Hauseigentümer und Darlehnsnehmer nicht identisch

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
mal angenommen ein Sohn kauft das Haus von seinen Eltern. Auf diesem Haus ist noch eine Restschuld im Grundbuch eingetragen. Der Sohn wird Eigentümer, aber die Eltern bleiben Darlehnsnehmer für die eingetragene Restschuld. Die Eltern zahlen diese Restschuld selber ab. Ist das überhaupt möglich, das Hauseigentümer und Darlehnsnehmer für die Grundschuld nicht identisch sind?
LG Lotta

#2

Hallo,

grundsätzlich kein Problem. Du schreibst „Darlehnsnehmer für die Grundschuld“, und genau darin liegt dein Missverständnis. Es gibt keine Darlehensnehmer für die Grundschuld, sondern mit der Grundschuld haften die Immobilie als solche und vollkommen unabhängig vom konkreten Eingentümer für die Darlehensverbindlichkeiten eines Darlehensnehmers. D.h. die Bank geht davon aus, dass sie jemand ein Darlehen gewährt, der dieses auch zurückzahlt. Nur für den Fall, dass der Kredit notleidend wird, sichert sich die Bank durch die Grundschuld ab, und kann so im Falle des Falles das Objekt verwerten.

Wenn sich nun zwischendurch ein Käufer findet (was außerhalb der eigenen Familie wohl eher theoretisch ist), der das Objekt erwirbt, obwohl es noch für den Kredit eines Dritten haften, dann spricht da nichts gegen. Nur muss der Erwerber eben immer damit rechnen, dass der Kredit notleidend werden könnte, und ihm die Bank dann das Objekt unter dem Hintern weg verwertet (falls er dies nicht z.B. durch eigene Übernahme der Verbindlichkeiten abwendet).

Gruß vom Wiz

Eintragung ins Grundbuch
#3

Ist das überhaupt möglich, das Hauseigentümer und Darlehnsnehmer für die Grundschuld nicht identisch sind?

Ja, das geht. Die duerften sich gut kennen oder verwandt sein, denn einer traegt des anderen Last.
Gruss Helmut

#4

Hallo,

kann der ursprüngliche Darlehensnehmer einen neuen Kredit ohne Einverständnis des neuen Eigentümers aufnehmen und diesen mit der eingetragenen Grundschuld absichern. (wenn z.B. der ursprüngliche Kredit schon weitgehend abbezahlt ist)

Oder ist dazu immer das EInverständnis des neuen Eigentümers erforderlich?
Gruß n.

#5

Hallo,

solange dafür die GS passt (also selbe Bank, Höchstbetrag, … ausreichend) normalerweise ja, denn eingetragen wird "GS zugunsten … in Höhe von … nebst … Zinsen, …). Die GS sichert dann bis zum angegebenen Maximalbetrag und ist gerade im Unterschied zur Hypothek nicht an den Bestand einer ganz bestimmten Forderung gebunden. Genau deshalb lieben Banken ja GS, und sichern damit gleich die gesamten Forderungen gegen ihre Kunden ab, und nicht nur ein einzelnes Darlehen. Und wenn dann ein Darlehen ausläuft, kann man flugs ein neues aufnehmen, wenn der Grundstückseigentümer nicht aufgepasst hat, und durch passende Regelungen solche Dinge ausgeschlossen hat. So kann ein Grundstück nahezu ewig für diverse Verbindlichkeiten eines Dritten haften.

Gruß vom Wiz

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#6

Danke.owT!
gruß n.

#7

Hallo !

Und wenn
dann ein Darlehen ausläuft, kann man flugs ein neues
aufnehmen, wenn der Grundstückseigentümer nicht aufgepasst
hat, und durch passende Regelungen solche Dinge ausgeschlossen
hat.

Ganz so ist es auch wieder nicht !
Grundsätzlich kann natürlich abweichend vom Eigentümer jemand
anderes Darlehensnehmer sein.

  • Wenn ein Objekt verkauft wurde und das bestehende Darlehen soll
    auf die bisherigen Darlehensnehmer weiterlaufen - kann dies nur mit ausdrücklicher ( d.h. vertraglicher ) Zustimmung der neuen Eigentümer
    erfolgen. Der Eigentümer stellt schließlich die Sicherheiten zur Verfügung.
    Dies geschieht in der Praxis mit einer sog. „Zweckerklärung“.
    Darin wird genau bestimmt, für welche Verbindlichkeiten bzw. welche
    Konten die Grundschuld haftet.
  • Das Kreditinstitut kann die zu ihren Gunsten eingetragene Grundschuld nicht frei verwenden, wie sie es will.
  • Ebenso ist es bei einem zurückgezahlten Darlehen. Die Grundschuld kann zwar wieder „aufleben“ , d.h. kann wieder als Sicherheit für ein
    neues Darlehen dienen --> aber nur mit Zustimmung des Eigentümers, der eine neue „Zweckerklärung“ unterschreiben muss.

kreditmäßige Grüße
-heddygg-

#8

Hallo,

Eine Zweckerklärung zwischen Bank und Sicherungsgeber ist normalerweise recht weit gefasst, und umfasst gerade nicht nur eine einzelne konkrete Verbindlichkeit, sondern die gesamte Geschäftsbeziehung. So findet man dies in allen Bankvordrucken. Und wenn nachträglich Kreditnehmer und Sicherungsgeber durch Veräußerung des Sicherungsobjekts auseinander fallen, wird oft genug vergessen / spielt die Bank nicht mit, eine neue Zweckerklärung zu machen, die die Sicherheit auf eine konkrete Verbindlichkeit beschränkt.

Unabhängig davon wird oft eine Zweckerklärung zwischen dem künftigen Sicherungsgeber (neuer Eigentümer des Sicherungsobjekts) und Kreditnehmer (alter Eigentümer des Sicherungsobjekts) gegeben. Die ist aber regelmäßig das Papier nicht wert, auf dem sie steht. Denn sie würde nur dann etwas bringen, wenn im Falle des Zugriffs auf die Sicherheit aus anderen Verbindlichkeiten ein Rückgriff des neuen Eigentümers auf andere Vermögenswerte des Kreditnehmers möglich ist, um die Vollstreckung abzuwenden, oder sich zumindest nachträglich Ersatz zu beschaffen. Zu solchen Situationen kommt es aber regelmäßig natürlich nur dann, wenn beim Gläubiger bereits alle anderen Möglichkeiten erschöpft sind. Und einem nackten Mann kann der Sicherungsgeber nicht in die Tasche greifen.

Gruß vom Wiz

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