Mietwohnung zum Kauf angeboten: Annehmen?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Meine Freundin und ich wohnen in einer 87qm Mietwohnung, welche uns nun von den Eigentümern zum Kauf angeboten wurde.
Ich nenne mal ein paar Fakten:

Kaufpreis: 160.000 EUR
Kaltmiete: 460 EUR
Nebenkosten: 140 EUR

Eigenkapital ist nicht vorhanden. Wir planen in ca. 8 Jahren ein Haus zu bauen, und wollten eigentlich jetzt mit der Planung in bezug auf Bausparvertrag anzufangen.

Monatlich möchten wir nicht mehr als 600 EUR abbezahlen.

Was meint ihr: Würde sich das Angebot für uns lohnen? Würden wir (beide Beamte) überhaupt einen Kredit über 160000 EUR bekommen? Über ein paar Expertenmeinungen würden wir uns sehr freuen!

#2

Ersteinmal Guten Morgen,
ob Ihr einen Kredit ueber diese Summe erhaltet, ist schwer zu sagen, da hier die Bonitaet einwandfrei sein muss und der Kaufpreis dem Wert der Wohnung entsprechen muss. Ohne naehere Angaben ist das von hier aus nicht zu beurteilen. Ich sage nicht, dass ein Kredit unmoeglich ist, aber mit 600,00 Euro monatlicher Belastung ist das nicht darstellbar.

Allerdings wuerde ich den Kauf nicht taetigen, da Ihr in 8 Jahren ein Haus bauen wollt und dann die Wohnung noch habt. Hier muesst Ihr selbst entscheiden wie hoch die Chancen eines Weiterverkaufs bzw. einer Vermietung sind. Andernsfalls koennte Euer Traum vom eigenen Haus an der finanziellen Belastung der Wohnung scheitern.
Gruss,
Alfred

#3

Modernisierungsgrad?- Mietwohnung z.Kauf angeboten
Hallo Timo,

Unbhängig von allem würde vor einem Kauf mal einen Sachverständigen zu Rate ziehen und die Wohnung und das Mehrfamilienhaus auf Modernisierungsgrad überprüfen lassen.
Man kauft ja auch das MF-Haus mit einem Anteil mit. Kostenaufstellung der regelmäßigen Kosten geben lassen, abfragen was in den nächsten 10-15 Jahren gemacht werden muss, was an Instandsetzung am Haus/Aufzug schon erfolgt ist…

Warum überhaupt die/eine Wohnung kaufen, wenn ihr euch schon für ein Haus entschieden habt?! Seid ihr da schon sicher?

Ich würde nur eine Wohnung kaufen, wenn sie mir 100% gefällt und ich sie auch behalten würde, wenn ich sie nicht verkaufen kann. (Hintergrund der Lebensplanung)

Eine Wohnung muss schon -aus der Sicht des optimalen Wiederverkaufs- mehrere Kriterien erfüllen: Einkaufsmöglichkeiten im Nahbereich, Kindergärten und Schule sollten auch nicht weit weg sein, auch sollte dann eine Wohnung Balkon o.ä. haben, niedrige Etagenhöhe EG/1.OG, ÖPNV-Anschluss in die Stadt

Ein Haus muss o.g. Kriterien auch erfüllen, auch wenn ebenerdige Wohnungen (mit Keller) sicher besser zu verkaufen sind.

Man muss jeden Wohnungs-/Hauskauf immer mit den Wiederverkauf in Verbindung setzen!

Vielleicht schaut man sich doch mal vor dem Neubau auf den Gebraucht-Immobilienmarkt um… Kann billiger werden!

#4

Danke erstmal für die Antworten. Uns ist eigentlich auch nicht wohl bei dem Gedanken, die Wohnung zu kaufen.

Jetzt beschäftigt uns aber ein anderes Thema:

Wir wohnen in einem 6-parteien Haus. Alle Wohnung haben Eigentümer, die Wohnungen sind aber alle vermietet, und wird von einer Firma verwaltet.

Was passiert, wenn der Eigentümer wechselt?

Was kann uns jetzt passieren?
Kann der neue Besitzer verlangen, dass wir ausziehen?
Kann die Mieter erhöht werden?

#5

Ich nenne mich Experte, also hier meine Meinung. Ihr bezahlt jetzt 450 € Miete für 87 m². Das macht ca. 5 € auf den m². Ich gehe davon aus, dass Ihr eine angemessene Miete bezahlt. Also sind die 5 € nachhaltig erzielbar. Gehen wir weiter davon aus, dass die Wohnung tippi toppi in Ordnung ist und in der nächsten Zeit keine Sanierungen nötig sein.

Rechnen wir einmal: 160.000 € Kaufpreis + 5 % Kaufnebenkosten = 168.000 €. Einfache Refinanzierung bei 5 % Zinsen und 1 % Tilgung ohne Eigenkapital ca. 800 € monatlich. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren liegt der Ertragswert grob geschätzt bei 90.000 €. Wenn Du nun 90.000 € + 5 % Nebenkosten x 6 % rechnest, dann ergibt das 472 €. Das entspricht Deiner Miete.

Hier will einer Kasse machen. Lass die Finger davon.

