Kaufpreis bis zu wieviel Prozent über Verkehrswert

Wir möchten eine Immobilie (EFH mit Grundstück) kaufen. Kaufpreis soll 250TEUR betragen.

Die erste Bank lehnte die Finanzierung ab, sie veranschlagte einen Verkehrswert von 180TEUR (anhand unseren eingereichten Unterlagen) - 200TEUR sollten finaziert werden.
Also zu einer zweiten Bank. Diese hatte ein Gutachten erstellen lassen. Verkehrswert 140TEUR, Beleihungswert 110TEUR.

Jetzt stellt sich für mich die Frage ist der Kaufspreis evtl. zu hoch. Ich könnte mir vorstellen das das „Problem“ ist, das die Immobilie ein altes Fachwerkhaus ist das vor 15 Jahren komplett saniert und in einer ländlichen Gegend (Dorf mit 150 Einwohner) liegt.

Bis zu wieviel Prozent liegt überlicherweise der Kaufpreis über dem Verkehrswert?

Servus,

Ziel einer Verkehrswertschätzung ist die Ermittlung des Kaufpreises, der auf dem Markt erzielbar ist. Das bedeutet: Üblicher Kaufpreis = Verkehrswert.

Im Einzelfall liegt ein Kaufpreis um den Betrag über dem Verkehrswert, der dem bewerteten besonderen persönlichen Interesse des einzelnen Käufers entspricht. Z.B.: Bildhauer interessiert sich für ein Anwesen mit großer Scheune in fußläufiger Entfernung zu seiner Bronzegießerei, weil er in dieser Scheune ein Atelier einrichten kann. Für jeden anderen ist die Scheune annähernd wertlos, weil der Teil des Dachstuhls, den der Bildhauer für die Atelierfester ohnehin ersetzen möchte, dringend sanierungsbedürftig ist und wegen Auflagen der Denkmalschutzbehörde Türen und Tore der Scheune nicht verändert werden dürfen.

Das ist für eine Finanzierung aber völlig uninteressant, weil eine Sicherheit nur das wert ist, was irgendein anderer für sie bezahlen würde - nicht das, was der spezielle Käufer aus besonderem persönlichem Interesse bezahlt.

Schöne Grüße

MM

Hallo,

Der Verkehrswert = Marktwert (s. § 194 BauGB).

Wenn Euch das Haus, wie „MM“ schon geschrieben hat, aus persönlichen Gründen mehr wert ist, als jedem anderen, dann gehen die Banken da nicht mit. Denn der im Gutachten ermitteltet Verkehrswert sollte den Kaufpreis schon in etwa treffen - wobei m.E. eine Abweichung von +/- 10% akzeptabel ist - bezogen auf den Wertermittlungsstichtag.

Der Beleihungswert stellt für die Banken den Wert dar, den sie auch langfristig jederzeit erlösen könnten, wenn das Objekt in eine Notlage gerät.

Das Dilemma läßt sich auf unterschiedliche Weisen angehen:

  1. Ihr beauftragt einen Gutachter mit der Kaufpreisüberprüfung und laßt Euch das auch schriftlich geben. Wenn das Objekt nicht zu individuell ist, kann man evtl. auch eine Aussage aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses ableiten. Diese Unterlagen könnt ihr dann auch zum Bankgespräch mitnehmen.

  2. Verhandlungen mit dem Verkäufer. Nur weil es evtl. sein Elternhaus ist, ist es am Markt nicht mehr wert.

  3. Evtl. das Eigenkapital aufstocken um den Differenzbetrag zwischen Kaufpreis und dem Limit der Bank.
    Aber Achtung: Wenn ihr das Haus selbst mal weiterverkaufen wollt, zahlt Euch niemand einen Cent mehr, nur weil ihr jetzt offensichtlich zu teuer eingekauft habt.

Alles Gute
Barbara

Moin,
ich kann mich den beiden vorherigen Beiträgen nur anschließen.

