Teilungserklärung änderbar?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Immoprofis,

in der Teilungserklärung zu meiner neu gekauften Wohnung ist auch festgelegt, dass die Verwaltung beim Verkauf notariell zustimmen muss.
Diese Zustimmung ist reine Formsache gewesen und hat mich ca. 300 Euros gekostet. Das war für mich der erste Kontakt mit der Hausverwaltung und ich habe prompt eine saftige Rechnung von der HV und auch noch vom Notar dafür bekommen.
Ich finde das muss nicht sein.
Kann man denn bei der Eigentümerversammlung diesen Passus aus der Teilungserklärung streichen lassen, oder ist das aufwendiger?

Grüße,
Andrea

#2

Hallo Andrea,

hier muss man zwei Dinge unterscheiden.
Erstens: Der Verwalter darf Dir keine Rechnung schicken!!! Es ist ständige Rechtsprechnung, dass die WEG die Kosten der Verwalterzustimmung tragen muss, da diese die Auftraggeberin (lt. Teilungserklärung) und Berechtigte aus der Zustimmung ist. Des Weiteren finde ich 300 € bewegt sich am äussersten oberen Rand der Preisskala (aber wenns so im Verwaltervertrag steht ist es OK), das KG Berlin hat vor Jahren mal 600 DM als soeben noch „angemessen“ zugelassen.

Zweitens: die Regelung der Verwalterzustimmung ist im WEG so vorgesehen und macht auch Sinn, abgesehen davon, dass eine Änderung der Teilungserklärung zwingend allstimmig zu erfolgen hat (sonst nichtig) macht ein Verzicht darauf m. E. keinen Sinn.

Gruß
Ralf

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#3

Hallo Ralf,

vielen Dank für die Infos.
Wo kann ich denn nachlesen, dass die WEG (ich vermute das heißt hier Wohneigentumsgemeinschaft) die Kosten der Verwalterzustimmung tragen muss. Kann ich das im Internet nachlesen? (Hab das WEG nicht gefunden)
Die 300 € haben sich fast zu gleichen Teilen aus Verwalterkosten und Notarkosten für diese Zustimmung zusammengesetzt.

Ich vermute auch, dass „Allstimmig“ die Bedeutung von „Einstimmig“ ist - heißt das, dass ALLE Eingetümer dafür zustimmen müssen oder dass alle bei der Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen müssen?

Gruß,
Andrea

Hallo Andrea,

hier muss man zwei Dinge unterscheiden.
Erstens: Der Verwalter darf Dir keine Rechnung schicken!!!
Es ist ständige Rechtsprechnung, dass die WEG die Kosten der
Verwalterzustimmung tragen muss, da diese die Auftraggeberin
(lt. Teilungserklärung) und Berechtigte aus der Zustimmung
ist. Des Weiteren finde ich 300 € bewegt sich am äussersten
oberen Rand der Preisskala (aber wenns so im Verwaltervertrag
steht ist es OK), das KG Berlin hat vor Jahren mal 600 DM als
soeben noch „angemessen“ zugelassen.

Zweitens: die Regelung der Verwalterzustimmung ist im WEG so
vorgesehen und macht auch Sinn, abgesehen davon, dass eine
Änderung der Teilungserklärung zwingend allstimmig zu erfolgen
hat (sonst nichtig) macht ein Verzicht darauf m. E. keinen
Sinn.

Gruß
Ralf

#4

Hallo Andrea,

Wo kann ich denn nachlesen, dass die WEG (ich vermute das
heißt hier Wohneigentumsgemeinschaft) die Kosten der
Verwalterzustimmung tragen muss.

u. a. in „WEG Praxisgerecht“ von Uwe Wanderer Grundeigentum-Verlag, Seite 128 (nicht im Netz), wo sonst weiß ich leider nicht, mail mich ggf. an und schick mir Deine Fax-Nummer.

Die 300 € haben sich fast zu gleichen Teilen aus
Verwalterkosten und Notarkosten für diese Zustimmung
zusammengesetzt.

OK, trotzdem hätte es die WEG zahlen müssen.

Ich vermute auch, dass „Allstimmig“ die Bedeutung von
„Einstimmig“ ist - heißt das, dass ALLE Eingetümer dafür
zustimmen müssen

genau!!

oder dass alle bei der Versammlung anwesenden
Eigentümer zustimmen müssen?

nein, dies wäre „nur“ einstimmig, um aber die Abgrenzung zu „allstimmig“ zu haben, hat sich diese Terminologie herausgestellt.

