Immobilien
Von: Dеr Rааbе, 9.6.2012 23:49 Uhr
Hallo,
hätte mal eine Frage zu folgendem Fall: Vater (87) inzwischen im Seniorenheim hat eine Dreifamilienwohnung, die er vermieten müsste und kann sich aber um solche Sachen nicht mehr kümmern. Der Sohn hat im Prinzip kein Interesse sich um die Angelegenheiten zu kümmern (nervige Mieter usw....) und auch keine Verfügung über die Immbobilie (Vater ist Komplett-Eigentümer). Und der Enkel (ich) muss sich im Internet über diese Sachen informieren.....
Ist es sinnvoll eine Hausverwaltung einzuschalten? Die Kommunikation mit der Hausverwaltung müsste dennoch der Sohn haben bzw. Schriftstücke müssten halt immer vom Eigentümer unterzeichnet werden. Wieviel Arbeit kommt da trotz Hausverwaltung auf einen zu? Und wieviel würde das kosten? Eine Betreuungsvollmach hat der Sohn für den Fall, dass der Vater nicht mehr geschäftsfähig sein sollte. Was würde passieren wenn der Erbfall eintritt (Aufteilung der Immobilie auf mehrere Söhne wovon eben einer diese Betreuungsvollmacht hat). Kann man bei einer Hausverwaltung überhaupt noch selbst bestimmen wer in die Wohnung als Mieter einziehen darf (ich kenne mich damit noch überhaupt nicht aus)? Ist die Hausverwaltung dann auch verantwortlich (und wird die gegebenenfalls auch verwantwortlich gemacht) für die Verkehrssicherungspflicht (morgentliches Schneeschieben usw.)? Wo kann man sich evtl. noch erkundigen? Das ist für mich alles Neuland und ich wäre für Antworten und Tips sowie alle Informationen die noch wichtig sein könnten sehr dankbar!

Gruß

Der Raabe



  1. Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
    Einen schönen Sonntag aus Hamburg.

    Es empfiehlt sich in Ihrem Fall Kontakt zu einer guten Hausverwaltung aufzunehmen, mit dieser Ihre Wünsche und Anliegen zu besprechen, sich ausführlich beraten zu lassen und über die Arbeitsweise der Verwaltung Informationen einzuholen.

    Was eine Hausverwaltung für Sie an Aufgaben übernimmt, wird im Verwaltervertrag festgelegt und dann hat danach die Hausverwaltung im Sinne der Eigentümer zu arbeiten. Und wenn sie Fehler macht, haftet sie natürlich auch dafür.

    Es gibt noch andere Alternativen, ich sende Ihnen diese beiden Links einmal mit:

    http://www.hausmann-hausverwaltung.de/Mietausfallver...

    http://www.hausmann-hausverwaltung.de/Sorglospaket

    Ihr Thorsten Hausmann
    http://www.Hausmann-hausverwaltung.de
    • Antwort von Ѕtерһаnіе 1
      Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
      Hallo,

      eine Hausverwaltung wird Ihnen alle Arbeiten abnehmen, die Sie beauftragen. Dies kann sogar soweit gehen, dass Sie bzw. Ihr Großvater dem Verwalter nur einmal eine Vollmacht für alle gewünschten Dienstleistungen geben und den Verwaltervertrag unterschreiben. Dies ist eigentlich auch die gängiste Methode. Die Sache sieht dann in der Praxis so aus, dass der Verwalter die Immobilie komplett selbständig verwaltet, inkl. aller Zahlungsein- und Ausgänge, Neuvermietung usw.

      Einmal im Jahr wird es dann eine Kassenprüfung geben, bei der Sie/Ihr Vater/Ihr Großvater dann einen Bericht über die Buchhaltung der Immobilie einsehen können. Hier kann dann auch festgelegt werden, was mit dem eingenommenden Geld (Miete) passiert. Soll es an Ihren Großvater ausgezahlt, soll es angelegt, soll es in die Immobilie gesteckt werden usw.

      Zu den Kosten ist es schwierig etwas zu sagen, da dies von Hausverwaltung zu Hausverwaltung unterschiedlich ist. Ich denke zwischen 20€ und 30€ im Monat je Wohnung sollte ein angemessener Preis sein.

