Schönen guten Tag,
wir wollen unser Haus nach 15 Jahren verkaufen und altersbedingt in eine Wohnung ziehen.
Zwischendurch hatten wir es 5 Jahre vermietet, seit 1 Jahr nicht mehr. Wir wohnen jetzt selbst drin müssen wir steuern zahlen? Falls ja wieviel? Welche Fristen müssen wir einhalten um das Haus steuerfrei verkaufen zu können?
Besten Dank für Ihre Mühe!
Foftein
Da bin ich ehrlich gesagt überfragt, da ich hauptsächlich bei Fragen der Steueroptimierung beraten habe, dazu bei Geldanlagen.
Bei solchen Detailfragen habe ich immer meinen Steieranwalt gefragt.
Falls Du noch Fragen hast, wie die Summe aus dem Hausverkauf am besten angelegt wird, einfach nochmals melden
Hallo,
ich gehe davon aus, Sie meinen vor allem Einkommensteuer? Wenn ja:
nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes gilt:
Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Und
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Somit müssen Sie zwischen Anschaffung und Verkauf mind. 10 Jahre warten, damit kein einkommensteuerpflichtiger Gewinn anfällt. Da Sie schreiben, dass das Haus schon seit 15 Jahren in Ihrem Besitz befindlich ist, fällt für den evtl. entstehenden Veräusserungsgewinn also keine Einkommensteuer an. Die zweite Bestimmung würde greifen, wenn Ihnen das Haus erst kurze Zeit gehören würde, Sie aber in 2010, 2009 und 2008 selbst darin gewohnt hätten. Das ist bei Ihnen zwar nicht so, aber Ihnen gehört das Haus ja schon länger als 10 Jahre, dann kommt es auf die Art der Nutzung nicht an (es sei denn, Sie hätten das Haus nicht im Privatvermögen gehalten, für Häuser in einem Betriebsvermögen gelten andere Regelungen, aber ich gehe auch hier davon aus, dass ihr Haus Privatvermögen ist).
Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, also wie bei Ihnen der Hausverkauf sind zudem auch umsatzsteuerfrei, so dass auch keine Umsatzsteuer anfällt.
Bei einem Verkauf bezahlen Sie allerdings Notarkosten und evtl. die Kosten für das Löschen einer Grundschuld, sowie m.W. einen Teil der Kosten für die Eintragungen im Grundbuch. Allerdings hält sich der Aufwand hierfür meist im Rahmen des Möglichen.
Ich hoffe, meine Antwort war nicht zu kompliziert und hat Ihnen weiter geholfen.
Falls Sie noch weitere Fragen haben oder sich jetzt welche ergeben haben, fragen Sie ruhig nochmal.
Mit freundlichen Grüssen
Barbara
Hallo,
meine Antwort bitte mit Vorbehalt, da ich nicht ganz sicher bin. Bitte beim Finanzamt rückfragen.
Soweit ich weis, ist bei Selbstnutzung keine Frist einzuhalten-aber wegen der vorherigen Vermietung bin ich unsicher! Also, ganz unverbindlich beim FA anrufen.
Grunderwerbsteuer fällt nur beim Käufer an.
Gruß Angela
Sog. Spekulationsgewinne fallen nur an, wenn man ein Haus kauft und nach kurzer Zeit mit erheblichem Gewinn weiterverkauft. Dies ist bei Dir ja nicht der Fall. Andererseits erzielst Du ja einen Verkaufserlös, den Du wahrscheinlich zinsbringend anlegen wirst. Diese Habenzinsen sind einkommensteuerpflichtig, falls Du mit diesbezüglichen sonstigen Einnahmen den Freistellungsbetrag übersteigst. Ob Dir in der Übergangszeit die „eingesparte Miete“ als geldwerter Vorteil angesetzt wird, erfährst Du von Deinem EST-Sachbearbeiter, bei dem Du ja verzeichnet bist, solange Du Mieteinnahmen hattest. Danach wird er jetzt stutzig und frägt nach. Oder Du kommst ihm zuvor und klärst die Lage vorab mit ihm. Vermutlich läßt Dein SB das sein, weil er Dich ja auch die Aufwendungen fürs Haus nicht steuerlich wirksam absetzen läßt. Ich bin jetzt mal davon ausgegangen, daß es sich um ein EFH handelte. Frage:Wo warst denn Du inzwischen wohnhaft?
