Was bestimmt den Wert eines Grundstücks?

Hallo,

Punkt 1:
ich möchte gerne Wissen, was den Wert eine Grundstücks entscheidend steigert oder mindert.
Ich gehe davon aus, dass das nur wenige Punkte sind.

Punkt 2.
Welche der folgenden Punkt hat ebenfalls Einfluss auf den Wert eines Grundstücks?

  1. Zufahrt über eine schmale Stichstraße in einer Länge von 50 Metern und einer Breite von 3,50 Metern. Sackgasse ohne Wendemöglichkeit und Zufahrt Müllabfuhr
  2. Die Straße liegt vom Niveau her nach der Erschliessung rund 1 Meter höher als das Grundstück selbst.
  3. Direkt über/an der anderen Straßenseite beginnt das nächste Gebäude

Danke und Grüße

Hi,

Punkt 1:
ich möchte gerne Wissen, was den Wert eine Grundstücks
entscheidend steigert oder mindert.
Ich gehe davon aus, dass das nur wenige Punkte sind.

Der am meisten relevante Punkt ist: Lage, Lage, Lage. :smile:

Punkt 2.
Welche der folgenden Punkt hat ebenfalls Einfluss auf den Wert
eines Grundstücks?

  1. Zufahrt über eine schmale Stichstraße in einer Länge von 50
    Metern und einer Breite von 3,50 Metern. Sackgasse ohne
    Wendemöglichkeit und Zufahrt Müllabfuhr
  2. Die Straße liegt vom Niveau her nach der Erschliessung rund
    1 Meter höher als das Grundstück selbst.
  3. Direkt über/an der anderen Straßenseite beginnt das nächste
    Gebäude

Zu diesen Punkten kann ich nichts sagen, da fehlt mir das Vorstellungsvermögen. Generell wird sich in guten Gegenden auch für „schwierigere“ Grundstücken ein Käufer finden, während es in schlechten Gegenden auch bei guten Grundstücken schwer werden kann.

Gruß
Tina

Servus,

alles, was auf den erwarteten künftigen Ertrag einen Einfluss hat, hat ihn auch auf den aktuellen Wert.

Wenn Du Dir ein Grundstück aus der Perspektive eines Miet- oder Pachtinteressenten anschaust, kannst Du leicht feststellen, welche Faktoren das sind.

Schöne Grüße

MM

Den Wert des Grundstücks wird vor dem Notar nach Vertragsunterzeichnis erkennbar.

Sämtliche von dir genannten Kriterien mögen für den Einen wertmindernd sein. Für den Nächsten sind sie uninteressant (wertneutral) und für den Übernächsten wertmindernd oder ein „NoGo“.

vnA

Hallo,

die genannten Punkte sind gegenüber dem entscheidenden Punkt „Lage“ vollkommen untergeordnet. Davor stehen dann noch Dinge wie Größe, Bebaubarkeit, Aussicht, Immissionen (z.B. Lärm), Infrastruktur, Altlasten, …

Stell Dir vor in gesuchter Lage wird ein Grundstück mit deinen genannten „Makeln“ angeboten, das eine angesichts des aufgerufenen Preises perfekte Grundstücksgröße hat, dass durchschnittliche junge Familien da für so rund € 300.000,-- ein Haus mit drei Schlafzimmern bauen können. Dazu dann noch ruhige aber von der Infrastruktur her gute Positionierung mit unverbaubarer Aussicht in die freie Natur. Das Ding geht schneller zum aufgerufenen Preis weg, als Du überhaupt den Stichweg und die Kosten für die Anböschung an die Straße erwähnt hast.

Liegt das Ding hingegen irgendwo im nirgendwo, wo man zig Kilometer zum nächsten Kindergarten hat, ist riesengroß aber mit minimaler Bebaubarkeit, … und steht daher schon seit Ewigkeiten zum Verkauf, kannst Du natürlich versuchen mit den genannten Dingen noch den ein oder anderen Euro raus zu holen.

Gruß vom Wiz

Hallo,

Hallo,

Punkt 1:
ich möchte gerne Wissen, was den Wert eine Grundstücks
entscheidend steigert oder mindert.
Ich gehe davon aus, dass das nur wenige Punkte sind.

Kommt drauf an!

maßgebend sind zum Beispiel auch die Bodenrichtwerte der jeweiligen Gemeinde,
was man über die Gutachterausschüsse erfahren kann.

Bauliche Veränderungen in unmittelbarer Nähe können den Wert negativ wie auch positiv beeinflussen.
z.B. wenn es sich um ein Wohngebäude handelt und die Bundesstraße soll in 50 mtr. Entfernung vorbeigeführt werden - man muss nur mal an den Lärm denken!
Ein Baumarkt wird gegenüber gebaut. usw.usw.

Überschwemmungen durch Flüsse und Bäche werden sich negativ auswirken.

Punkt 2.
Welche der folgenden Punkt hat ebenfalls Einfluss auf den Wert
eines Grundstücks?

  1. Zufahrt über eine schmale Stichstraße in einer Länge von 50
    Metern und einer Breite von 3,50 Metern. Sackgasse ohne
    Wendemöglichkeit und Zufahrt Müllabfuhr

Sehe ich jetzt nicht als negativ an.
Die Müllabfuhr kann wieder rückwärts aus der Sackgasse zurückfahren.
Die Bewohner haben keinen Durchgangsverkehr (also positiv)

  1. Die Straße liegt vom Niveau her nach der Erschliessung rund
    1 Meter höher als das Grundstück selbst.

Auch dies ist für mich nicht negativ,
denn die Erde kann der Bauherr aufschütten, wie es auch bei den meisten Hanggrundstücken erforderlich ist.

