrag aufgeführt sein wird, denke ich wird die Versicherung nicht zahlen und bzgl. Ihrer Forderungen auf den Verkäufer verweisen…

Gruss A. Meier, www.finanzierung-ohne-eigenkapital.de

Guten Abend!

Wenn der Verkäufer Ihnen gegenüber z.B. behaubtet, dass man
nur die Regenrinne auswechsen müsste…

Was auch immer der Verkäufer meint: Bei einer durchfeuchteten Kellerwand kann ein schadhaftes Regenfallrohr nicht die alleinige Ursache sein. Zusätzlich muss auch die Feuchtigkeitssperre der Kellerwand schadhaft sein. Also ist Freilegen der Kellerwand durch Aufgraben fällig.

Gruß
Wolfgang

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Hallo expertin69,

vielen Dank für diesen guten Rat! Es ist tatsächlich zu empfehlen, einen Sachgutachter in so einer Angelenheit hinzuzuziehen. Nur wenn der Schaden genau beziffert werden kann, lohnt sich die weitere Betrachtung.

Nochmal vielen Dank und viele Grüße
kallitüll

Hallo Wolfgang,

das stimmt, die Hausabdichtung kommt mit der Feuchtigkeit von außen nicht mehr klar. Da muss dann alles aufgemacht werden und die Wand getrocknet (wie auch immer das geht) und mit Bitumen alle zugemacht werden.

Vielen Dank für Eure Rückmeldungen, das war alles wirklich sehr hilfreich :smile:

Viele Grüße
kallitüll

Moin. Also generellmuss ich erst mal Bezug auf die rechtliche Seite nehmen. Niemand kann und darf ein Haus verkaufen welches Schäden am Nachbarhaus verursacht. So kommt der jetzige Hausbisitzer natürlich nicht aus Sache raus. Der momentane Hausbesitzer muss für alle Gutachten die den Schaden beinhalten aufkommen. Schließlich betrifft der Schaden ja nun nicht mehr nur sein eigenes Haus, sondern auch das der Nachbarn.
Wieso ist gegen den Schaden noch nicht vorgegangen worden? Wieso wurde die Gebäudeversicherung nicht informiert? Will da jemand was verbergen?

In der Versicherung müssen Schäden beinhaltet sein, die von Rohren verursacht worden sind, die im direkten Kontakt mit dem Haus stehen. Denn gegen Grundwasser ist man nicht versichert.

Sanieren kann man natürlich alles. Es ist halt imer nur eine Frage des Geldes.Ob sich die Sanierung lohnt und im Verhältnis zum Kaufpreis steht, dass kann aber nur ein Gutachter beurteilen.