Hallo,
ich möchte Büroräume mieten, ein befreundeter Anwalt sagte mir, dass der Mietpreis überdurchschnittlich hoch sei und ich bei den Mietvertragsverhandlungen ansprechen soll, dass die Büroflächen doch „overrented“ seien. Das wäre wohl auch nicht im Sinne des Vermieters. Was bedeutet „overrented“? Warum ist es nicht im Sinne des Vermieters, wenn er etwas zu teuer vermietet? Nach meinem Verständnis ist das doch toll!
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen, danke im voraus!
Hallo Yiva,
leider kenne ich den Begriff nicht und mein Englisch-Deutsch Lexikon enthält das Wort auch nicht. Sollte es ein Fachbegriff bei Gewerbeimmobilien sein, frage bitte weiter. Ich vermiete Mietwohnungen.
Wenn eine Wohnung zu teuer vermietet ist, kann der Mieter unter bestimmten Umständen auf eine geringere Miete klagen, dazu müsste ein Rechtsanwalt Auskunft geben, wann die Voraussetzungen bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag erfüllt sind und ob das auch für Gewerbe gilt. Das ist dann natürlich zum Nachteil für den Vermieter, wenn er zunächst mit einer hohen Miete rechnet und dann doch weniger bekommt.
Tut mir leid, aber so richtig weiterhelfen kann ich dir nicht.
Gruß
Hallo zurück,
overrented kommt aus dem Angloamerikanischen und bezeichnet eine überhöhte Miete. Dies kann unterschiedliche Ursachen haben - möglicherweise sind Zusatzleistungen des Vermieters vereinbart ( Stellung von Büroeinrichtung o.ä.) oder einfach nur zu teuer
Prinzipiell kann nicht gesagt werden, inwieweit dies gut oder schlecht ist - es kommt auf den Einzelfall drauf an. Bei einer Fremdfinanzierung mit einer Beleihung von 110 % z.B. muss der Eigentümer hohe Mietzinse erzielen, um den Schuldendienst gegenüber der Bank aus der Miete erwirtschaften zu können. Vermietet er nicht, wird früher oder später - sofern die Kreditkosten nicht anderweitig erbracht werden - das Objekt Zwangsverwaltet und dann Zwangsversteigert, was die konsequenz hat, dass der Mieter einen neuen Vermieter erhält, der sich an den alten Mietvertrag nicht halten muss, sondern z.B. im Falle von Eigenbedarf für das eigene Unternehmen den bestehenen Vertrag ohne Einhaltung der mietvertraglich vereinbarten Fristen kündigen könnte.
Ist das Objekt jedoch gut vermietet, die Mieten fließen, die Kredite getilgt, ist es ziemlich wurscht, ob es overrented ist - dann stellen sich andere Fragen wie die Steuerbelastung und im Falle des Wunsches das Objekt zu veräussern die Diskrepanz zwischen Verkehrswert und zu realisierender Marktwert - aber das führt jetzt definitiv zu weit.
Denke, dass sie mit der anwort was anfangen können - wenn nicht, fragen Sie halt noch mal nach
lg harald schilling
Vielen Dank Herr Schilling,
das hilft mir schon einmal weiter. Dennoch verstehe ich nicht, warum mir der Bekannte als Argument für die Mietverhandlungen rät, dass Thema „overrented“ anzusprechen mit dem Hintergrund, dass eine „overrented“ Situation auch für den Vermieter nicht günstig wäre.
Als einziges Argument fällt mir ein: Es wäre nicht günstig für den Vermieter, weil er dann Probleme hätte, dass Gebäude aufgrund der hohen Mieten, die er erzielt, zu diesem Wert (im Vergleich zum Marktwert) weiterzuverkaufen und es zu billig verkaufen müsste?
Ich wäre Ihnen superdankbar, wenn Sie mir das vielleicht nochmal erklären könnten,
herzlichen Gruß
Ylva
Das weiss ich auch nicht, also schnell mal Schwester Google gefragt:
Mieten: Overrented - dieser Fachbegriff aus der Immobiliensprache charakterisiert zutreffend den britischen Markt. Übersetzt bedeutet er, dass die Gebäude langfristig über dem aktuellen Niveau vermietet sind. Seit dem jüngsten Boom mit monatlichen Quadratmetermieten bis zu 60 £ sind die Einnahmen um zwei Drittel eingebrochen. Da der Gebäudepreis abhängig ist von der realen Pacht, zahlen Käufer derzeit Höchstpreise auf Grundlage vergangener Spitzenmieten. Die Gefahr: Müssten die Eigentümer ihre Büros neu vermieten, würden sie reduzierte Erträge bekommen - die niedrigeren Marktkonditionen. Für den Blue-Capital-Fonds spricht, dass die Objektmiete das heutige Niveau in London nur um knapp zehn Prozent übersteigt. Zu den wichtigsten Nutzern zählen die Anwaltskanzlei Bird & Bird. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers zahlt den Löwenanteil in Edinburgh. Die Miete entspricht den am Markt üblichen Preisen.
