Mietpreis vs. Kaufpreis

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

wir sind gerade dabei uns zu entscheiden, ob wir ein Haus kaufen oder mieten. Ein Kriterium ist die Finanzierbarkeit. Vor diesem Hintergurnd stellt sich für uns die Frage, ob es eine Art inoffizielles Rechenmodell/Faktor/Faustregel gibt, wie man bewerten kann ob in einer Region die Mietpreise oder die Kaufpreise (inkl. Vertragsnebenkosten wie Markler & Notar etc.) günstiger sind. Gesucht ist also etwas wie z.B.

Mietpreis pro Monat * x = Kaufpreis

Gesucht ist x. Diese Gleichung sollte im Normalfall immer dann gelten wo Mieten oder Kaufen sich die Waage hält.
Falls der marktübliche Kaufpreis höher liegt dann wäre Mieten günstiger andernfalls kaufen.

Kann mir da jemand helfen oder zumindest eine Vermutung nennen wie man sich dem Problem ungefähr nähern könnte

Besten Dank antoschka

#2

Hallo,

Mietpreis pro Monat * x = Kaufpreis

da beim Kauf ganz unterschiedliche Parameter zu berücksichtigen sind, kann so eine Formel auch nicht näherungsweise hilfreich sein.
Es fängt mit dem eingesetzten Kapital an, geht über die zu zahlenden Zinsen, die zu erwartenden Reparaturen bzw Rücklagen für selbige etc.
Die zu erwartenden Nebenkosten sollten auch nicht vernachlässigt werden.

Am Ende kann ohnehin immer nur ein bestimmtes potenzielles Mietobjekt mit einem bestimmten potenziellen Kaufobjekt verglichen werden und das auch nur dann, wenn es sich um ähnliche Objekte (Größe, Lage, Ausstattung etc.) handelt.

Gruß, Niels

#3

Das ist mir klar, dass es nichts genaues geben kann. Aber der Zustand schlägt sich doch Kauf und Mietpreis nieder.
Auch die Kapitalbeschaffungskosten gleichen sich doch ungefähr aus

  • Habe ich das Geld zum Kauf
    … und ich miete, dann bekomme ich Zinsen bei der Bank
    … und ich kaufe, dann muss ich keinen Kredit aufnehmen
  • Habe ich das Geld zum Kauf nicht
    … und ich kaufe, dann muss ich die Kreditzinsen mit einrechnen

Nur um Missverständnissen vorzubeugen: Ich möchte kein wissenschaftlich belastbares Modell, sondern eine Faustregel für eine normales Haus

  • welches ein Mietpreis von A hat und mir für dieses Haus
  • ein Kaufpreis (inkl. aller Vertragsnebenkosten) von B angeboten wird

Unter Anbetracht dessen, dass ich mir das Kapital zu durchschnittlichen Kapitalbeschaffungskosten (entweder Kreditzinsen zahlen oder Zinsen für Sparguthaben entgehen mir) beschaffen müsste, wie könnte sich dann A zu B verhalten.
Ist da ein Faktor von ca. (!) 20, 30, oder 40+x realistisch?

Besten Dank für Euer Feedback

antoschka

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#4

Hier hab ich etwas gefunden, wonach ich gesucht habe:
http://www.geldsparen.de/content/rechenmodule_merkur…

http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/…

Besten Dank für Eure Mühe

Gruß antoschka

#5

Hallo,
bisweilen findet man in Angeboten solche Formulierungen wie - guenstiger Kaufpreis, nur 20fache Jahresmiete- bei Einfamilienhaeusern. Dann ist 15 billig und meist mit Reparaturbedarf, 20fach guenstig, 25fach hat meist irgendwelche Extras.
Bei Wohnungen so aehnlich, nur sind die Grundstuecksanteile geringer und deswegen ist der Kaufpreis zur Miete relativ guenstiger.
Eine andere Angabe ist die Mietrendite. Man meint die Miete bezogen auf den Kaufpreis. Mietrendite 6 Prozent bedeutet die Jaahresmiete sind 6 Prozent vom Kaufpreis, umgekehrt waere dies, der Kaufpreis ist 16,7fache Jahresmiete. Die Mietrendite steht manchmal in Anzeigen drin, besonders wenn sie hoch ist, bei gut vermieteten reparaturbeduerftgen Altbauten.
Wenn man eine Reihe von Anzeigen jeweils durchrechnet, kommt man auf mittlere Werte fuer die ausgewaehlte Gegend. Im Einzelfall spielt der Zustand der Immobilie eine wesentliche Rolle, und wie immer die Lage.
Gruss Helmut

