Pachtgrundstück aufkaufen

Hallo,
Ich kann das Haus meiner Eltern vorzeitig erben und würde dann meine Geschwister auszahlen. Das Haus steht allerdings auf einem Erbpachtgrundstück das noch eine Vertragslaufszeit von etwa 80 Jahren hat. Wie würde man vorgehen um den Kaufpreis dieses Grundstückes zu ermitteln? Kann man mit der Stadt den Quadratmeter Preis verhandeln und wie setzt man den fest? Oder wäre es besser die Erbpacht weiterlaufen zu lassen?
Vielen Dank für jegliche Hilfe

Ablösung Erbbaurecht
Servus,

eine Ablösung eines laufenden Erbbaurechts (unter diesem Begriff sind leichter Quellen zu finden; Erbpacht gibt es in D schon längere Zeit nicht mehr) kann nicht einseitig erklärt werden, sondern ist Sache einer Vereinbarung zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbauberechtigten.

Was hier sinnvoll ist, hängt davon ab, ob und zu welchen Konditionen der Erbbaurechtsgeber mitspielt.

Schöne Grüße

MM

Hallo,

da das Erbpachtgrundstück nicht im Eigentum der Eltern steht, warum sollte da was an Geschwister ausgezahlt werden? Nur das Recht, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, bzw. das erbaute Gebäude ist vererbbar… nicht das Grundstück selbst.

Auf einem völlig anderen Blatt steht die Übernahme des Erbbaurechts von den Eltern an einen anderen Erbbaurechtsnehmer. Da muss zumeist (je nach Vertrag) der Eigentümer zustimmen.
Die Zustimmung gibt der Eigentümer zumeist nur, wenn ein neuer Vertrag gemacht wird, der dann einen neuen, höheren Erbbauzins vorsieht.
Schließlich ist ja auch der Wert des Grundstücks in den letzten 20 Jahren gestiegen.

Alles relevante steht im Vertrag und im ErbbauRG.

Grüße
miamei

Ablösung Erbbaurecht
Servus,

im UP steht u.a.:

Wie würde man vorgehen um den Kaufpreis dieses Grundstückes zu ermitteln? Kann man mit der Stadt den Quadratmeter Preis verhandeln und wie setzt man den fest? Oder wäre es besser die Erbpacht weiterlaufen zu lassen?

Daraus ist deutlich zu ersehen, dass es eine Option zur Ablösung des Erbbaurechts und Übernahme des Grundstücks in Eigentum gibt.

Schöne Grüße

MM

Hallo,
der Verkehrswert eines solchen Grundstücks bemisst sich üblicherweise anhand des normalen Verkehrswertes eines unbelasteten und gleichwertig nutzbaren Grundstücks.

Es gab mal Bewertungsmethoden, die die vorzeitige Ablösung des Erbbaurechts und damit die Ersparnis des Erbbauzinses als Vorteil für den Verkäufer ansahen und den Kaufpreis minderten (er hätte ja den Kaufpreis zu deutlich besseren Konditionen am Kapitalmarkt anlegen können). Das war aber noch zu Zeiten, als der durchschnittliche Kapitalmarktzins deutlich höher war als der Erbbauzins. Wie bekannt sein dürfte, sind diese Zeiten vorbei :smile:

Übliche Stadtverwaltungen sind verpflichtet, Grundstücksgeschäfte nur zu diesem Verkehrswert zu tätigen (das gilt für NRW, siehe jeweilige Gemeindeordnung und das Haushaltsrecht Deines Bundeslandes). Mit Verhandeln ist da nicht viel. Die Städte teilen Dir normalerweise den Verkaufspreis auf Anfrage mit und lassen ihn von ihren Gutachterausschüssen feststellen. Das ist für den Erbbauberechtigten in der Regel kostenfrei.

Zu welchen Bedingungen man als Käufer des Erbbaurechts(!) die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt oder voraussetzen darf, steht im Erbbaurechtsvertrag. Üblicherweise darf die Zustimmung nicht verweigert werden, wenn der Fortbestand des Erbbaurechts nicht gefährdet ist (zB durch übermäßige Überschuldung) und der vertragsgemäße Gebrauch sichergestellt ist (siehe §7 ErbbaurG). Ein Erbbauzinserhöhungsanspruch jedenfalls ist damit nicht zu verbinden (den hätte der Erbbaurechtsgeber sowieso, wenn der Zins nicht mehr zur Grundstückspreisentwicklung passt).

