Rücklagen über Hausgeld bei Immobilie?!? Auszahlung möglich?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Guten Tag.
Ich interessiere mich für eine Miet-Eigentumswohnung in einem 16Fam.Haus.
Das Objekt ist 20 Jahre alt.
Es wurden ca. 15.000Euro jährlich als Rücklagen über das Hausgeld anteilig angespart.
Nun habe ich als Interessent einer Wohnung die Info, dass zur Zeit ca. 40000Euro im Rücklagentopf sind. Außerdem läuft ein Darlehen über 60000 für eine Tiefgarageninvestition, welche zusätzlich über das Hausgeld beglichen wird.
Es soll nun die Fassage von den Rücklagen saniert werden.
Die Heizungsanlage ist in ca. 5 Jahren fällig…

Meine Frage:
Ich frage mich, was wurde aus den Rücklagen der letzten 20 Jahren?
Da sind die 40.000 Euro aktuelle Rücklagen eher gering…
Kann es sein, dass der Rücklagentopf vor Jahren ausbezahlt wurde???
Sonst müßte die aktuellen Rücklagen ja viel höher sein.
Und es wurden keine größeren Investitionen getätigt…
Fassage jetzt, Garage über ein zusätzliches Darlehen…

Wie läuft das in der Regel mit den Rücklagen…

Vielen Dank

#2

Hallo,

Ich frage mich, was wurde aus den Rücklagen der letzten 20
Jahren?

wenn Du es genau wissen willst, dann laß Dir die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Wirtschaftspläne bzw. Abrechnungen aushändigen. Würde ich ohnehin machen, weil aus ersteren auch ersichtlich ist bzw. sein kann, wenn es relevante Unstimmigkeiten innerhalb der Gemeinschaft gibt, die einem das Leben (sei es als Eigentümer, sei es als Bewohner) schwer machen können.

Da sind die 40.000 Euro aktuelle Rücklagen eher gering…
Kann es sein, dass der Rücklagentopf vor Jahren ausbezahlt
wurde???

Wenn Eigentümer und Verwalter bei klarem Verstand sind, dann ganz sicher nicht, da die größeren Posten ja nach 5-10 Jahren anfangen anzurollen. Es ist eher anzunehmen, daß die Rücklage in den ersten Jahren schlicht und ergreifend zu niedrig angesetzt wurde und daher nicht 15.000 Euro pro Jahr angespart wurden.

Sonst müßte die aktuellen Rücklagen ja viel höher sein.
Und es wurden keine größeren Investitionen getätigt…
Fassage jetzt, Garage über ein zusätzliches Darlehen…

In einem so großen Haus fällt immer etwas an, das sich läppert. Satellitenanlage 5.000 Euro, Anpassungen an die Trinkwasserverodnung (Installation von Abnahmestellen, Trennung bzw. Stillegung von Totleitungen) können schnell mit 20.000 Euro zu Buche schlagen, Brandmeldeanlage Tiefgarage 5.000 Euro usw.

Wie gesagt: Gewißheit gibt es nur mit Aktenstudium

Gruß
C.

#3

Hallo,
im Rahmen der Eigentümerversammlung wird über die Rücklagenverwendung abgestimmt. Da kann natürlich alles Mögliche beschlossen werden.

Aufschluss geben die Protokolle der Eigentümersammlungen. Die ich würde ich mir vorlegen lassen. 

Es kann aber auch sein, dass die Rücklagen schlicht zu gering sind.

Besprechen Sie das Problem unbedingt mit dem Banker oder einem Gutachter.

#4

Servus,

Es wurden ca. 15.000 Euro jährlich als Rücklagen über das Hausgeld anteilig angespart.

weißt Du, dass das alle zwanzig Jahre lang so war, oder glaubst Du es?

Schöne Grüße

MM

#5

Protokolle der letzten drei Jahre auf jeden Fall anfordern. Dies gilt unabhängig der Frage der Rückstellungen. Den Protokollen kannst du alle wesentlichen Themen der letzten Jahre entnehmen. Über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist nämlich stets eine Niederschrift (Protokoll) zu erstellen, § 24 Abs. 6 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In der Praxis fertigt der Verwalter das Protokoll. Dieser muss auch die Protokolle sammeln, § 24 Abs. 7 WEG. Hier hilft ein Blick in den Verwaltervertrag.

Außerdem die letzten drei Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftspläne kommen lassen. Hier siehst du, wohin das Geld in der letzten Zeit verschwunden ist.

Ich würde aber keine „Geschichtsforschung“ betreiben, sondern mich auf den aktuellen Status Quo konzentrieren:

  • Mietvertrag, Nettokaltmiete, Mietsicherheit, Rückstände (wenn vermietet)
  • umlegbare Betriebskosten
  • nicht umlegbare Betriebskosten und Verwalterhonorar
  • anstehende Maßnahmen in der Wohnung
  • anstehende Maßnahmen der WEG
  • Rechtsstreitigkeiten in der WEG

Viel Erfolg!