      Wenn Sie die Hausverwaltung mit der Neuvermietung einer Wohnung beauftragen, haben Sie natürlich normalerweise keinen Einfluss mehr darauf, wer in die Wohnung einzieht. Das würde dem Verwalter auch nur zusätzlich noch Arbeit bereiten. Ist es aber ein seriöser Verwalter, wird er, schon aus eigenem Interesse, einen unklomplizierten Mieter auswählen.

      Gerade im Erbschaftsfall ist eine Hausverwaltung sinnvoll, weil dann alle Arbeiten in einer Hand sind. So gibt es später auch keine Missverständnisse, wer jetzt was am Haus macht.

      Zu der Verkehrssicherungspflicht kann man so keine eindeutige Aussage treffen. Es ist so, dass diese erstmal dem Hauseigentümer obliegt, er kann diese jedoch an seine Mieter abwälzen (hier müßte man nartlich wissen, was im Mietvertrag und/oder Hausordnung) vereinbart worden ist.
      Es gibt aber jedoch Hausverwaltungen, die zusätzlich einen Hausmeisterdienst anbieten. Jedoch kostet dieser auch wieder Geld und es wird schwierig sein, die bestehenden Mietverträge dahingehend zu ändern, dass zukünftig ein kostenpflichtiger Hausmeister die Arbeiten übernehmen wird.

      Ansonsten kann ich Ihnen nur empfehlen, sich von verschiedenen Hausverwaltungen Angebote einzuholen oder auch Adressen von Referenzobjekten geben zu lassen. Außerdem sollen Sie einen Nachweis verlangen, dass die Hausverwaltung über eine Vermögensschadenshaftlichtversicherung verfügt.

      Liebe Grüße

      Stephanie
      • Antwort von Κ.Wаltеrѕdоrf (abgemeldet) 1
        Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
        Hallo,
        dass sind ja viele Fragen. Zunächst einmal grundsätzlich, die Hausverwaltung arbeitet immer im Auftrag des Eigentümers, soweit das WEG (Wohungs-Eigentümer-Gesetz)beachtet wird. Eine Hausverwaltung hat keine eigene Machtfunktion! Die Kosten belaufen sich im Durchschnitt zwischen 18€ und 25€ pro Wohnung und Monat und sind nicht umlagefähig. Wer in diese Wohnung einziehen darf, bestimmt letztendlich auch der Eigentümer. Die Hausverwaltung kann hier nur beratend tätig sein.Eine Hausverwaltung hat eine eigene Haftpflichtversicherung für eventuelle Streitigkeiten bzw. auch verschuldete Schäden.Auch diese Kosten sind nicht umlagefähig.Eine Verkehrssicherungspflicht muss im Mietvertag verankert sein, dass wird also auf die Mieter verteilt. Wenn ein Hausmeisterservice dafür beauftagt wird, ist dieser Service dafür verantwortlich. Die Kosten dafür sind dafür allerdings umlagefähig und können auf die Mieter verteilt werden (auf alle Mieter,nicht nur auf die Wg. im Erdgeschoss).
        Mit freundlichen Grüßen
        • Antwort von Uwе Κrеіtmаүr 1
          Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
          Hallo Raabe,

          wenn der Vater noch auf seine Familie hört, sollte diese ihm raten seinen Nachlass jetzt zu regeln, in dem er die Immobilie übergibt.
          Leider sind ältere Herren jedoch sehr beratungsresistent.

          Im Todesfall wird es wohl sonst eine Erbengemeinschaft geben ( je nach Testament).
          Diese Erbengemeinschaft muss eine Person auswählen, die dann ggf. mit einem Verwalter "Verträge" schließt.
          Mit dem Todesfall ist die Betreuungsvollmacht hinfällig, hat keine weiteren Rechte mehr.
          Dazu sollte man sich mal mit dem Erbrecht beschäftigen.
          Immer besser vor dem Ernstfall als danach.

          Der Verwaltervertrag bestimmt den Arbeitsumfang.
          Für Geld macht ein Verwalter alles.
          Dazu kann man im BGB ausreichend nachlesen.