Der Verkehrswert sollte der Preis sein, der auch tatsächlich auf dem Markt erzielt werden kann. In steigenden Märkten, z.B. die Metropolen Hamburg, München Köln, etc., werden gerne überhöhte Preise gefordert, denn dort wird schon „der eine Dumme“ kommen, der den überteuerten Preis bezahlt. Oder die Kaufpreisforderung rutscht nach einem Jahr Vermarktungszeit an den konjunkturell steigenden Verkehrswert.

In Eurem Fall ist die Frage, wo kommt der Kaufpreis her?
Handelt es sich um den damaligen Kaufpreis plus voller Anrechnung der Sanierungskosten? Warum wird das Haus verkauft? Zeigen sich inzwischen Mängel?
Nehmt lieber einen Bauschadenssachverständigen mit Spezialgebiet Fachwerkhaus oder einen professionellen Fachwerkhaussanierer aus Eurer Gegend mit.

Grundsätzlich sollten die Sachverständigen von der Bank den Markt einschätzen können. Doch warum liegen bereits deren Verkehrswerte um 40 TEUR auseinander?
In diesem Fall handelt es sich um ein spezielleres Objekt, das man nicht vom Papier her bewerten kann, sondern gesehen haben muss. Hier wieder die Frage: Wie professionell wurde das Fachwerkhaus saniert?
Wie ist die Nachfrage nach einem alten Haus in solch einem kleinden Dorf?
Seid Ihr nur Liebhaber?

Die beste Möglichkeit ist, den Verkäufer mit den zwei Schätzungen der Banken zu konfrontieren. Bietet die 180.000,- €, denn dann scheint auch die Finanzierung gesichert. Doch denkt dran, dass nach 15 Jahren bereits wieder einige Sanierungen anstehen dürften. Stürzt Euch nicht in Schulden und zahlt 40 % zu viel. Dann lieber auf das Traumhaus verzichten und in zwei Jahren nochmal nachfragen.

Viel Erfolg
Andreas

Problematik Sachwertverfahren
Servus,

Doch warum liegen bereits deren Verkehrswerte um 40 TEUR auseinander?

bei einer schematisierten Bewertung im Zuge einer gewünschten Beleihung, möglciherweise dazu noch auf Distanz, kann der höhere Wert durch das unselige „Sachwertverfahren“ beeinflusst sein, das zwar von Rechts wegen als Standard vorgesehen ist, aber methodisch für eine Verkehrswertschätzung eigentlich nicht geeignet ist - tendenziell führt es immer zur Berücksichtigung historischer Kosten, die zwar den Sachwert erhöhen, wenn man nicht aufpasst, aber keinen Einfluss auf den Marktpreis haben.

Wenn hier eine Bank einen sauberen Ertragswert schätzt und die andere einen ganz klassischen Sachwert, kann es schon dazu kommen, dass Wertminderungen, die sich z.B. aus der großen Entfernung zum Arbeitsmarkt ergeben könnten, bei einer Verkehrswertschätzung berücksichtigt sind und bei der anderen nicht. Ebenfalls können misslungene oder auch auf individuelle Bedürfnisse zugeschnittene Renovierungen aus zurückliegenden Jahren bei den beiden Wertermittlungen unterschiedlich berücksichtigt sein.

Schöne Grüße

MM

Vielen Dank für die Antworten.

Wie bereits geschrieben. Es ist ein altes Fachwerkhaus (Ursprung um 1700 - nicht Denkmal geschützt). Dies wurde vor 17 Jahren komplett saniert. Ein Fachwerkhaus ist immer etwas spezielles, aber es nicht individuell umgebaut worden o.ä. aber eben ein Fachwerkhaus.
Die Sanierung wurde (lt. eines befreundeten Architekten) ordentlich durchgeführt. Es sind z.Zt. auch keine Renovierungsarbeiten notwendig.

Ein Fachwerkhaus währe schon ein Traum. Das Haus ist uns sicherlich schon etwas wert. Aber natürlich nicht > 40% des Marktwertes.
Wir denken auch an den evtl. Verkauf irgendwann etc.

