Hallo zusammen,
ich hoffe, in diesem Thread bin ich hier schon richtig 
Es geht um folgende Sache:
Ein Bekannter von mir will ein Haus kaufen ohne Eigenkapital. Das Haus ist wirklich ein Schnäppchen für 65.000 EUR (Verkehrswert mindestens 20.000 EUR mehr). Das Haus (Baujahr 1950) ist in einem guten Zustand, man muss nur kleinere Reparaturarbeiten vornehmen, die insgesamt nicht mehr als 15.000 EUR kosten dürften. Er verdient ca. 2.000 EUR netto, hat keine weiteren Schulden, zahlt zurzeit ca. 400 EUR Miete. Er meint, anstatt Miete würde er die Raten zahlen und später sein eigens Haus besitzen, weil seine Schulden für den Hauskauf rechnerisch sehr überschaubar seien. Was sagt Ihr dazu? Ist sein Vorhaben realistisch? Was soll er noch mit in die Sache hineinberechnen?
Danke und Grüße 
Moin,
65.000 Euro für das Haus
15.000 fürs Renovieren
rund 5000 für die Nebenkosten.
macht in Summe gute 85.000 €.
wenn die 400 € die Kaltmiete waren, dann sind das pro Jahr knapp 5.000 €, die er für den Kredit aufwenden kann.
Momentan gibt es Hypothekenkredite bei vollfinanzierung und 20 Jahren Laufzeit für ca. 4 %
das wären bei den 85 K€ etwa 3.600 Euro Zinsen, blieben 1.400 € für die Tilgung also etwa 1,6 % anfängliche Tilgung. Etwas wenig wie ich finde, aber wenn er etwas mehr zahlen kann bzw. Sondertilgungen vereinbart, kann das gehen.
Jetzt mus er nur noc heine Bank finden, die mitspielt.
Gandalf
Hallo Gandalf,
vielen Dank für deinen Beitrag, den ich wirklich toll finde. So hätte ich gar nicht berechnet, mir ist ein Licht aufgegangen
Er will 80.000 EUR Kredit aufnehmen. Nach den ersten Gesprächen mit der Bank für 20 Jahre (Volltreffer) für ca. 2,99 mit 1% anfänglicher Tilgung. Übrigens kann er ggf. Nebeneinkünfte monatlich ca. 400 EUR erzielen.
Im Großen und Ganzen ist das Vorhaben nicht unrealistisch und nicht unlogisch, lediglich ein wenig riskant oder, falls da was schiefgehen sollte?
Grüße, Edgar
Tach,
vielen Dank für deinen Beitrag, den ich wirklich toll finde.
danke!
für ca.
2,99 mit 1% anfänglicher Tilgung.
hm, das ist verflucht wenig Anfangstilgung. Er soll entweder mindestens 2 % nehmen, oder möglichst große Sondertilgungen optionieren (und auch nutzen!)
5 % der Darlehenssumme wären m.E. Minimum. Er muss sie ja nicht nutzen.
Übrigens kann er ggf.
Nebeneinkünfte monatlich ca. 400 EUR erzielen.
Dann sollte er die zur Tilgung nutzen, ev. über die Sondertilgungen.
Im Großen und Ganzen ist das Vorhaben nicht unrealistisch und
nicht unlogisch, lediglich ein wenig riskant oder, falls da
was schiefgehen sollte?
Jeder Hausfinanzierung birgt ein Risiko.
Arbeitslosigkeit, Unfall, Erkrankung, Tod
Aber wenn das ein Kriterium wäre, dann gäbs so gut wie keine Hypotheken.
Gandalf
Moin Moin,
kann es sein, dass da etwas ganz Wichtiges übersehen wird? Ich lese hier immer nur was über die Raten, aber kein Wort über die laufenden Kosten, die beim trauten Heim sonst noch regelmäßig anfallen: Grundsteuer, Wasser & Abwasser, Versicherungen, Müllabfuhr, Heizkosten (Gas? Öl?), Rücklagen für Instandhaltung/-setzung, etc., etc., etc.
Auch wenn ein „guter Zustand“ bescheinigt wird: wie sieht es beispielsweise mit der Wärmedämmung bzw. der Energiebilanz aus? Wie ist der Zustand der Elektro-, Wasser- und sonstigen Leitungen? Gibt es Gutachten, die die Freiheit von Holzbock, Schwamm und anderen möglichen Unliebsamkeiten belegen? Sind Grunddienstbarkeiten eingetragen oder Erschließungsbeiträge zu befürchten?
Gelegentlich entpuppt sich das vermeintliche Schnäppchen als der absolute Flopp…
Grüße
EP
Hey Gandalf, man lernt nie aus:
Ich dachte immer, je weniger die Anfangstilgung, um so besser generell. Der Unterschied ist mir wohl gar nicht so bekannt! Mit 1% wäre man besser aufgehoben und so täuscht man sich gewaltig!