#6

Nachtrag:
Da habe ich doch glatt vergessen zu sagen, wie das mit der Rücklage läuft. Die Höhe wird im Wirtschaftsplan beschlossen. Hierfür gibt es die sogenannte Petersche Formel. Grundidee ist, dass während einer angenommenen Lebensdauer das 1,5-fache der Herstellungskosten für die Instandhaltung/-setzung aufzuwenden ist. Diese Kosten entfallen allerding auf die WEG UND auf die Wohnungen.

In der Praxis wird der Gutachter nach der jährlichen Begehung eine Schätzung der in den nächsten Jahren anstehenden. Auf der Versammlung setzt dann ein Gefeilsche ein.

Da hier Schulden aufgenommen worden sind, wurde entweder nicht genug zurückgelegt oder es gibt einen konkreten Schaden in der Tiefgarage. Und schon passt die Petersche Formel nicht mehr…

#7

Problematisch wird es immer dann wenn ein Teil der Wohnungen von Eigentümern bewohnt wird und ein Teil von Mietern.

Warum sollten Vermieter über Jahre jede Menge Geld ansparen wenn sie die Ausgaben erst im getätigten Jahr von der Steuer absetzen können?

Selbstverständlich kann man die „eigenen“ Rücklagen bei einem Käufer auf den Verkaufpreis aufschlagen, aber besser ist doch das Geld über die ganzen Jahre selbst zu haben und dafür Zinsen zu bekommen.

Interesse an höheren Rücklagen haben folglich nur Eigentümer die 1. selbst bewohnen und 2. länger selbst bewohnen wollen.

Wie bereits erwähnt waren die Rücklagen der letzten Jahre

  1. evtl. geringer
  2. gab es vielleicht Investitionen die man auf den ersten Blick gar nicht als solche erkennt.
    So eine Haustür mit Klingel-/Briefkastenanlage für ein Mehrfamilienhaus z.B. ist nicht gerade billig, Balkonsanierung, Flurfenster, große Gartenarbeiten, Malerarbeiten im Flur.

Also Protokolle einsehen und mit anderen (langjährigen) Eigentümern sprechen.

Krümel

#8

Servus,

Warum sollten Vermieter über Jahre jede Menge Geld ansparen

aus genau dem gleichen Grund wie Eigentümer das tun: Damit das Geld da ist, wenn man es braucht.

Schöne Grüße

MM

#9

Moin,
grundsätzlich gilt, dass Rücklagen stets (bei Verkauf, anderen Eigentümerwechseln) verbleiben. Das heißt, es sind keine Auszahlungen möglich. Wenn die Beschlusslage es hergibt, sind auch vergangene und zukünftige Belastungen aus der Rücklage rechrtskonform.

Ob die aktuelle oder vermeintliche Rücklage der Richtigkeit entsprechen, kann nur aus den Einnahmen, Ausgaben und Beschlüssen der vergangenen Rechnungsjahre (Protokolle) nachvollzogen werden. Im übrigen gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Niederlegung (Auflistung) aller Beschlüsse!

Ansonsten, Siehe Antwort C., und man könnte auch auf die Idee kommen, bei ungeklärten Verhältnissen oder Verwaltungsmängeln (leider öfter), die Finger davon zu lassen!

Schöner Grüße, reoj

#10

Guten Morgen, wie schon die Vorgänger berichten, Protokoll einsehen, es ging uns auch so,jetzt kommen alle Instandsetzungen und wir haben Sonderzahlungen. Verwaltung Löcher in den Bauch fragen, von den „alten“ Eigentümer bekommt man keine Anwort, erst wenn man die Wohnung gekauft hat und dann wird gegaggert.

#11

aus genau dem gleichen Grund wie Eigentümer das tun: Damit das
Geld da ist, wenn man es braucht.

Gebundenes Kapital welches

  1. steuerlich nicht geltend gemacht werden kann
  2. bei einem Verkauf nicht unbedingt voll ausgeglichen wird

Warum vielleicht 10 Jahre zahlen ohne steuerliche Vorteile nutzen zu können?
Lieber 10 Jahre nichts zahlen und dann die anfallenden Kosten absetzen.
Als Eigentümer der selbst bewohnt und auch weiter bewohnen will, kann mir egal sein ob ich aufs eigene Konto spare oder in die Rücklagen, als Vermieter eben nicht.

Rücklagen werden auch deshalb gebildet, damit dann wenn Kosten anfallen diese auch bezahlt werden können auch wenn ein Eigentümer nicht liquide ist.

Krümel

#12

Sorry,ich war einige Tage nicht online wegen Hackerattacke.

Da wird es ja wohl eine Hausverwalrung geben und dort müßte man in alles Einsicht nehmen können und außerdem müßte es Protokolle der Hauseigentümerversammlungen geben, welche Aufschluß über die Verwendung der Mittel geben müßte.

Welche größeren Aufwendungen, Erneuerungen etc wurden in den letzten 10 Jahren getätigt