Mietvertrag gültig der nicht im Namen des Besitzer

Geld & Sparen Immobilien
#1

s gemacht wurde?

Hallo,

Ich habe folgende Situation vorliegen:
Ich bin Besitzer eines Hauses und habe/hatte eine Hausverwaltung die die Mietverträge machen sollte und sich um die Mietobjekte kümmern sollte. Jedoch ist diese der Aufgabe nicht ordnungsgemäß nachgekommen.

Nun hat sie auf jedenfall alle Mietverträge in der Form gestalltet : „blahblahblah GmbH vermietet an Max Mustermann“. (also nicht ich bin Vermieter sondern die GmbH selbst ist der Vermieter)

Alle Verträge zwischen mir und der GmbH wurden mit beidseitigem einverständnis gekündigt. Nun wurde das Insolvenzverfahren über die GmbH eröffnet und der Insolvenzverwalter meint nun das die Mieten mir nicht zustehen da dort die GmbH eingetragen ist.

Von den Mieten muss ich aber meine Kredite bezahlen.

Gehören die Mieten nun mir oder nicht?

  • Ich meine das alle Verträge von Anfang an nichtig waren da genannte GmbH nicht vermietet sondern nur in meinem Auftrag vermietet. (Es ist ja eine Verwaltung und kein Treuhand)

  • Kann ich meinen Kredit nicht abbezahlen geht das Haus an die Bank zurück und diese hat dann plötzlich mit ihrer Durchgriffshaftung wieder alle Mieten aber ich als Eigentümer habe sie nicht?

  • Da es keinen gültigen Mietvertrag zwischen mir und den Mietern gibt könnte ich direkt morgen hingehen und ihnen sagen sie sollen bitte mein Grundstück verlassen, was wollen sie tun? Mir einen Vertrag zwischen ihnen und der GmbH zeigen? Mein Haus ich vermiete sonst niemand?!

  • Ich darf nichtmal meine Versicherungen der Häuser ändern ohne die Zustimmung der Bank einzuholen, aber dann soll es in Ordnung sein wenn meine Meiten, welche den Kredit abzahlen aufgrund eines Fehlers von jemand anderen mir nicht mehr zustehen?

Irgendwie geht mir das nicht in den Kopf das der Insolvenzverwalter nun die nächsten x-Jahre meine Mieten bekommen soll und ich dafür in Privatinsolvenz gehen muss nur weil jemand fremdes Mietverträge in seinem anstatt in meinem Namen aufgestellt hat. Kann mir das bitte jemand erklären?

#2

Hallo

und danke für die Anfrage.

Da ist ja was richtig falsch gelaufen.

Als erste müssen Sie den Handlungsauftrag bzw. die Handlungsvollmacht, welche Sie der GmbH erteilt haben nachweisen. Diese sollte möglichst schriftlich vorliegen.

Wenn dies der Fall ist, dann kündigen Sie diese sofort fristlos. Untersagen Sie der GmbH jegliche Handlungsvollmachten in Bezug auf Ihr Eigentum, Zuwiderhandlungen sollten Sie mit entsprechenden Schadensersatzforderungen untermauern. Notfalls müssen Sie zu einem Rechtsanwalt der mit Ihnen zusammen eine einstweilige Verfügung gegen die GmbH erwirkt um die Mietzahlung an die GmbH bzw. deren Insolvenzverwalter zu stoppen.

Parallel dazu informieren Sie in einem persönlichen Gespräch alle Ihre Mieter über die aktuelle Situation und weisen die Eigentumsverhältnisse den Mietern an Hand von Unterlagen (Grundbuchauszug) nach. Notfalls werden Sie auch hier nicht um die Unterstützung eines Rechtsanwaltes herumkommen.

Da die Mietverträge über die GmbH laufen ist der Insolvenzverwalter sehr wohl daran interessiert die Mieten zu kassieren. Schließlich befindet sich die GmbH ja im Zahlungsverzug bzw. Zahlungsschwierigkeiten und der Insolvenzverwalter ist von Rechtswegen daran gehalten alle Einnahmen zur Abdeckung von Forderungen, egal ob diese seine Tätigkeit als Insolvenzverwalter, Gerichtskosten oder die Bedienung von Gläubigern betrifft.

Sie müssen von Rechtswegen nachweisen dass die GmbH betrügerisch gehandelt hat. Notfalls wird Ihnen hier mit Unterstützung eines Rechtsanwaltes auch eine Anzeige nicht erspart bleiben. Die Anzeige sichert Ihnen zumal das hier eventuelle strafrechtliche Verfolgungen aufgenommen werden müssen.

Der Insolvenzverwalter wird Sie ja schriftliche über die Insolvenz der GmbH informiert haben, hierzu sollte Ihnen den Aktenzeichen vorliegen. Melden Sie beim zuständigen Amtsgericht Ihre Forderungen aus den Vermietungen grundsätzlich an. Somit wäre dann schon mal bei Gericht vermerkt, dass Sie Forderungen gegen die GmbH und Ihre Geschäftführer, welche eventuell mit Ihrem Privatvermögen haften, angemeldet sind. Bei der Anmeldung beim Insolvenzgericht sollten Sie auf jeden Fall klar vermerken lassen, dass die Forderungen fortlaufend sind und sich von Monat zu Monat um die Mieteinnahmensumme X erhöhen.