Ich vermute, Sondertilgungen zu vereinbaren ist kein Problem, aber ich dachte, so würde der Darlehensnehmer schlechter dargestellt! Kannst du bitte das Thema „Anfangstilgung“ näher erläutern?
Vielen Dank
Moin auch,
Baujahr 1950, hmmm…Wann wurde zum letzten mal renoviert und was wurde da gemacht? Anno '50 wurden die meisten Häuser einfach hingeklatscht, Wohnraum war wichtig, nicht dessen Qualität. Und wenn seitdem nichts oder fast nichts gemacht wurde fallen immense Kosten an: Fenster & Türen, komplette Elektrik, Heizung inkl. Brenner, Rohre, Dach…
Das vermeintliche Schnäppchen ist ganz schnell ein Fass ohne Boden. So etwas würde ich nie niemalsnicht ohne Gutachter kaufen.
Ralph
Hallo EP,
ja du hast recht, aber mit Gandalf war das Thema mit Finanzierung. Das ist Sinn der Sache in einem Forum, dass andere Asspekte in die Sache reinkommen, die man eventuell nicht berücksichtigt hätte
Grundsteuer, Wasser & Abwasser, Versicherungen, Müllabfuhr, Heizkosten (Gas? Öl?), Rücklagen für Instandhaltung/-setzung, etc. Diese Kosten bleiben erst einmal außen vor, aber diese machen ganz sicher monatlich mindestens 300 EUR aus oder?
Wie sieht es beispielsweise mit der Wärmedämmung bzw. der Energiebilanz aus?
Das Haus ist ganz normal isoliert, besitzt also keinen neueren Energiepass!
Wie ist der Zustand der Elektro-, Wasser- und sonstigen Leitungen?
In gutem Zustand, da fallen keine Kosten an!
Gibt es Gutachten, die die Freiheit von Holzbock, Schwamm und anderen möglichen Unliebsamkeiten belegen?
Nein, kein Gutachter!
Sind Grunddienstbarkeiten eingetragen oder Erschließungsbeiträge zu befürchten?
Nein, das Haus ist zurzeit gemietet!
Gelegentlich entpuppt sich das vermeintliche Schnäppchen als der absolute Flopp…
Da hast du vollkommen recht, aber er kriegt das Haus sozusagen aus Gefälligkeit. Andere Interessenten reiben sich tatssächlich die Hände, um das Haus für höheren Preis zu kaufen!
Nur die Miete i.H.v. 400 EUR warm, die er für seine jetzige Wohnung zahlt, ist extrem günstig, normal kostet die Miete mindestens 600 EUR kalt! Ob das aber bei der ganzen Berechnung eine Rolle spielt?
Grüße, Edgar
Nein, kein Gutachter!
Das halte ich für ganz, ganz übel. Ehe man sich auf so eine Investition einläßt muss unbedingt ein Gutachter ran.
Hallo Edgar!
Er will 80.000 EUR Kredit aufnehmen. Nach den ersten
Gesprächen mit der Bank für 20 Jahre (Volltreffer) für ca.
2,99 mit 1% anfänglicher Tilgung.
Hab meinen Annuitätenrechner (Excel-Tabelle) mit Zins und Tilgung gefüttert. Ich hab Tabelle und Graphik nur bis 36 Jahre vorbereitet, aber das reicht hier nicht. Das Darlehen wird über 40 Jahre brauchen, um getilgt zu sein. An dem Haus wird noch herumgestottert, wenn es über 100 Jahre alt und vermutlich längst abrissreif ist.
Deutlich höhere Tilgung halte ich für dringend geboten. Außerdem sollte niemand ein Haus ohne vorherige Begutachtung des baulichen Zustands durch einen Architekten kaufen. Ein Haus Bj. 1950 auf zeitgemäßen Stand mit akzeptablen Betriebskosten zu bringen, bedeutet i. d. R., bis auf den Rohbau alles zu entsorgen und zu erneuern. Die veranschlagten 15.000 € gehen dabei als Toleranz für Unwägbarkeiten in Ordnung, aber nicht als Sanierungskosten.
Gruß
Wolfgang
Moin,
Kannst du bitte das Thema „Anfangstilgung“ näher
erläutern?
man nehme einen Tilgugnsrechner wie z.B. http://finanzrechner-tilgung.faz.net/rechner3/faz/ti… (kriege kein Geld von denen!)
und gebe Deine Daten ein
80.000 € bei 2,99 % zinsen und 1 % Anfangstilgung
Dann kriege ich eine Ratenhöhe von 266 € und nach 20 Jahren eine Restschuld von rund 58.000 Euro, sprich es wurden gerade mal 22.000 € getilgt.