          Soll nur die Vermietung übergeben werden reicht ein Vertrag mit einem Makler aus.
          Als Eigentümer oder Auserkorener kann man sicher sich das Recht vorbehalten über den zukünfigen Mieter selbst zu bestimmen.

          Ein Rundumsorglospaket kostet entsprechend. Wobei bei einem Dreifamilienhaus die Kosten pro Einheit sehr hoch sein werden.

          Soll der Verwalter sich auch um die Technik kümmern, also Handwerke bestellen und beaufsichtigen?
          Brennstoffeinkauf, Versicherungsverträge, Mietkontenverwaltung, usw.????

          Logisch kümmert sich ein Verwalter auch um einen Winterdienst, Straßenreinigung/Bürgersteig usw.

          Die Verantwortung trägt immer der Eigentümer. Überträgt er die Verantwortung an einen Verwalter, hat es sich zu versichern/kontrolliern, dass der Verwalter sich um den Winterdienst kümmert/beaufsichtigt.
          So wie der Verwalter sich zu versichern/kontrollieren hat, dass der Winterdienst ordentlich arbeitet.
          Und der Chef vom Winterdienst wiederum seinen Mitarbeiter.
          Damit dann keiner seinen Kopf hinhalten muss, wenn etwas in die Hose geht, schließen alle eine Versicherung ab. Das zahlt natürlich auch alles indirekt der Eigentümer.


          Man sollte sich immer vor Augen führen.
          Ein Verwaltervertrag bietet Leistung gegen Geld.
          Die Differenz zwischen Leistung und Geld ist der Gewinn des Verwalters.
          Wenn der Verwalter nun seinen Gewinn steigern will, wird er die Leistung reduzieren. Z.B. indem er eine Handwerkerrechnung ungeprüft absegnet.

          Die Kunst beim Verwalten besteht darin, so wenig wie möglich zu leisten, ohne dass einem der Vertrag gekündigt wird. >>> Gewinnmaximierung

          Info z.B. auch bei "Haus und Grund" Vereinen.

          MfG
          uwe
          • Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
            Hallo Raabe,

            das ist ziemlich komplex und eigentlich mehr ein Fall für eine Beratung durch einen Anwalt.Wenn niemand eine Vollmacht hat kann natürlich auch keine Hausverwaltung beauftragt werden. Es sei denn der Eigentümer schließt direkt mit einer Hausverwaltung einen Vertrag für die Verwaltung des Sondereigentum. Dann kommt es natürlich auf den Vertragsinhalt an.Normalerweise ist dann aber die Hausverwaltung naürlich für alles zuständig. Schneeschieben ist meistens aber nicht Angelegenheit der Mieter sondern der Eigentümer, Falls da bei euch üblicherweise anders geregelt wird und der Mieter muss das machen, müsste das die Hausverwaltung natürlich ebenfalls organisieren. Ziemlich viel Aufwand für eine Wohnung. Das wird sich mit den Gebühren kaum rechnen.

            Gruß K:P:M
            • Antwort von ріеtеr 1
              Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
              hätte mal eine Frage zu folgendem Fall: Vater (87) inzwischen
              im Seniorenheim hat eine Dreifamilienwohnung, die er vermieten
              müsste und kann sich aber um solche Sachen nicht mehr kümmern.
              Im Gegensatz zu den bisherigen Antworten sehe ich die Problemstellung etwas anders: Hier geht es offensichtlich nicht um eine eigenständige Immobilie, sondern um eine Wohnung, die somit zwangsläufig bereits Teil einer Eigentümergemeinschaft ist - oder ist die Frage ganz anders gemeint? Der Sohn hat im Prinzip kein Interesse sich um die
              Angelegenheiten zu kümmern (nervige Mieter usw....) und auch
              keine Verfügung über die Immbobilie (Vater ist
              Komplett-Eigentümer). Und der Enkel (ich) muss sich im
              Internet über diese Sachen informieren.....
              Ist es sinnvoll eine Hausverwaltung einzuschalten?
              Wenn ich mit meiner Annahme Recht habe, dann gibt es bereits eine Hausverwaltung. Dann würde also keine Hausverwaltung im landläufigen Sinne gesucht, sondern jemand, der als Vertreter des Eigentümers den jeweiligen Mietern und der vorhandenen Hausverwaltung gegenüber auftritt. Dabei ist der zu bezahlende Zeitaufwand natürlich viel geringer, als bei der Verwaltung im Sinne des WE-Gesetzes. Die Kommunikation mit der Hausverwaltung müsste dennoch der Sohn
              haben bzw. Schriftstücke müssten halt immer vom Eigentümer
              unterzeichnet werden. Wieviel Arbeit kommt da trotz
              Hausverwaltung auf einen zu?
              ("trotz Hausverwaltung" - Ich sehe meine Annahme von oben bestätigt!)