So stehts in der Financial Times Deutschland (www.ftd.de)
Vielen Dank, langsam fange ich an, die Sache zu verstehen. Der Vermieter läuft also Gefahr, dass er das Objekt nicht mehr losbekommt, wenn er es mal verkaufen wollen würde, da alle potentiellen Käufer den Kaufpreis zu hoch finden, weil sie Angst haben, dass die Mieter kündigen und die neuen Mieter nicht mehr so viel zahlen. So verstehe ich das. Ob das als Argument bei einer Mietverhandlung für einen günstigeren Mietpreis wirklich hilft, bin ich mir unsicher, aber man kann es ja mal versuchen. Herzlichen Dank!
Hallo Frau Ylva,
wenn der Vermieter overrented vermietet hat, wird im Verkaufsfalle ein Verkaufpreis auf Basis normaler Mieterertäge die Rendite erhöhen, was den Käufer freut, oder aber der Vermieter verkauft auf Basis der überhöhten Mieten, dann freut sich der Vermieter. Sorry, ich weiß nicht, was Ihr Bekannter meint - fragen Sie Ihn doch - vielleicht kann ich noch was lernen 
)
lg harald schilling
das hilft mir schon einmal weiter. Dennoch verstehe ich nicht,
warum mir der Bekannte als Argument für die Mietverhandlungen
rät, dass Thema „overrented“ anzusprechen mit dem Hintergrund,
dass eine „overrented“ Situation auch für den Vermieter nicht
günstig wäre.
Als einziges Argument fällt mir ein: Es wäre nicht günstig für
den Vermieter, weil er dann Probleme hätte, dass Gebäude
aufgrund der hohen Mieten, die er erzielt, zu diesem Wert (im
Vergleich zum Marktwert) weiterzuverkaufen und es zu billig
verkaufen müsste?
Ich wäre Ihnen superdankbar, wenn Sie mir das vielleicht
nochmal erklären könnten,
herzlichen Gruß
Ylva
Hallo Yiva!
Dies bedeutet lediglich, dass Mieten für Gewerbeimmobilien über den örtlichen Mietdurchschnitt liegen. Man kann auch sagen, dass diese schlicht überhöht oder auch teuer sind.
Für den Vermieter ist dies dann vorteilhaft, wenn seine Räumlichkeiten langfristig vermietet werden. Sind seine Räume leerstehend, könnte dies einen Interessentenmangel mit sich bringen, und das Objekt lange Zeit unbesetzt sein.
Du möchtest nun mieten? Und ich vermute gewerblich.
Klar ist, dass dies zu den niedrigsten Mieten erfolgen soll.
Dennoch würde ich versuchen, in Erfahrung zu bringen, welche Kriterien für eine hier höhere Miete sprechen. Ausreißer gibt es in jeder Statistik. Und das Objekt kann ja durch besondere Konstruktionsweise, -art oder spezielle Nutzungsmöglichkeiten auszeichnen, die für Deinen Gewerbebetrieb wiederum nützlich sein kann.
Ich hoffe, damit etwas weitergeholfen zu haben.
Beste Grüße:
Olympus
Moin,
Hallo,
ich möchte Büroräume mieten, ein befreundeter Anwalt sagte
mir, dass der Mietpreis überdurchschnittlich hoch sei und ich
bei den Mietvertragsverhandlungen ansprechen soll, dass die
Büroflächen doch „overrented“ seien. Das wäre wohl auch nicht
im Sinne des Vermieters. Was bedeutet „overrented“? Warum ist
es nicht im Sinne des Vermieters, wenn er etwas zu teuer
vermietet? Nach meinem Verständnis ist das doch toll!
ich kann Dir leider nicht mit Sicherheit weiter helfen. Was ich mir aber vorstellen könnte, ist, dass der Anwalt meint, dass Du dem Vermieter damit signalisierst, dass die Mietflächen (für Dich und am Markt) zu teuer sind.
Unter Berücksichtigung der Definition bei Wikipedia (http://de.wikipedia.org/wiki/Overrent)sowiesowie) von anderen Fundstellen liegt die Vermutung nahe, dass der Anwalt von einem Kauf statt Miete ausgegangen ist. Dann würde er vermutlich davon ausgehen, dass wegen des Overrents der Wert der Immobilie nicht angemessen ist.
Aber auch hier kann ich mir nicht vorstellen, dass das bei Gewerbe, wo andere Spielregeln gelten als bei Wohnungsmietrecht, eine Rolle spielt: Entweder will der Gewerbemieter unbedingt die Räume, dann spielt der Mietpreis keine Rolle, oder die Miete ist zu hoch, dann ist es egal, mit welcher Formulierung .
Fazit: Frage Deinen Anwalt.
Gruß vom Wolf
Danke für die vielen Antworten!
Das hat schon mal sehr geholfen. Toll, dass man hier so unterstützt wird, das ist wirklich supernett!!!