Weiter müssen Sie schnellstens klären, was passiert zurzeit mit den monatlichen Mietnebenkostenzahlungen, welche die Mieter an die GmbH leisten, zahlt die GmbH wenigstens diese an die einzelnen Versorger weiter und sind diese bei den Versorgern gedeckt. Ist die Deckung der Forderungen bei den Versorgern nicht vorhanden, dann stellen Sie sich hier auf weiter Forderungen ein und vor allen Dingen wäre dies bei dem Vorsprachetermin bei Ihren Mietern ein Punkt, der jeden Mieter aufschrecken lassen müsste, wenn er Nebenkosten entrichtet aber der Versorger in ein paar Wochen vor der Tür steht und Strom, Gas , Wasser usw. abschaltet.

Da liegt eine ganze Menge Arbeit vor Ihnen, wir wünschen Ihnen mit allem Erfolg und das Sie zur Ihrem Recht kommen.

Wir hoffen wir konnten helfen.

Mit freundlichen Grüssen

Exklusiv Haus

#3

Bis zu einer gerichtlichen Klärung, bei der Sie ein kundiger Anwalt begleiten sollte, schließen Sie sich mit der Bank kurz in dem Sie einvernehmlich Ihre Zahlungen stoppen und so die Bank veranlassen, die Abtretung der Mieten gegenüber den Mietern offenzulegen. Auf diese Weise erreichen Sie einstweilen bis zu einer Klärung, dass Sie selber nicht in den Sog des Pleiteverwalters geraten. Es ist Eile geboten!

#4

Hallo,

meiner ansicht nach bist du der besitzer und auch nur du darfst vermieten und die miete steht auch nur dir zu. leider bin ich kein rechtsanwalt und mir da nicht wirklich rechtssicher. zur sicherheit musst du leider einen anwalt befragen.

wünsche dir viel glück

#5

Da empfehle ich eine Rechtsberatung

Mit freundlichen Grüßen

Martin Bobrowski

#6

Hallo Freddyly,

das kann ist natürlich so.

Wobei die Firma natürlich die Verträge schließen kann, ich unterzeichne ebenfalls die Verträge, setze als Eigentümer aber immer die richtigen Inhaber ein, schreibe dann:

Vertreten durch Eva Haubrock.

Ein Anwalt sollte jetzt schnellstens diese Situation ändern.

Für mich unglaublich, sicher wahr, der Fehler liegt hier m.E. bei der GmbH. Die kann ja nicht im eigenen Namen vermieten.

Gruß Eva

#7

leider kann ich da nicht weiterhelfen, bitte an einen anwalt wenden

#8

Hallo, ich antworte (ohne Gewähr) wie folgt: Nochmal Ihre Situation in Kürze: Sie sind Eigentümer des Hauses (nicht „Besitzer“) und haben mit einer Hausverwaltungs-GmbH einen Verwaltervertrag über die einzelnen Mietobjekte abgeschlossen. Der Verwalter hat in Ihrem Auftrag jeweils die Mietverträge abgeschlossen; nunmehr ist der Verwalter in Konkurs gegangen und der Insolvenzverwalter rechnet die Mieteingänge der Konkursmasse des Verwalters zu.—

In dem Augenblick, wo alle Verträge zwischen Ihnen und der Vw.GmbH gekündigt werden, sind SIE wieder Vermieter und Ansprechpartner für die Mieter.
Der Verwalter schloss die Mietverträge in Ihrem Auftrag ab, was man unschwer aus dem Verwaltervertrag entnehmen kann.-
Es kann nicht sein, daß Ihnen Ihr Eigentum bzw. der Nießbrauch, also die Mieten, Ihres Eigentums Ihnen vorenthalten wird, dies käme einer Enteignung gleich! Deshalb mein Rat: Gehen Sie UMGEHEND zu einem Rechtsanwalt (am besten mit Schwerpunkt Miet- bzw. Immobilienrecht) und schildern diesem die Sache sowie Ihre finanzielle Situation-. „Ihr“ RA soll dafür sorgen, daß sofort die Mietzahlungen Ihnen gutgeschrieben werden. Wenn der Insolvenzverwalter (das sind oft selbst Rechtsanwälte)Ihnen eine falsche Auskunft gegeben hat, macht er sich u.U. seinerseits schadensersatzpflichtig.-
Ich denke, hier haben Sie gute Erfolgsaussichten.-
-Mehr kann ich dazu nicht sagen.- MfG Achim

#9

Hallo Freddyly,
also Deine Situation ist wirklich nicht beneidenswert und ich würde dringend empfehlen, anwaltlichen Rat einzuholen (Die Kosten bei den drohenden Verlusten sind bestimmt akzeptabel).

Meine Antwort basiert nicht auf Rechtswissen und ich bin kein Rechtsanwalt, daher kann ich für die Richtigkeit auch keine Haftung übernehmen.