              - eine Eigentümerversammlung pro Jahr (2-3 h, kann aber auch länger dauern),
              - auf Anliegen des Mieters reagieren (hängt vom Mieter, dem Alter des Objektes, usw. usf. ab) vielleicht 1h/mtl
              - bei Bedarf neuen Mieter suchen (z.B. Immowelt.de oder Immobilienscout24.de - mit entsprechend geschickter Anzeige kann man viel im Vorfeld klären, allerdings muss man halt die Besichtigungstermine einplanen, das kann schon ein paar Stunden kosten) aber wenn man Glück hat ist das ja nicht jährlich der Fall Und wieviel würde das kosten?
              Wenn man es nicht selbst macht: Verhandlungssache! Geeignet wäre sicher ein kleinerer Immobilienmakler und ich würde mal ganz grob schätzen, dass eine Monatsmiete dafür drauf ginge.... Eine Betreuungsvollmach hat der Sohn für den Fall, dass der
              Vater nicht mehr geschäftsfähig sein sollte. Was würde
              passieren wenn der Erbfall eintritt (Aufteilung der Immobilie
              auf mehrere Söhne wovon eben einer diese Betreuungsvollmacht
              hat).
              Allgemein heißt es, dass in solchem Fall der Verkauf die vernünftigste Lösung sei, weil die zu erzielenden Einkünfte durch die Aufteilung völlig uninteressant würden. Ist aber Ansichtssache. Kann man bei einer Hausverwaltung überhaupt noch selbst
              bestimmen wer in die Wohnung als Mieter einziehen darf (ich
              kenne mich damit noch überhaupt nicht aus)?
              Vermutlich ist hier wieder gemeint, wenn ein Dritter mit der Wahrnehmung der Interessen beauftragt ist! Also wenn ich jemanden beauftrage, dann sollte mein Vertrauen in ihn so groß sein, dass ich ihm die richte Wahl zutraue! Ist die
              Hausverwaltung dann auch verantwortlich (und wird die
              gegebenenfalls auch verwantwortlich gemacht) für die
              Verkehrssicherungspflicht (morgentliches Schneeschieben usw.)?
              Solche Sachen sind bereits jetzt geregelt und werden von der "richtigen" (im Sinne des WEG) Hausverwaltung verantwortet. Wo kann man sich evtl. noch erkundigen?
              Haus- und Grundverein Das ist für mich alles
              Neuland und ich wäre für Antworten und Tips sowie alle
              Informationen die noch wichtig sein könnten sehr dankbar!
              Viel Erfolg

              pieter
              • Antwort von ΜаgісΜа 1
                Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                Lieber Raabe,

                meine Vorredner haben ja bereits alle Fragen beantwortet.

                Die einfachste und wohl auch beste Lösung für alle ist eine gute Hausverwaltung, die sich (im Vertrag festgelegt) um alles kümmert.

                Du solltest dabei am Anfang mehr kontrollieren (Verkehrssicherung, Konto, Ausgaben, Mietzahlung, etc.), vielleicht sogar alle 2 Monate. Wenn du nach gut 1/2 Jahr merkst, dass die Hausverwaltung sich kümmert und alles gut läuft, siehst du dir nur noch die Quartalsabrechnung an (im Vertrag vereinbaren). Wenn es nach einem oder 1,5 Jahren super ist, reicht es locker, alle 6-12 Monate mal zu prüfen, ob alles i. O. ist.

                Das Ganze ist eine Dienstleistung, die Geld kostet. Nur billig kostet am Ende mehr. Und eine kleine Anlage kostet mehr, also eher Richtung 30 EUR/Whg.