Gruß vom
Schnabel

Hallo,
die Zustimmung zu einem Weiterverkauf des Erbbaurechts an ein Begehren zu koppeln, einen neuen Erbbaurechtsvertrag abzuschließen oder den Erbbauzins zu erhöhen, wäre unwirksam, wenn sie im Vertrag stehen würde und ist gesetzlich ausgeschlossen (guckst Du §7 ErbbauRG).

Die Erhöhung des Grundstückswertes erzeugt keinen dahingehenden Anspruch. Die kann höchstens einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses begründen (unabhängig von einem Verkauf des Erbbaurechts) . Und das bei Wohngebäuden nur, insoweit die Lebenshaltungskosten gestiegen sind (guckst Du §9a ErbbauRG).

Gruß vom
Schnabel

Hallo,

Hallo,
Ich kann das Haus meiner Eltern vorzeitig erben und würde dann
meine Geschwister auszahlen.

Auszahlung aber doch nur für das erbaute Haus!

Das Haus steht allerdings auf
einem Erbpachtgrundstück das noch eine Vertragslaufszeit von
etwa 80 Jahren hat. Wie würde man vorgehen um den Kaufpreis
dieses Grundstückes zu ermitteln?

Du irrst, das Grundstück gehört weiterhin der Gemeinde und der Pachtvertrag wird
dann auf dich umgeschrieben, wobei allerdings bei Eigentümerwechsel die Pacht erhöht werden kann.
Also auf jeden Fall, zuerst einmal Kontakt zur Gemeinde aufnehmen.

Gruß Merger

Hallo,
wie kommt Ihr alle darauf, dass bei einem Wechsel des Eigentümers des Erbbaurechts ein Erhöhungsanspruch hinsichtlich des Erbbauzinses besteht? :smile: Das ist nicht der Fall! Guckst Du §7 ErbbaurG (und ja, es stand auch vorher schon so ähnlich in der ErbbauRVO :smile:) Es ist ein gesetzliches Grundwesen des Erbbaurechts, dass es veräußerlich ist.

Gruß vom
Schnabel

Hallo Schnabeltasse,

ich habe lediglich geschrieben, dass es möglich ist.
Maßgebend ist dabei, wie der Erbbauvertrag abgefasst wurde und auch in welchem Jahr.

Und auf die Idee komme ich, weil ich vor Jahren beruflich mit diesem Thema zu tun hat,
während meiner Tätigkeit in der Kommunalverwaltung.

Gruß Merger

Hallo,
Du hast geschrieben „der Pachtvertrag wird
dann auf dich umgeschrieben, wobei allerdings bei Eigentümerwechsel die Pacht erhöht werden kann.“ Das ist unzutreffend. Eine dementsprechende Vertragsklausel wäre unwirksam.

Und es dafür auch völlig unerheblich, wie und wann der Vertrag geschlossen wurde (guckst Du u.a. hier: BGH, Beschluss vom 5. 10. 2000 - V ZR 448/99). Und Deinen Erfahrungsschatz in Ehren, aber da habe ich möglicherweise aus ähnlichen Gründen den neueren Stand :wink:

Gruß vom
Schnabel

Hallo Schnabeltasse,

was hat denn dieses BGH-Urteil mit der Erhöhung des möglichen Pachtzinses des Grundstückseigentümers zu tun ?

http://www.dnoti.de/entscheidungen/index.html/frist-…

Gruß Merger

Ergänzung - bitte mal lesen!
http://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/9a.html

Gruß Merger

Hallo,
ja danke, den kenn ich gut :smile: Den Erhöhungsanspruch hat ein Grundstückseigentümer immer (im Rahmen des ErbbauRG), den darf er aber nicht an die Zustimmung zum Weiterverkauf knüpfen (siehe §7).

Gruß vom
Schnabel

Hallo,
eine Menge hat das damit zutun:

Der Grundstückseigentümer wollte seinen Erhöhungsanspruch mit der Zustimmung einfordern und auch noch zusätzlich durch eine Vormerkung auf Erhöhung absichern. Offenbar hatte er einen „Dummen“ gefunden :wink: Das Grundbuchamt verweigerte dann die Eintragung mangels Bestimmtheit.

Fehlt die Zustimmung, kann der Verkäufer die Zustimmung durch Urteil nach §7 (3) ErbbauRG ersetzen. Das muss er tun, wenn er schon verkauft hat(te). Deshalb hat der BGH zu Recht entschieden, dass der Käufer das Recht hat vom KV zurückzutreten, wenn der Verkäufer den (zulässigen und Erfolgversprechenden) Ersetzungsantrag auf Zustimmung (deren Bedingungen er ja nicht erfüllen konnte) nicht stellt.