Das Haus wurde 1997 gekauft und saniert. Aufgrund des Alters der Eigentümer, da Sie die Pflege (des Hauses und des Garten) nicht mehr bewerkstelligen können. Wollen Sie es nun verkaufen (Also kein Elternhaus o.ä.).

Aber wo bekommt man ein >200qm Haus mit >1800qm Grundstück das 1997 komplett saniert wurde für 140TEUR?

Servus,

in Mittelgebirgslagen mit schwacher lokaler Struktur stehen heute bereits in einigem Umfang unverkäufliche Häuser, d.h. solche, die mit 140.000 € ganz dramatisch überbewertet wären.

Schöne Grüße

MM

Hallo maggi001,

der Verkehrswert deffiniert sich wie folgt:

Unter Zugrundelegung der aus dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren gewonnen Erkenntnisse, sowie unter Betrachtung aller weiteren, möglichen, wertbeein-flussenden Gegebenheiten, ist der Verkehrswert zu ermitteln. Insbesondere sind das, die zum Ermittlungsstichtag herrschenden Marktbedingungen auf dem Immobilienmarkt, jedoch auch objektspezifische Eigenschaften.

Es ist festzustellen, was Kaufinteressenten im Verkaufsfalle für ein solches Objekt zuzahlen bereit wäre. Das Objekt muss deshalb auch aus der Perspektive eines Käufersbetrachtet werden. Hierbei dürfen nur solche Wertkriterien angewandt werden, die auch im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ tatsächlich von Einfluss sind. Die Erforschung der Marktgewohnheiten ist daher für die Ermittlung des Verkehrswertes unabdingbar.

In Ihrem Fall ist entweder das Verkehrswertgutachten objektiv nicht richtig, oder der geforderte Kaufpreis zu hoch.
Die Banken machen meines Erachtens kein Verkehrswertgutachten wie es z.B.
öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter (nach ImmoWertV und sonstigen Wertermittlungsrichtlinen) machen müssen. 
Die Banken bewerten die zu beleihenden Objekte meist sehr pessimistisch, also unter
dem tatsächlichen Verkehrswert und machen dann noch zusätzlich einen Sicherheitsabschlag, damit sie im Falle einer Pleite des Darlehensnehmers und der
notwendigen Zwangsversteigerung, auf der sicheren Seite sind.

Nach meiner Erfahrung werden z.Z. in Regionen mit guter Wirtschaftsstruktur, Objekte
10 % - 20 % über dem tatsächlichen Verkehrswert gehandelt.
Das liegt in der Tatsache begründet, dass zu wenig Objekte am Markt angeboten werden
und zu viele Kaufinteressenten dringend etwas suchen.

Wenn Sie In Ihrem Falle weiter kommen wollen, machen Sie doch dem Verkäufer den
Vorschlag das Objekt von einem unabhängigen Gutachter, oder dem örtlichen Gutachterausschuss bewerten zu lassen.
Dann wird sich zeigen welches der drei Gutachten objektiv zutreffend sein wird.
Die Differenz zwischen Bewertungen unterschiedlicher Gutachter sollte  + - 10 %
nicht überschreiten.

Mit freundlichem Gruß

Rudolf Hoffmann

Wenn der Immobilienverkehrswert nach den Grundsätzen des §194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt wird, soll er den höchstmöglichen Wert im Verkaufsfall (unter Auschluss persönlicher oder ungewöhnlicher Verhältnisse) darstellen. Angenommen das vorliegende Verkehrswertgutachten wurde nach diesen Grundsätzen fachgerecht erstellt, läge das Verkaufsangebot deutlich über dem Verkehrswert und wäre zu teuer. Feste Abweichungsprozentsätze zwischen Angeboten und Immobilienverkehrswert/Marktwert gibt es hier nicht. Einige Anbieter versuchen natürlich mehr rauszuschlagen. Der Verkehrswert soll den Marktwert spiegeln. Siehe §194 BauGB. Die Beleihungswertermittlung unterliegt zusätzlichen Richtlinien der Finanzdienstleister mit ergänzenden Sicherheitsbausteinen. Die Beleihungsgrenze liegt daher meist unter dem Marktwert.