Hallo,
ist nicht mein Spezialgebiet. Als Orientierung füge ich jedoch 2 interessante Artikel hinzu (diese Ersetzen mE nicht das Lesen der einschlägigen Rechtsnormen):
http://www.capital.de/steuern-recht/kolumne/:1–Mai-…
http://forum.jurathek.de/showthread.php?p=680354
Hoffe das hilft!
Hallo,
trotzdem vielen Dank!
Foftein
Hallo Barbara,
vielen Dank, das hilft schon ein wenig weiter.
Wir haben unser EFH seit 15 Jahren, da scheint alles klar zu sein, nur mit der Vermietung bin ich immer noch nicht ganz sicher. Wir selbst wohnen ja erst seit Januar d. J. wieder selbst im Haus.
Beste Grüße
Foftein
Hallo Angela,
habe beim FA angerufen: Antwort: Ja, müßte (!) so sein, ganz sicher bin ich da nicht, ähem.
Beste Grüße
Foftein
Hallo,
habe das nicht genau verstanden.
Mein Mann ist Soldat und wir waren 4 Jahre im Ausland und danach noch 2 Jahre 500 km weit weg stationiert. Deshalb hatten wir vermietet.
Warum wird der Finanzbeamte jetzt stutzig?
Beste Grüße
Foftein
Hallo Volker,
vielen Dank für die Links!
Werde mir mal das Jurathek-Forum ein wenig genauer ansehen, vielleicht kam da ja schon so eine Frage wie meine.
Beste Grüße
Foftein
Hallo Fofftein !
Man müßte wissen, wie das Haus abgeschrieben worden ist.Und überhaupt.Wieso steuer zahlen beim Hausverkauf ? Gilt doch nur gewerblich z.B ImmoMakler ! Wenn es vermietet wurde, würde ich das FA einfach anfragen kostet ja nichts !!!
besten Gruß DB
Hallo Foftein,
es spielt bei der Beurteilung durch das Finanzamt keine Rolle, dass Sie erst wieder seit Januar in ihrem Haus wohnen. Massgebend ist tatsächlich zuerst, ob sich das Haus schon seit mind. 10 Jahren in Ihrem Besitz befindet. Wenn diese Frage mit „ja“ beantwortet werden kann, wird gar nicht erst geprüft, ob Sie in diesem Haus selbst wohnen oder ob es vermietet war.
Mit freundlichen Grüssen
Barbara
Hallo,
hatte ja in einer Antwort geschrieben, daß ich beim FA angerufen hatte und eine ausweichende Antwort bekommen hatte.
Beste Grüße
Foftein
Hallo,
ich bin kein Steuerberater und kann deshalb keinen verbindlichen Rat geben; meines Erachtens ist jedoch wenn überhaupt nur der Gewinn (Verkaufspreis minus Ankaufspreis minus Kosten in der Zeit dazwischen) zu versteuern. Nach mehr als zehn Jahren entfällt auch diese Steuerpflicht (und so habe ich Ihren Fall verstanden). Nachlesen könnten Sie dies unter „Spekulationsfrist“ für Immobilien.
Viel Erfolg!
Hallo,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Beste Grüße
Foftein
Einfach mal Klappe halten
Hier antworten gefühlte 20 Leute, die dann aber sofort einräumen „ich habe keine Ahnung“, „ich bin mir nicht sicher“, „ich weiß es nicht so recht“, „frag zur Sicherheit jemanden anders“, „rufe lieber noch mal beim Finanzamt an“.
Zum Teil sind die Antworten auch noch ein Riesenblödsinn.
Liebe Leute, wenn ihr keine Ahnung habt, warum anwortet ihr dann? Woher nur dieser unstillbare Äußerungszwang? Ist das hier ein Plauderforum? Kaffeekränzchen? Habt ihr Langeweile? Die Fragestellerin wird nur verunsichert durch diese hoch spekulativen Laienmeinungen. Lieber einfach mal die Klappe halten.