Der Käufer hat also einen Rücktrittsanspruch, wenn der Verkäufer die ihm verweigerte Zustimmung nicht einklagt, auch dann wenn der Verkäufer die Bedingung für die Zustimmung gar nicht erfüllen konnte (hier die dingliche Sicherung der Erhöhung). Also ist die Erhöhung unzulässigerweise entgegen §7 mit der Zustimmung verknüpft worden.

Ich liefer Dir gern noch Fundstellen aus der Kommentierung des ErbbauRG nach, kann aber ein paar Tage dauern :smile:.

Gruß vom
Schnabel

Hallo,
ja danke, den kenn ich gut :smile: Den Erhöhungsanspruch hat ein
Grundstückseigentümer immer (im Rahmen des ErbbauRG), den darf
er aber nicht an die Zustimmung zum Weiterverkauf knüpfen
(siehe §7).

Dies habe ich so ja auch nicht geschrieben.

Gruß vom
Schnabel

Gruß Merger

Hallo Schnabeltasse,

Hallo,
eine Menge hat das damit zutun:

Der Grundstückseigentümer wollte seinen Erhöhungsanspruch mit
der Zustimmung einfordern und auch noch zusätzlich durch eine
Vormerkung auf Erhöhung absichern. Offenbar hatte er einen
„Dummen“ gefunden :wink: Das Grundbuchamt verweigerte dann die
Eintragung mangels Bestimmtheit.

Fehlt die Zustimmung, kann der Verkäufer die Zustimmung durch
Urteil nach §7 (3) ErbbauRG ersetzen. Das muss er tun, wenn er
schon verkauft hat(te). Deshalb hat der BGH zu Recht
entschieden, dass der Käufer das Recht hat vom KV
zurückzutreten, wenn der Verkäufer den (zulässigen und
Erfolgversprechenden) Ersetzungsantrag auf Zustimmung (deren
Bedingungen er ja nicht erfüllen konnte) nicht stellt.

Tja auch hier noch einmal.
Bei Verkauf des Gebäudes hat der Grundstückseigentümer bei Beachtung des Gesetzes die Möglichkeit auch den Erbpachtzins zu erhöhen.
Ich habe lediglich darauf hingewiesen.

Dass dies grundsätzlich beim Verkauf bzw. Erbpacht-Übertragung der Fall ist habe ich nirgends geschrieben.

Der Käufer hat also einen Rücktrittsanspruch, wenn der
Verkäufer die ihm verweigerte Zustimmung nicht einklagt, auch
dann wenn der Verkäufer die Bedingung für die Zustimmung gar
nicht erfüllen konnte (hier die dingliche Sicherung der
Erhöhung). Also ist die Erhöhung unzulässigerweise entgegen §7
mit der Zustimmung verknüpft worden.

Ich liefer Dir gern noch Fundstellen aus der Kommentierung des
ErbbauRG nach, kann aber ein paar Tage dauern :smile:.

Dies ist nicht nötig, denn dies hat nichts mit meinem Hinweis zu tun.
Welche Möglichkeiten für eine Erbpachtzins-Erhöhung besteht findest Du im Gesetz.

Gruß vom
Schnabel

Gruß Merger

Hallo,
oooh, wir verdrehen den Sachverhalt :wink:

Du schrubst:

„der Pachtvertrag wird
dann auf dich umgeschrieben, wobei allerdings bei Eigentümerwechsel die Pacht erhöht werden kann.“

Das kann der Erbbaurechtsgeber IMMER im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Dafür braucht er nicht auf eine Umschreibung zu warten! Du könntest auch behaupten, dass er bei Erbbaurechtsnehmerwechsel das Auto waschen oder den Müll rausstellen darf oder der Erbbauberechtigte sich die Haare grün färben soll. Das hat auch nix mit der Zustimmung zu tun :wink:

Und nochmal: die Verknüpfung des Erhöhungsanspruches MIT der Zustimmung zum Weiterverkauf ist und bleibt für alle Zeit (des Erbbaurechts) unzulässig! Er darf die Zustimmung nicht verweigern, wenn er seinen Erhöhungsanspruch nicht erfüllt bekommt. Er darf die Erhöhung jederzeit im Rahmen der Gesetze verlangen und wird sie jederzeit um die Ohren gehauen bekommen, wenn sie nicht im Rahmen des ErbbauRG passiert.
Umgekehrt darf der Erbbauberechitgte jederzeit auf den §7 (3) hin die Ersetzung der Zustimmung beantragen, wenn er die Zustimmung nicht bekommt und wird Recht bekommen, wenn der Weiterverkauf unter §7 ErbbauRG fällt. Und da steht nix von Erhöhung des Erbbauzinses :wink:

Gruß vom
Schnabel

Hallo Schnabeltasse,

Hallo,
oooh, wir verdrehen den Sachverhalt :wink:

nein, Du irrst.