Nehme ich 2 % Anfangstilgung ist die Ratenhöhe rund 333 € und nach 20 Jahren sind es noch rund 36.000 € Restschuld (= 44.000 €getilgt)
Mit 3 % Anfangstilgung ist die Ratenhöhe knapp 400 €und die Restschuld beträgt nur noch gute 14.000 € (= 66.000 € getilgt)
Somit sind kleine Sätze der Anfangstilgung ein sehr gutes Geschäft für die Bank!
Soweit klar?
Gandalf
Genau,
man rechne auch mal die Summe der Zinsen fuer alle Jahre zusammen.
Gruss Helmut
Hallo zusammen und danke für eure Beiträge
Jeder hat prinzipiell mit den Fragen und Kritikpunkten in gewisser Hinsicht oder vollkommen recht. Wie gesagt, ich wollte inefach mal recherchieren und klarstellen, ob und wie das geht! Es könnte sein, dass er vielleicht unter den genannten Konditionen nur den Hauspreis 65.000 EUR als Darlehen aufnehmen wollte. Stimmt dann vielleicht die Berechnung, Gandalf?
Ja, das Haus ist nicht das neueste und beste, aber wie schon erwähnt, warten potentielle Käufer händeringend, wie schlecht das Haus auch sein mag! Der Besitzer ist ein Verwandter von ihm und wartet nur, bis er sich entschieden hat. Für deutlich mehr kann er das Haus sofort morgen verkaufen, ohne Übertreibung! Er muss also ein gewisses Risiko eingehen, aber auf jeden Fall keine Betrügerei oder versteckte Kosten, in dem Sinne wie Autokauf, gekauft wie gesehen!
In diesem Zusammenhang hätte ich eine Frage: Bei Arbeitslosigkeit oder Bedürftigkeit kann man nach meinem Wissen als Mieter Wohngeld oder irgendwelche Zuschüsse erhalten. Was passiert in diesem Fall, wenn man kein Mieter, sondern Hausbesitzer (bzw. Darlehensnehmer) ist?
Grüße, Edgar
Hallo Gandalf,
mit Tilgungsrechner habe ich eingegeben:
Sollzins 2,99%
Darlehensbetrag 65.000
Monatliche Rate 400
dann kam das folgende Ergebnis:
Summe der Ratenzahlungen: 83.424,59 Euro
enthaltene Zinsleistungen: 18.424,59 Euro
erbrachte Tilgungsleistungen: 65.000,00 Euro
darin enthaltene Sondertilgungen: 0,00 Euro
Restschuld: 0,00 Euro
Rechnerische Gesamtlaufzeit bei unveränderten Bedingungen: 17 Jahre 5 Monate
Verstehe ich da was falsch? Habe ich vergessen, irgendwelche Daten einzugeben?
Grüße, Edgar
Hallo,
Moin auch,
Baujahr 1950, hmmm…Wann wurde zum letzten mal renoviert und
was wurde da gemacht? Anno '50 wurden die meisten Häuser
einfach hingeklatscht, Wohnraum war wichtig, nicht dessen
Qualität.
Diese pauschale Antwort ist gelinde gesagt Unsinn.
Gerade in den 50-iger wurden Häuser im Gegensatz zu heute sehr massiv gebaut.
Kann natürlich möglich sein, dass es im Osten anders war.
Gruß Merger
Moin auch,
häufige Probleme mit Häusern aus diesem Jahrzehnt (ohne Zeiteinwirkung):
dünne Außenwände
Wärmebrücken an Brüstungen
feuchte Kellerwände durch schlechte Abdichtung
Mangelhafte Schall- und Wärmedämmung
einfach verglaste Fenster, dadurch mangelhafter Wärme- und Schallschutz
zu dünne Innenwände, wieder mangelhafter Schallschutz
mangelhafter Brandschutz
völlig veraltete Heizungen mit überdimensionierten Heizrohrleitungen
Unbrauchbare Frisch- und Abwasserleitungen
unzureichende, veraltete Elektroinstallation
Das gilt natürlich nicht für alle Häuser, aber für viele. Dazu kommt dann noch allgemeiner Renovierungsbedarf, altersbedingt, wie undichte Fenster, Türen und Beschläge, schadhafter Putz, undichtes Dach, verfaulende Gauben…
Wie geschrieben, ein so altes Haus würde ich nie ohne Gutachter kaufen.
Ralph
Hallo,
Moin auch,
häufige Probleme mit Häusern aus diesem Jahrzehnt (ohne
Zeiteinwirkung):dünne Außenwände
Wärmebrücken an Brüstungen
feuchte Kellerwände durch schlechte Abdichtung
Mangelhafte Schall- und Wärmedämmung
einfach verglaste Fenster, dadurch mangelhafter Wärme- und
Schallschutz
zu dünne Innenwände, wieder mangelhafter Schallschutz
mangelhafter Brandschutz
völlig veraltete Heizungen mit überdimensionierten
Heizrohrleitungen
Unbrauchbare Frisch- und Abwasserleitungen
unzureichende, veraltete Elektroinstallation
Von deinen aufgeführten Beispielen gebe ich dir recht in Bezug
auf einfach verglaste Fenster und veraltete Elekroninstalationen.