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#6

Hallo,
die genannten 160 TEur sind erst einmal sicherlich nur ein erster Versuch. Wenn das Objekt ok ist, die Lage gut bis sehr gut, der Ort in dem sich die Wohnung befindet, auch eine nachhaltige Wohnungsnachfrage vermuten lässt, dann gibt es sicherlich einen Preis, den zu bezahlen vernünftig ist.

Bei Eigentümerwechsel kann dir eine Eigenbedarfkündigung passieren. Ansonsten bleibt der bestehende Mietvertrag unverändert.
Falls du in einer neu umgewandelten Eigentumswohnung wohnst, steht dir bei Verkauf u.U. ein Vorkaufsrecht zu.
Gruß n.

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#7

Hallo.

Was passiert, wenn der Eigentümer wechselt?

Erst einmal nichts.

Was kann uns jetzt passieren?
Kann der neue Besitzer verlangen, dass wir ausziehen?

Ja, im Zuge einer ordentlichen Eigenbedarfskündigung. Dazu habt Ihr aber eine „Schutzzeit“ von 3 Jahren.

Kann die Mieter erhöht werden?

Ja, im Rahmen der gesetzlichern Bestimmungen.

Christian

#8

Hallo!

Neben den anderen angesprochenen Aspekten würde ich mich an Eurer Stelle bei den Nachbarn nach dem Kaufpreis ihrer Wohnungen erkundigen. Da die Preise für Eigentumswohnungen sich in den letzten Jahren nicht sehr stark verändert haben, könnt Ihr dadurch sehen, ob der Preis im Rahmen des Üblichen liegt. Gut ist auch ein Blick in die Wohnungsanzeigen vergleichbarer Objekte.

Ich weiß nicht, wo Ihr wohnt, wie alt das Haus ist und wie die Wohnung ausgestattet ist. Für eine gebrauchte, vermietete Wohnung scheint sie mir aber recht teuer zu sein. Wenn es nicht gerade München Innenstadt o.ä. ist, bekommt Ihr u.U. etwas Vergleichbares woanders günstiger.

Da Ihr aber sowieso lieber ein Haus hättet, würde ich an Eurer Stelle erst mal ganz ruhig abwarten. Der Vermieter muss erst mal jemanden finden, der eine vermietete Wohnung zu dem Preis kauft. Der Käufer möchte vielleicht auch gar nicht selbst einziehen. Trotzdem könnt Ihr Euch schon mal in den Häusermarkt „einarbeiten“. Sollte es wirklich zu einer Eigenbedarfskündigung kommen, könnt Ihr Eueren Traum vom Haus evtl. früher verwirklichen.

Aus dem Grund würde ich an Eurer Stelle auch nicht ausschließlich auf Bausparverträge setzen, sondern auch einen Teil des Geldes anders ansparen. So seit Ihr flexibler.

Viele Grüße

Anne

#9

Es gibt keine generelle Schutzzeit!

Was kann uns jetzt passieren?
Kann der neue Besitzer verlangen, dass wir ausziehen?

Ja, im Zuge einer ordentlichen Eigenbedarfskündigung. Dazu
habt Ihr aber eine „Schutzzeit“ von 3 Jahren.

Eine „Schutzzeit“ gibt es im Normalfall nicht!

Du meinst wahrscheinlich die Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB.
Aber die ist an Bedingungen geknüpft:
Die Umwandlung in Eigentumswohnungen muss innerhalb der Mietdauer erfolgt sein!

Gruß n.

#10

Hallo Timo!

Dir wurde schon ausführlich dargelegt, daß Deine heutige Miete (sofern sie angemessen ist) und der geforderte Kaufpreis nicht zusammen passen. Mit anderen Worten: Die Preisidee liegt viel zu hoch. Der Verkäufer soll über die Hälfte nachdenken.

Ungeachtet dessen reicht es nicht, bei einer Eigentumswohnung nur den Kaufpreis und die aktuelle Miete zu sehen, man muß das gesamte Objekt samt Grundstück betrachten und sogar die davor befindliche Straße in die Überlegungen einbeziehen. Zustand des Gebäudes, evtl. vorhandener Reparaturstau oder erforderliche Modernisierungen, thermische Isolierung, Rücklagen, geplante Straßenbaumaßnahmen - überall sind die Wohnungseigentümer mit ihrem Portemonnaie dabei. Schließlich ist die Eigentümerstruktur zu klären, damit man an kein Objekt gerät, wo nur Melkkühe gesucht werden, die nichts zu melden haben, weil ein Eigentümer über die Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung verfügt.

Gruß
Wolfgang

#11

Was heißt das jetzt konkret? Wie würde das ablaufen, wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf an der Wohnung hat?

Eine „Schutzzeit“ gibt es im Normalfall nicht!

Du meinst wahrscheinlich die Kündigungssperrfrist, § 577a Abs.
1 BGB.
Aber die ist an Bedingungen geknüpft:
Die Umwandlung in Eigentumswohnungen muss innerhalb der
Mietdauer erfolgt sein!

Gruß n.

#12

Wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf hat, kann er euch mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, also abhängig von der Mietdauer. Es sei denn ihr habt im Mietvertrag was anderes vereinbart. Zu den Fristen und sonstigen Konditionen:
http://www.rechtbekommen.de/miete/okuend.html

gruß n.

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