Du schrubst:

„der Pachtvertrag wird
dann auf dich umgeschrieben, wobei allerdings bei
Eigentümerwechsel die Pacht erhöht werden kann.“

Richtig, wobei man allerdings das Wörtchen kann beachten sollte.

Das kann der Erbbaurechtsgeber IMMER im Rahmen der
gesetzlichen Möglichkeiten. Dafür braucht er nicht auf eine
Umschreibung zu warten!

Dies ist auch richtig.
Nur meist meint der Käufer, dass der gleiche Pachtzins weiterzuzahlen ist.
Deshalb kam auch mein Hinweis.
Nach meinen bisherigen Erfahrung, wurde meist bei Pachtwechsel,
die gesetzlichen Möglichkeiten überprüft um evt. den Pachtzins zu erhöhen.

Du könntest auch behaupten, dass er
bei Erbbaurechtsnehmerwechsel das Auto waschen oder den Müll
rausstellen darf oder der Erbbauberechtigte sich die Haare
grün färben soll. Das hat auch nix mit der Zustimmung zu tun

Behaupten könnte man auch dies, würde allerdings am Thema völlig vorbeigehen.

Deine weiteren Anmerkungen habe ich auch nie bestritten.

Halten wir einfach fest, es war nur ein Hinweis für den neuen Pächter,
dass der Erbpachtzins sich erhöhen kann.

Gruß Merger

Hallo,

zumeist sind Erbpachtgrundstücke im Besitz der (kath) Kirche.

Da wird -obwohl im Vertrg festgeschrieben- in der Regel der Zins nicht erhöht.
Zumeist wird aber bei Übergang auf die Kinder der Pachtzins dann plötzlich auf die neuen Gegebenheiten (Lebenshaltungsindex) nachgerechnet, so daß die Pachzahlungen plötzlich das 3- oder 5-fache ausmachen.

Was für den neuen Erbpachtnehmer (der mit den alten Beträgen seiner Eltern gerechnet hatte) oft plötzlich aus dem Konzept bringt. Deshalb mein laienhafter Hinweis auf höhere Pachtzinsen.

Grüße
miamei

Hallo,
Erbbaugrundstücke sind nicht so oft im Eigentum der Kirche, wie man vielleicht denken mag. Es gibt vergleichsweise viele Landwirte, durch Erbregelungen vom Grundstücksverkauf ausgeschlossene Adlige und vor allem Kommunen, die die ausgegeben haben, als die Bauzinsen noch viel höher waren als heute.

Es ist richtig, dass das Erhöhungsbegehren in der Vergangenheit gern mal vergessen wurde. Dass das ausgerechnet nachgeholt werden soll, wenn ein Verkauf ansteht, liegt daran, dass dann auch der „ideale Zeitpunkt“ für den Grundstückseigentümer gekommen ist, mal wieder in den Vertrag zu gucken, wenn man das jahrelang nicht gemacht hat :wink:

Er darf dann auch gern den Zins erhöhen, wenn es ihm gesetzlich zusteht. Er darf aber nicht seine Zustimmung zum Verkauf davon abhängig machen. Dass er damit die Verkaufsverhandlungen empfindlich (bis zum Anspruch auf Schadenersatz oder bis zur Ersetzung seiner Zustimmung durch Antrag vor Gericht) stören kann, ist einleuchtend, aber ehrlicherweise muss man sich dann auch als Erbbauberechtiger an die „eigene Nase fassen“, jahrelang Stillschweigen gewahrt zu haben.

Dass diese beiden Erklärungen dann schon mal ganz gern zum gleichen Zeitpunkt passieren, hängt also eher an „schludrigen“ und „verwaltungsphoben“ Erbbaurechtsgebern :wink: Dadurch darf man sich aber als Erbbauberechtigter nicht für Dumm verkaufen lassen. Der Erhöhungsbetrag eines nicht erhöhten Erbbauzinses verjährt und wenn der Erbbauzins tatsächlich „plötzlich“ drei bis fünf mal so hoch ist, konnte man sich die letzten Jahre (wohl eher Jahrzehnte :wink:) über sehr billiges Wohnen freuen, das dann halt vorbei ist :wink:

Gruß vom
Schnabel