Diese sollten auch in der Regel schon erneuert sein.
Aber der Rest ist meist von der Ausführung besser, als die heutigen Gebäude.
Gerade bei heutigen Bauausführungen werden doch meist die von dir bemängelnden dünnen Wände verbaut.
Das gilt natürlich nicht für alle Häuser, aber für viele. Dazu
kommt dann noch allgemeiner Renovierungsbedarf, altersbedingt,
wie undichte Fenster, Türen und Beschläge, schadhafter Putz,
undichtes Dach, verfaulende Gauben…Wie geschrieben, ein so altes Haus würde ich nie ohne
Gutachter kaufen.
Hauskäufer sollten generell, auch bei neueren Häuser einen Bausachverständigen mitnehmen, denn oft werden Häuser die in den letzten 20 Jahren gebaut wurden,
als sogenannte Bauruinen zu überteuerten Preisen abgestoßen.
Ralph
Gruß Merger
Tach
Euren Ratschlag wegen Gutachter werde ich auf jeden Fall weitergeben, nur so weiss man sicherlich, auf was man sich einlässt.
Von außen sieht das Haus (übrigens in der Pfalz, zentral gelegen in einer mittelgroßen Ortschaft am Rhein) wirklich toll, sogar wie neu aus.
Dach und Außenwände wurden vor ca. 10 Jahren renoviert. Im Inneren auch gut, nur vom Mieter sehr sehr schlecht gebraucht! Man muss also den Innenraum komplett sanieren wie tapezieren, malen, Bad komplett neu gestalten, Küche neu fliesen, Laminatboden, neue Türen etc. Es handelt sich hierbei auf keinen Fall um eine Bruchbude oder Fachwerkhaus. Das Haus ist außerdem freisstehend und hat um sich herum einen Garten, ein Nebengebäude als Garage und Terasse. Ich als Laie würde ich behaupten, für den Preis kann man nicht einmal das Grundstück kaufen…
Es interessiert mich sehr, was im Fall Arbeitslosigkeit oder Bedürftigkeit passiert, wie ich dies vorher schon gefragt habe. Kriegt man trotzdem Zuschuss oder Unterstützung vom Staat wie Wohngeld, Wohnzuschuss?
Danke und Grüße, Edgar
Hallo,
Tach
Euren Ratschlag wegen Gutachter werde ich auf jeden Fall
weitergeben, nur so weiss man sicherlich, auf was man sich
einlässt.
Von außen sieht das Haus (übrigens in der Pfalz, zentral
gelegen in einer mittelgroßen Ortschaft am Rhein) wirklich
toll, sogar wie neu aus.
Dann bitte auch noch in der Nachbarschaft nachfragen,
ob es in den letzten Jahren Überschwemmungen gegeben hat.
Gruß Merger
Hallo!
Anno '50 wurden die meisten Häuser
einfach hingeklatscht, Wohnraum war wichtig, nicht dessen
Qualität.Diese pauschale Antwort ist gelinde gesagt Unsinn.
Gerade in den 50-iger wurden Häuser im Gegensatz zu heute sehr
massiv gebaut.
1950 - 5 Jahre nach Kriegsende war alles knapp, Geld, Material und vor allen Dingen Wohnraum. Zerbombte Städte, der Wiederaufbau lief, aber eine werthaltige Währung gab es erst seit 2 Jahren. Notunterkünfte, Baracken, Gartenlauben und Nissenhütten gehörten zur verbreiteten Normalität. Dazu mussten mehrere Millionen Flüchtlinge irgendwie untergebracht werden.
Nein, Qualität am Bau war i. d. R. kein Kriterium. Solche Gesichtspunkte waren geradezu albern angesichts der Not. Ein Dach über dem Kopf, egal wie, egal womit. Zur Knappheit an allem kam hinzu, dass geklaut wurde, was nicht niet- und nagelfest war. Ein Millionenheer von zumeist spätestens ab Mittag betrunkenen Bauarbeitern baute aus geklautem Material Häuser, natürlich alles schwarz.
Pfusch gab es zu allen Zeiten ebenso wie gute Qualität. Aber bei Bj 50 hat man beste Chancen, auf inakzeptable Qualität der Bausubstanz zu treffen, möglicherweise unter Brettern, Paneelen und viel Farbe versteckt. .
Kann natürlich möglich sein, dass es im Osten anders war.
Meine Aussagen gelten flächendeckend in Ost und West.
Gruß
Wolfgang