Gruß Ralf

#5

ich habs gefunden

OLG HAMM NJW-RR 1989, 974

#6

Hallo Immoprofis,

in der Teilungserklärung zu meiner neu gekauften Wohnung ist
auch festgelegt, dass die Verwaltung beim Verkauf notariell
zustimmen muss.
Diese Zustimmung ist reine Formsache gewesen und hat mich ca.
300 Euros gekostet. Das war für mich der erste Kontakt mit der
Hausverwaltung und ich habe prompt eine saftige Rechnung von
der HV und auch noch vom Notar dafür bekommen.
Ich finde das muss nicht sein.
Kann man denn bei der Eigentümerversammlung diesen Passus aus
der Teilungserklärung streichen lassen, oder ist das
aufwendiger?

Grüße,
Andrea

Hallo Andrea,

hier muss man zwei Dinge unterscheiden.
Erstens: Der Verwalter darf Dir keine Rechnung schicken!!!

Wo steht das???

Es ist ständige Rechtsprechnung, dass die WEG die Kosten der
Verwalterzustimmung tragen muss, da diese die Auftraggeberin
(lt. Teilungserklärung) und Berechtigte aus der Zustimmung
ist.

Ist in der Teilungserklärung eine Sondervergütung für Verwalterzustimmung vereinbart, ist diese Vergütung als rechtswirksam anzusehen und kann dem Veräußerer auferlegt werden, wenn darüber eine Vereinbarung getroffen wurde.
Die Gemeinschaft muss nur dann zahlen, wenn keine Vereinbarungen über Gebühren und Kostentragung getroffen wurden.
(vgl. Deckert Seite 783)

Und jetzt kommt der Kniff, mit dem der Käufer die Kosten aufs Auge gedrückt bekommt:

Im Kaufvertrag über die Wohnung steht so oder ähnlich…:

„Alle Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung trägt der Käufer, soweit in diesem Vertrage nicht ausdrücklich was anderes bestimmt ist.“

Gruß n.

#7

hier muss man zwei Dinge unterscheiden.
Erstens: Der Verwalter darf Dir keine Rechnung schicken!!!

Wo steht das???

OLG Hamm NJW-RR 1989, 974, aus Wanderer „WEG praxisgerecht“

Ist in der Teilungserklärung eine Sondervergütung für
Verwalterzustimmung vereinbart, ist diese Vergütung als
rechtswirksam anzusehen

zweifelsfrei

und kann dem Veräußerer auferlegt
werden, wenn darüber eine Vereinbarung getroffen wurde.

richtig; ABER: dies ist eine Vereinbarung zwischen den Parteien, lediglich individualvertraglich. BayOLG NJW-RR 1987; KG NJW-RR 1997, 1321 a.a.O.

Und jetzt kommt der Kniff, mit dem der Käufer die Kosten aufs
Auge gedrückt bekommt:

Im Kaufvertrag über die Wohnung steht so oder ähnlich…:

„Alle Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung trägt
der Käufer, soweit in diesem Vertrage nicht ausdrücklich was
anderes bestimmt ist.“

Dies ist die BGBsche Regelung § 448 (2), diese gilt aber nicht für den Anspruchsgegner WEG, Palandt zu 448

Schönen Abend
Ralf

#8

Hallo Ralf,

vielen Dank für die Mühe.

habe gerade in der Notarkammer des Oberlandesgerichtsbezirks Hamm herumgeschnüffelt und die angegebene Nr. gesucht.
Zu dieser Nummer ist leider u.a. nur die "Zustimmung mit der treuhänderischen Bindung " behandelt. Ansonsten lese ich aus diesem Bericht heraus, dass diese Gebühr schon verlangt werden kann - aber halt nicht vollständig, wenn der Verwalter die Zustimmung über einen anderen Notar beglaubigen lässt.
siehe:

http://www.notarkammer-hamm.de/seiten/fach/kammerrep…

und

http://www.notarkammer-hamm.de/seiten/fach/kammerrep…

Grüße,
Andrea

ich habs gefunden

OLG HAMM NJW-RR 1989, 974