Hallo!

Aber wo bekommt man ein >200qm Haus mit >1800qm Grundstück das
1997 komplett saniert wurde für 140TEUR?

In mancher strukturschwachen Gegend muss man schon einige Zeit suchen, um etwas für 140 T€ zu finden. Dann auch noch auf so winzigem Grundstück, das eigentlich kein richtiges Grundstück, eher nur ein Bauplatz ist. Wo es richtig ländlich zugeht, wird in Hektar gerechnet. Quadratmeter ist was für Städter in Intensivhaltung :smile: Was angeboten wird, ist nämlich i. d. R. preisgünstiger. Für die meisten Leute sind solche Häuser aber viel zu teuer, wenn sie berücksichtigen, dass sie am Ort ihres Arbeitsplatzes eine Zweitwohnung oder beide Ehepartner je ein Auto und jeden Tag jeder je mehrere Stunden Arbeitsweg haben.

In vielen Regionen abseits der Metropolen sind Immobilien jeden Alters, jeder Bauart, jeder Größe und jeden Zustands schwer verkäuflich. Ungeachtet dessen kann man’s als Verkäufer ja mal versuchen und sich irgendeinen Wunschpreis aus den Fingern saugen. Nicht jeder hat so viel Glück, dass ihn die Bank vor dem Griff ins Klo bewahrt.

Hinzu kommt ein verbreiteter Irrtum, wonach eine Immobilie dauernd im Wert steigt. Das mag für Gegenden mit viel Infrastruktur und Arbeitsplätzen über Jahrzehnte stimmen, während die Immo-Preise in von Abwanderung betroffenen Gebieten verfallen. Dort kann man sich auf preisgünstigem Grund und Boden etwas Feines leisten. Die Rechnung geht auf, wenn man auf keinen Arbeitsplatz in der Metropole angewiesen ist, von der Kaufkraft der Bevölkerung am ländlichen Wohnort nicht leben muss und nicht auf die Idee kommt, das Anwesen wieder zu verkaufen. Wer außerdem mindestens 2 Autos unterhält (falls eins kaputt geht, denn öff. Verkehrsmittel kennt man nur vom Hörensagen), für den Winter einen Traktor oder Unimog (irgendwann will man ja doch mal durch die Schneewehen) und fürs Alter ein Gesindehaus mit Einliegerwohnung für die Pflegekraft, kann auch östlich von Anklam oder im Harz herrlich und in Freuden leben. Bücher kann man via Amazon kaufen, sollte sich aber den Wunsch verkneifen, in einer Buchhandlung zu stöbern. So gibt es in meiner Gegend auf über 1.000 Quadratkilometern keinen noch so bescheidenen Buchladen. Kann in einer Gegend, wo man eher einem Wildschwein oder Waschbären als einem Menschen begegnet, nicht anders sein Und komme nicht auf die Idee, etwa einen Kieferchirurgen aufsuchen zu wollen. Die Dichte dieses und etlicher anderer Berufsstände entspricht ungefähr der im australischen Outback. Gibbet nämlich schlicht nicht.

Zu deiner Überschrift: Es muss schon sehr außergewöhnliche Gründe geben, mehr als den Verkehrswert zu bezahlen, also überteuert zu kaufen. Aber eine Bank wird dabei nicht mitmachen, weil sie im Verwertungsfall bestenfalls den Verkehrswert erzielen wird.

Gruß
Wolfgang

Die Berechnungen des Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren sind ökonomischer Unsinn,
weil der Verkehrswert ökonomisch ein Preis ist, der durch Angebot und Nachfrage zustande kommt.

Bei einem sehr individuellen haus kennt dementsprechend auch niemand auch nur annähernd den Verkehrswert.