Ich meine die Sachlage ist eindeutig - die GmbH (und auch kein anderer) kann Verträge in eigenem Namen über Grundstücke/Wohnungen etc. abschließen, die ihr nicht gehören.

Diese Verträge wären meines Erachtens nichtig.

Der mit der GmbH geschlossene Verwaltervertrag sollte beinhalten, dass die GmbH (nur) berechtigt ist, Verträge im Namen des Eigentümers und für den Eigentümer abzuschließen.

Der Insolvenzverwalter ist in der Regel ein Jurist und sollte wissen, dass er nichtige Verträge nicht befänden, sperren, ändern, auflösen, wandeln oder sonstwie angreifen kann.

Dem Insolvenzverwalter würde ich auf jeden Fall schriftlich ankündigen (Einschreiben/Rückschein), dass er für alle Verluste und für die Anwaltskosten in die Haftung genommen wird, wenn der von Dir angedeutete Fall eintritt und die Mieten nicht zur Deckung Deiner Verbindlichkeiten zur Verfügung stehen.

Zwischen Dir und den Mietern besteht allerdings ein stillschweigender Vertrag, da die Vermietung und Nutzung der Wohnungen geduldet, sprich stillschweigend hingenommen wurde.

Ich würde mit den Mietern offen sprechen und darauf drängen, dass die Mieten vorerst auf ein Treuhandkonto fließen, bis die Sachlage geklärt ist (auch hier ist anwaltlicher Rat empfohlen).

Evtl. wird der Insolvenzverwalter versuchen, die Mieter mit der Androhung von Rechtsschritten einzuschüchtern, aber dazu muß er erst einmal zum Gericht.

Hiergegen wird der Widerspruch erhoben und er muß einem Richter seine Ansprüche glaubhaft erklären.

Den Mietern würde ich erklären, dass die Mietverträge nichtig sind.
Bei der Gelegenheit können gleich neue Verträge mit dem Vermerk abgeschlossen werden, dass die neuen Verträge nach Klärung der Rechtslage greifen.
So bringst Du die Mieter auf Deine Seite und gibst ihnen die Sicherheit dass sie die Wohnung nicht verlieren.

Über all diese Schritte würde ich die Bank informieren, damit diese erkennen, dass die Sicherung der Mieten und der Abträge betrieben wird.

Im übrigen gehören die Nebenkosten ohnehin zum „Haus“ sprich zum Eigentümer, auf diese kann der Insolvenzverwalter keinen Anspruch erheben bzw. muß er die Nebenkosten von bereits kassierten Bruttomieten an den Eigentümer überweisen.

Wie gesagt - ich bin kein Jurist, meine Auskünfte sind keine Anleitung zur Umsetzung von Rechtsschritten und ich kann für die Richtigkeit keine Haftung übernehmen.

Evtl. konnte ich mit meiner Sichtweise etwas zur Aufhellung der Angelegenheit beitragen.

Viel Erfolg wünscht Umbradeus

#10

Hallo Freddy,
danke für Deine Anfrage und sorry für die späte Antwort!
Es ist nicht mein Lieblingsgebiet, aber ich denke Folgendes:
Rechtsgültig ist der Vertrag, den Du mit der Verwaltungs-GmbH damals abgeschlossen hast.
Nicht rechtsgültig sind die Vereinbarungen darin, die von deutschem Recht her nicht vorgesehen sind!
Es bleibt zu prüfen, ob das deutsche Recht nicht vorschreibt, ob es z.B überhaupt rechtlich zulässig ist, Mietverträge in Deinem Namen abzuschliessen, ohne, dass Du unterschrieben hast, da Du ja schliesslich der Eigentümer/Besitzer bist.
Wenn damals mit Dir vertraglich nicht vereinbart wurde, dass die Verwaltungsgesellschaft in Deinem Auftrag Mietverträge vereinbart und für Dich die Miete kassiert, hätte somit die GmbH gar keine Berechtigung für Ihr Handeln gehabt. Die Verträge müssten somit nichtig sein. Theoretisch müsste evtl. der Geschäftsführer der GmbH eventuell sogar privat haften, weil die Insolvenz evtl. dann auch aus privater Habgier begründet werden kann.
Ich denke, man sollte die Vereinbarungen, die damals getroffen wurden genau prüfen, was wahrscheinlich nur ein Rechtsanwalt kann.
Gib mir mal bitte den Link von dem Antwortenstamm Deines Themas!
Gruss FürGerecht

#11

Hallo,

das sag ich nur, ab zum Anwalt.
Der Insolvenzverwalter wird erstmal alle Einkünfte des Unternehmens als Bestandteil der Masse sehen.

lg Frank

#12

Hallo guten Tag,das geht ja schon mal garnicht,bitte anwalt einschalten/aber ein guter)sieht ganz nach betrug aus.Anzeige erstatten und Klagen,Ansonsten wünsche ich ihnen viel Glück

#13

hallo
deine anfrage steht bei mir als noch offen
denke aber die ist insoweit erledigt
oder
gruß
MPT