#6

Hier hab ich etwas gefunden, wonach ich gesucht habe:
http://www.geldsparen.de/content/rechenmodule_merkur…

http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/…

das ist genau das, was ich gemeint habe. Ändere mal irgendetwas an den Ausgangsbedingungen und du wirst sehen, wie stark sich das z.T. auf das Ergebnis auswirkt. Dahinter steht auf jedem Fall alles andere als eine Faustformel!

gruß, Niels

#7

Hallo Antoschka,
Faustregel ist Jahresmiete mal 20. Fuer ein Objekt, fuer das du 2.000 Euro Kaltmiete im Monat zahlst, musst du, wenn du es kaufst, ca. eine halbe Million hinlegen. Das ist in Deutschland so und auch ueberall sonst.
Wenn es hier um ein Haus in Bruessel geht und du die Stadt noch nicht gut kennst, wuerde ich dir auf jeden Fall raten, erstmal zu mieten. Dann kannst du dich in Ruhe umschauen, und findest sicher ein geeignetes Kaufobjekt.
Wenn dich die Preisprognosen interessieren, schau doch einfach mal in belgischen Zeitungen, websites von Maklern, Haus- und Grundbesitzervereinen etc. Wert sind Prognosen ungefaehr soviel wie Horoskope. Du musst den Markt selber eine Weile beobachten und testen, was du konkret fuer attraktive Objekte hinlegen muesstest.
Gruss
Christoph

#8

Der Kauf eines Wohnhauses zum Eigenbedarf ist wohl er selten eine rein kaufmännische Entscheidung. Die Vorteile eines eigenen Hauses, werden oftmals in der Mietfreiheit im Alter gesehen, ebenso wie in der größeren Selbstbestimmung über die Gestaltung seines Umfelds.
Die Formel lautet: Bessere Lage mit mehr Wohnfläche in gutem Zustand kostet viel Geld :smile:
Mal im Ernst, Lassen Sie sich zu einem Ihnen genehmen Haus, von der Bank ein Angebot machen, schon haben Sie den Vergleich.

Mit freundlichen Grüßen
Rose

http://www.hausundharmonie.de/immobilienberatung_stu…

#9

Hallo,

vorwegschicken möchte ich, dass ich Immobiliengutachten erstelle und mir im Rahmen meiner Immobilienbewertung noch keine entsprechende Formel über den Weg gelaufen ist.

Eine Faustformel gibt es somit leider nicht. Das Excel-Tool der Stiftung-Warentest ist jedoch gar nicht schlecht gemacht, wenn man mal überschlägig rechnen will. Allerdings beeinhaltet es einige vereinfachende Annahmen und ist deshalb mit Vorsicht zu betrachten!

Es sind vor allem die Eingangsdaten der Vergleichsrechnung, die das Ergebnis extrem beeinflussen (können). Und das sind beim Vergleich Kauf-Miete einfach zu viele und der Betrachtungshorizont ist zu lang (20 bis 30 Jahre sind sicherlich angemessen). In diesem Zeitraum kann viel passieren: Immobilienwertsteigerungen wie sie 40 Jahre in der Bundesrepublik üblich waren kehren sich in Immobilienwertverluste, Steueränderungen bei der Kapitalbesteuerung wirken sich auf das Anlageergebnis des Mieters aus, die Mietwertsteigerungen treten nicht im antizipierten Umfang ein oder der Zinseszinseffekt bei den Mietpreissteigerungen führt zu unrealistischen Annahmen, usw. …

Einfach mal im Tool mit der Mietpreissteigerung und der Wertentwicklung der Immobilie ein bisschen „spielen“ und schon ergeben sich wundersame Vorteile für den Hauseigentümer oder auch lange Amortisationszeiten für selbigen. Zu „interessanten“ Ergebnissen kommt man übrigens, wenn man eine negative Wertentwicklung für die Immobilie annimmt (was durch die Altersabschreibung, die begrenzte Nutzungsdauer und die vorhandene Immobilienmarktsituation der letzten 10 bis 15 Jahre nicht unrealistisch erscheint).

Darüber hinaus sind Nebenfaktoren wie z.B. Wohnortflexibilität des Mieters bei Arbeitsplatzverlagerungen gar nicht rechnerisch zu erfassen (was passiert mit dem Verkaufspreis meiner Immobilie, wenn ich in einer Rezessionsphase oder bei Arbeitsplatzverlust verkaufen muss?).

Also einmal mehr das Fazit: Eine Faustformel gibt es nicht. Am Ende ist es eine „Glaubensfrage“, ob man sich für Miete oder Eigentum entscheidet. Jeder kann es sich - entsprechend seinem Standpunkt - passend rechnen.

Gruß

Robert

http://www.certestate.com/Privateigentuemer.grundstu…