                Und, falls irgendwie möglich, die Übergabe, Erbschaft, vorher regeln...

                Lg
                • Antwort von Udо Βеһrеnd 1
                  Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                  Hallo,

                  die Beantwortung Ihrer Fragen ist zu umfangreich und müsste zum Teil von einem Juristen beantwortet werden. Was den Teil der Hausverwaltung angeht, sollten Sie ein persönliches Gespräch mit einer HV an Ihrem Wohnort führen, da ich hier nicht alle Informationen kenne.

                  Mir freundlichen Grüßen

                  Udo Behrend
                  ARCO-Immobilien&Hausverwaltung
                  www.arco-immobilien.de
                  • Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                    Hallo,
                    ich würde in diesem Fall, wenn Sie nichts mit den Wohnungen zu tun haben möchten, eine Hausverwaltung mit dem Gesamtobjekt, wie auch den Betriebskostenabrechnungen der Mieter beauftragen. Für Neuvermietungen suchen Sie sich dann einen Makler, der die Vermietungen übernimmt, oder fragen auch hier die Hausverwaltung. Als Eigentümer entscheiden Sie alles, was gemacht werden soll selbst, die Verwaltung kann nur vorschlagen was gemacht werden sollte. Sie haben es zu sagen, wann ein neues Dach gemacht wird, oder Sanierungen vorgenommen werden sollen, die Hausverwaltung hat dafür zu sorgen, dass diese Anregungen dem Eigentümer gegeben werden, hierfür eine Instandhaltungsrücklage angesammelt wird, woraus die laufenden Kosten gedeckt werden können, wenn Reparaturen anstehen.

                    Die Kosten liegen bei der Hausverwaltung zwischen 20,00 und 25,00 Euro pro Wohnung pro Monat, ist aber - wenn man sich nicht selbst kümmert - auf jeden Fall wichtig, vielleicht kann die Aufgabe Mülltonnen, Reinigung, Schneeräumung auf die bestehenden Mieter übertragen werden, ansonsten sollte ein Hausmeisterservice diese Sachen leisten, sollten Sie aber vorher abklären, welche Mietverträge in welcher Form da sind, ob Hausmeisterkosten berechnet werden dürfen oder nicht, da hilft Ihnen die Hausverwaltung - die Sie beauftragen auf jeden Fall weiter.

                    Gruß Eva Haubrock
                    • Antwort von ѕсһоеnеbесk 1
                      Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                      Hallo,

                      mal in Kurzform ein Feedback bzw. Gegenfragen:

                      - "Dreifamilienwohnung" : verstehe ich nicht. Handelt es sich um ein Haus mit drei abgeschlossenen Wohnungen, oder um eine einzige Wohnung (innerhalb eines Hauses mit noch weiteren Wohnungen) die groß genug für 3 Familien wäre?
                      - solange Vater geschäftsfähig ist kann nur er entscheiden bzw. Verträge abschließen. Ggfls. Generalvollmacht erteilen lassen, Kopie Personalausweis des Vaters anhängen. Auch schon im Vorfeld (!) mit der Hausbank sprechen.
                      - generell macht eine Hausverwaltung das, für was sie beauftragt ist. Gerade bei Mehrfamilienhäusern die in Alleinbesitz eines Eigentümers (oder auch einer Erbengemeinschaft) sind gibt es oft auch "all inclusive" Lösungen. Vorteil f. Eigentümer: man muss sich um fast nichts mehr, inbesondere den Alltagsgeschäften mit Mietern kümmern. Nachteil: kostet natürlich etwas mehr.
                      - Kosten einer Hausverwaltung sind Verhandlungssache. Hier gilt, wie überall, dass das billigste Angebot nicht unbedingt auch das beste ist.
                      - Mitspracherecht bei Mieterauswahl ist möglich, aber auch sinnvoll? Besser im Vorfeld klar definieren.
                      - Informationsquellen: Branchenverbände (z.B. IVD), örtlicher Haus- und Grundbesitzerverein, aber auch Mieterbund.