Der Antworter MM hat den Widerspruch richtig dargestellt. Der Verkehrswert ist der Preis, den „jeder Dritte am Markt im g e w ö h n l i c h e n Geschäftsverkehr“ (ohne individuelle Interessen, ohne verwandschaftliche Beziehungen)bereit ist, für eine Immobilie zu bezahlen.

Banken fertigen sogenannte B e l e i h u n g s - Gutachten, keine Verkehrswertgutachten. Diese weisen i. d. R. einen geringeren Wert aus. Auch Verkehrswertgutachten weisen nicht absolut den Verkehrswert aus, wenn bestimmte Grundsätze unbeachtet bleiben.

Ein vor 15 Jahren „komplett saniertes“  altes Fachwerkhaus wird i. d. R. kein neues Gebäude, wenn dabei das Fachwerk selbst und die Ausfachung nicht erneuert wurde.
Folglich entspricht die für den Verkehrswert maßgebliche sogen. Restnutzungsdauer des sanierten Altbaus auf keinen Fall der eines vor 15 Jahren errichteten Neubaus.

Darüber hinaus kann es zu von einander abweichenden gutachterlichen Annahmen für das Verkehrswertgutachten kommen, die den Wert treiben oder dämpfen.

Um den geforderten Kaufpreis zu hinterfragen, lohnt sich, eine Auskunft vom Gutachterausschuss der Stadt bzw. des Landkreises einzuholen, ob ein Vergleichspreis für derartige Grundstücke dort registriert ist. Dort ist auch der Geschäftsbericht über den Grundstücksmarkt des vergangenen Jahres einzusehen. Die Gutachterausschüsse sitzen meist bei den Kataster- u. Vermessungsämtern.

Wer sich so informiert, kann den geforderten Kaufpreis einschätzen, ob er überhöht ist. Die Banken finanzieren i. d. R. wesentlich weniger als den Verkehrswert. Vielleicht bieteet eine Bausparkasse eine Alternative mit einem Vorausdarlehen zu einem Bausparvertrag? Das gilt es zu prüfen und zu vergleichen mit den Angeboten der Banken.

„Drum prüfe, wer sich langfristig bindet, ob sicih nicht etwas Besseres findet!“ - eine alte Weisheit.
Gruß

Renaux

3 Kriterien für den Hauskauf
Moin,

ohne zu wissen in welcher Gegend du investieren willst, wird
niemand dir hier konkrete Preise nennen können. Die drei
wichtigsten Kriterien für einen Hauskauf sind immer noch:
Die Lage, die Lage und die Lage.

Wie weit sind Arbeitsplätze weg?
Wie weit ist es zu Kiga, Schulen usw?
Wie weit ist es zu Bäcker, Aldi und Supermarkt?
Wie weit ist es zu Autobahn und S-Bahn?

Ein Fachwerkhaus währe schon ein Traum.
Das Haus ist uns sicherlich schon etwas wert.
Aber natürlich nicht > 40% des Marktwertes.

Dann runter auf die Knie und bei der Bank bedanken *g*

Wir denken auch an den evtl. Verkauf irgendwann etc.

Dann hoffe ich mal, ihr habt noch nicht unterschrieben. Wenn ihr in
sagen wir mal 20 Jahren (stabile Preise vorausgesetzt, was auf dem
Land eher nicht der Fall sein wird!) verkauft, bekommt ihr vielleicht
noch 100.000 € raus weil dann die letzte Sanierung so lange her ist.

Das Haus wurde 1997 gekauft und saniert. Aufgrund des Alters
der Eigentümer, da Sie die Pflege (des Hauses und des Garten)
nicht mehr bewerkstelligen können.

Das sie dafür gern mal richtig zulangen, liebt in der Natur der Sache :wink:

Aber wo bekommt man ein >200qm Haus mit >1800qm Grundstück das
1997 komplett saniert wurde für 140TEUR?

Das wäre in Eifel und Hundsrück ein sehr stolzer Preis … in Meck-Pom
bekommst du dafür ein halbes Dorf … und in München eine Garage.

Viele Grüße

Jake