Immobilie als Kapitalanlage über Fa. Pro Concept

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo in die Runde,
die Firma Pro Concept aus Mannheim will mir gerade den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage/Altersvorsorge vermitteln.
Frage 1: hat jemand schon Erfahrungen mit dieser Firma gemacht ?

Frage 2: Wie seriös ist das Angebot:
3 ZKKB + Balkon, 76 qm in Mannheim-Lindenhof, Eichelsheimer Straße, Lagebewertung gut (Nähe Rheinpromenade)
Baujahr: 50er,
Die Firma saniert das Haus gerade komplett (neue Fenster, Wärmedämmung, Treppenhaus, Fernwärme)
Die Wohnung ist zzt. vermietet und daher noch nicht saniert (v.a. Bad)

Kaufpreis: 140.000 Euro, davon sind 14.000 als Rückstellung für die Sanierung enthalten. Das Geld würde die Firma für mich anlegen und bei Bedarf dann verwenden.
Kaltmiete: 495 Euro
Ich habe die Immobilienpreise verglichen (ok) und die Lagewertung gecheckt (ok).

Finanzierung:
100% Fremdfinanzierung in Höhe von 147.000 Euro (inkl. Nebenkosten)
Anfangszins nominal 5,5% auf 10 Jahre, Tilgung 1%.

Der Berater hat mir das Haus gezeigt, aber nicht die angebotene Wohnung (weil vermietet). Ich habe andere Häuser/Wohnungen aus deren Portfolio sehen können in verschiedenen Bauphasen von der totalen Baustelle bis zur sanierten Musterwohnung. Der Eindruck ist erstmal gut, allerdings bin ich - fürchte ich - häufig zu gutgläubig.

Da ich freiberuflich bin und mich bisher (bin 39) nur wenig um die Altersvorsorge gekümmert habe, muss ich einerseits dringend was tun. Andererseits fürchte ich mich vor einer zu hohen finanziellen Belastung. Die Pro Concepts haben mir eine Belastung von 200 Euro nach Abzug der Steuervorteile ausgerechnet.
Ich fühle mich mit der Entscheidung im Moment überfordert: Ist das Angebot fair? Ist die Firma seriös?

Vielleicht kann hier ja jemand mit seinen Erfahrungen und Kenntnissen weiterhelfen.
Riki

#2

Hi,

ich würde das nicht machen.
Selbst wenn die Firma seriös arbeitet, gibt es bei diesem Modell der Altersfinanzierung eine Menge Risiken, die im schlimmsten Fall nicht nur zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen, sondern darüber hinaus zusätzlichen Verlust verursachen können.

Die größte Gefahr lauert sicher darin, sich einen Mietnomaden einzufangen. Wer nur eine (oder einzelne) Wohnungen besitzt, kann Verluste einer Wohnung nicht ausgleichen. Und ein Mietnomade kann schnell einen hohen vierstelligen Schaden verursachen. Wenn es ganz dumm läuft und Du Deine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen kannst, bist Du nicht nur die Wohnung los, sondern hast einen Haufen Schulden an der Backe und wirst schnell zum Fall für Harz IV oder die Privatinsolvenz.

Aber auch unterhalb dieser Schwelle gibt es Risiken, die einem die ausgerechnete Dividende schnell verhageln können: Mietausfall, Leerstand, unvorhergesehene Reparaturen, Mietverfall…

Zudem verursacht die Verwaltung einer Wohnung entweder viel Arbeit oder hohe Kosten. Sind die realistisch gerechnet?

Gruß Stefan

#3

Frage 1: hat jemand schon Erfahrungen mit dieser Firma gemacht ?

Diese Angebote sind samt und sonders überteuert. Wenn Du eine ETW als Altersversorgung kaufen willst, such Dir eine von einem Privatverkäufer aus der Zeitung, da erhälst Du das beste Preis/Leistungsverhältnis.

Kaufpreis: 140.000 Euro, davon sind 14.000 als Rückstellung

Im Klartext: 1842 € /m2 oder auch 23,5 Jahreskaltmieten. Das würde ich nicht ausgeben !!

100% Fremdfinanzierung in Höhe von 147.000 Euro (inkl. Nebenkosten)
Anfangszins nominal 5,5% auf 10 Jahre, Tilgung 1%.

Rechne Dir mal aus, wielange Du tilgen muß, um Dein Darlehen auf den Wert der Wohnung herunterzufahren ! Falls Du innerhalb der ersten 10 Jahre verkaufen willst oder mußt, hast Du ein Riesenproblem.

Da ich freiberuflich bin und mich bisher (bin 39) nur wenig um

Freiberufler, Beleihungsauslauf über 100 % und dann 5,5, % für 10 Jahre ?? Das möchte ich sehen !!

die Altersvorsorge gekümmert habe, muss ich einerseits dringend was tun.

Dann mach eine Rüruprente, die ist nicht so riskant.

Die Pro Concepts haben mir eine
Belastung von 200 Euro nach Abzug der Steuervorteile ausgerechnet.

Die dabei verwendeten Annahmen sind Dein Risiko und nicht das des Verkäufers.

Ich fühle mich mit der Entscheidung im Moment überfordert: Ist das Angebot fair?

Nein, ist es nicht.

Ist die Firma seriös?

Das kann ich nicht beurteilen.

#4

hallo,

kapitalanlagekonzepte, die nur dann gut sind, wenn die angemommenen mieteinnahmen kommen und die der berechnung zugrunde liegenden steuervorteile erzielt werden, halte ich - völlig unabhängig vom anbieter - für voll daneben!

meine meinung: finger weg!

lg dev

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#5

Hallo Riki,
ergänzend zur Aussage von Nordlicht (überteuert): Die Firma will und muß Umsatz/Gewinn machen, und den muß logischerweise der Kunde/Käufer zahlen.
Wenn Du Altersvorsorge mit Immobilien betreiben möchtest, solltest Du mal die Zwangsversteigerungen des Amtsgerichtes in Deiner Region durchforsten. Da sind manchmal wirklich interessante Angebote dabei.
Es gibt ein aktuelles Wertgutachten, keine Maklergebühr, keinen Unternehmer, der mitverdienen muß. Und wenn Du Glück hast, kannst Du in einem zweiten oder dritten Termin ein Schnäppchen machen, dessen qm-Preis bei der Wohnung weit unter dem derzeit aufgerufenen Preis liegt.

Meist klappt so etwas jedoch nicht sofort. Aber regelmäßig schauen kostet nichts.

MfG und einen schönen Sonntag BM

#6

Erstmal an alle: Vielen Dank für Eure Antworten und Einschätzungen!

@Stefan

Zudem verursacht die Verwaltung einer Wohnung entweder viel
Arbeit oder hohe Kosten. Sind die realistisch gerechnet?

Die Verwaltungskosten belaufen sich auf 250 Euro im Jahr. Außerdem kommen nochmal 250 Euro Rückstellung obendrauf.

Die Firma macht diese Immobilienvermittlung und -verwaltung schon länger. Keine Ahnung, ob das realistisch gerechnet ist.

Gruß Riki