                      Viele Grüße,

                      FvS
                      • Antwort von Сlаudіа Јüngеr 1
                        Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                        Hallo Raabe,

                        ich schätze Du hast am WE schon reichlich Antworten bekommen. Falls nicht, kannst du mich gerne noch mal anmailen und ich antworte Dir - jetzt im Moment habe ichnämlich wenig Zeit.

                        MfG
                        Claudia
                        • Antwort von Αndrеаѕ Κubіg 1
                          Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                          Hallo ,

                          Sie haben zu viele Fragen mit einmal, die kann man nicht einfach mal so benantworten. Was der Hausverwaltung übertragen wird und was nicht, bestimmt immer der Eigentümer. Es kommt immer darauf an, was man für Vollmachten erteilt. Was es kostet richtet sich danach was zu tun ist. Sie sollten sich ein Angebot machen lassen.
                          MfG
                          Kubig
                          • Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                            Hallo Raabe,

                            das ist ja ein ganzes Paket von Fragen aber einfach der Reihe nach:
                            Wenn sich niemand mehr um die Verwaltung einer Mietimmobilie kümmern will/kann sollte man das am Besten an eine Hausverwaltung übergeben. Aber bitte an eine seriöse, die auch Erfahrung damit hat und nicht nur das Geld kassieren will. Hier sind Referenzen einzuholen und ev. diese zu hinterfragen. Wie weit die Rechte und Pflichten der HV gehen, das ist vertraglich zu vereinbaren. Eine gute HV hat dazu schon entsprechende Vorschläge. Natürlich ist in jedem Fall immer noch der Eigentümer (Opa) der Hauptverantwortliche und müßte diesen Vertrag abschließen. Im Prinzip kann man fast alles auf die HV übertragen aber das kostet natürlich auch entsprechend, denn ohne Fleiß kein Preis. Auf Mitsprache bei der Vermietung würde ich verzichten, denn die HV hat schon selber daran Interesse gute Mieter zu bekommen, damit sie nicht so viel Ärger und Arbeit hat. Regional verschieden würde ich mal für eine Rundumsorge der HV, also Opa hat gar nichts mehr mit dem Haus zu tun, von 60,-- bis 100,-- € an monatlicher Gebühr rechnen. Er bekommt aber dafür ja auch die Miete regelmäßig. Wenn auch diese gesichert sein soll, d. h. die HV trägt noch das Risiko für die Vermietung,(gewerblicher Zwischenvermieter) wird es noch etwas teurer. Dann sind aber alle Sorgen, wie Vermietung, Schnee räumen, Betriebskostenabrechnung, Überwachung der Reparaturen usw. erledigt. Die Kosten für notwendige Instandhaltungen trägt aber wieder der Eigentümer, der dies dann ja auch steuerlich absetzen kann.
                            Die Übertragung der Verantwortung auf den Sohn (oder an eine andere Person) kommt erst dann infrage, wenn Opa nicht mehr geschäftsfähig ist und ein rechtlicher Betreuer zugewiesen wird. Dann hat dieser, im Auftrag von Opa, dessen Rechtsgeschäfte zu erledigen, wer auch immer das einmal sein wird, wenn es überhaupt so weit kommt.
                            Mit der Erbschaft hat das Ganze gar nichts zu tun. da ist ein ev. vorhandenes Testament die Basis. Ist kein Testament vorhanden und Opa ist Witwer, wovon ich jetzt mal ausgehe, dann erhalten die Kinder das Erbe in gleichen Teilen, egal wer sich da vorher um die Angelegenheiten von Opa gekümmert hat. Es sei denn, die Geschwister haben untereinander einen separaten Vertrag abgeschlossen und einiges darin geregelt aber das kommt in den seltensten Fällen vor.
                            Ich hoffe, etwas Licht in das Dunkel gebracht zu haben und wünsche Euch ein gutes Händchen, die richtige HV zu finden und natürlich auch so noch alles Gute.
                            Hubert
                            • Antwort von еl_Lоbо_13 1
                              Re: hausverwaltung !!!!!!!!!!
                              hier hilft nur die Konsultation eines RA.

                              Wenn Opa nicht kann, Papa nicht will und Sohn nicht darf, dann soll der Papa zuerst enterbt und dann entmündigt werden.

                              Sry, aber iss so.

                              el Lobo