  1. Direkt über/an der anderen Straßenseite beginnt das nächste
    Gebäude

Auch dies ist nicht negativ, denn dies ist so in fast allen Wohnbaugebieten.

Der jeweilige Bauherr, hat doch die Möglichkeit entsprechend seiner Wünsche sich einen Bauplatz zu suchen.

Danke und Grüße

Gruß Merger

Danke!
Was sind grob die Kriterien für eine gute und schlechte Lage?
Damit ich etwas greifbares habe…

Grüße

Danke!
Das kann ich leider nicht, daher meine Anfrage hier…

Grüße

Ah ja, danke!

Danke!
Was sind grob die Kriterien für eine gute und schlechte Lage?
Damit ich etwas greifbares habe…

Hi, gute Lage wäre z.B. München-Bogenhausen oder Hamburg-Blankenese mit naheliegender ÖVP Haltestelle, Supermarkt, unverbaubar, Kiga, alle Schulen in der Nähe.
Die 1m erhöhte Zufahrtstsr. sollte man besonders im Auge behalten, z.B. wie ist die abgestützt, ist sie es überhaupt und wer trägt den Erhalt der Abstützung. Denn abgestützt werden muss sie oder wurde sie.!
MfG ramses90

Grüße

1 Like

Hallo

Und noch 'ne Meinung :wink:
Daran siehst Du vielleicht wie unterschiedlich (werterhöhend/wertmindernd) sich manche Faktoren auswirken können.

Punkt 1:
ich möchte gerne Wissen, was den Wert eine Grundstücks entscheidend steigert oder mindert. Ich gehe davon aus, dass das nur wenige Punkte sind.

Falsch > Da gibt es unzählige Punkte, die man kaum abschließend aufzählen kann. Beispielsweise Bushaltestelle, Telefonzelle, Briefkasten, Restmüllcontainer, Jugendhaus/Spielplatz/Ballspielplatz/Grillplatz/öffentl. Freifläche, Supermarkt (Kühlgebläse/Liefer-/Kundenverkehr!!!) in direkter Nachbarschaft wäre für mich ein absolutes NoGo - aber andere mögen vielleicht die davon ausgehenden Beeinträchtigungen gern in Kauf nehmen, weil sie eher die Vorteile aus der Nähe sehen. Letztendlich ist man aber vor einer Umnutzung fremder/öffentl. Flächen auch nur eher selten geschützt. Ich würde z.B. auch genau die Zukunftspläne der Stadt/Gemeinde erforschen - wenn z.B. ein heute noch ruhig erscheinendes Wohngebiet die zukünftige Innenstadtentlastungsstraße werden soll, wäre das für mich durchaus auch heute schon kaufentscheidungsbestimmend.
Neben diesen subjektiv den persönlichen Wert beeinflussende Umständen, gibt es natürlich auch die objektiv wertbeeinflussende Umstände, wie sie z.B. bei Wertgutachten zu berücksichtigen sind (z.B. BPL/Bebaubarkeit und tatsächliche bauliche Ausnutzung, (Bau)Lasten/Leitungsrechte auf dem Grundstück, Bodenbelastungen etc.).

Punkt 2.
Welche der folgenden Punkt hat ebenfalls Einfluss auf den Wert eines Grundstücks?

  1. Zufahrt über eine schmale Stichstraße in einer Länge von 50 Metern und einer Breite von 3,50 Metern. Sackgasse ohne Wendemöglichkeit und Zufahrt Müllabfuhr

sehe ich positiv = kein Durchgangsverkehr

  1. Die Straße liegt vom Niveau her nach der Erschliessung rund 1 Meter höher als das Grundstück selbst.

Es ist eher der Regelfall, dass das geplante Höhenniveau nach Erschliessung anders ist - i.d.R. ist dann auch ein Angleichen/Auffüllen der Baugrundstücke vorgesehen und erlaubt.

  1. Direkt über/an der anderen Straßenseite beginnt das nächste Gebäude

im Bestand ist das oft der Regelfall, bei neuzeitlichen Bebauungsplänen ist das Baufenster allerdings meist zurückgesetzt - da gibt es kein objektives besser/schlechter
Die genannten Punkte 1-3 halte ich eher für Kleinkram. Ganz entscheidendes subjektives Kriterium beim Erwerb eines Grundstücks zur Bebauung ist i.d.R. „kann ich das von mir gewünschte Haus auf diesem Grundstück errichten?“ - also wieder: Bebauungsplan

Hier vielleicht noch ein paar Anregungen:
http://www.wertermittlung-kassel.de/gutachten/gutach…

Der Anleger wird da sicher andere Prioritäten setzen als ein Selbstnutzer.
Für mehr Entscheidungshilfen solltest Du vielleicht mal schreiben, worum es Dir denn genau geht.

I.d.R. hat man ja eh nur die Entscheidung: das Objekt mitsamt den gegebenen Faktoren (oder zukünftig noch entstehenden Faktoren) zu einem vom Verkäufer verlangten Preis kaufen - oder nicht.

Grüsse Rudi

Hallo,
abgesehen von dem Makler-Hokus-Pokus mit der „Lage Lage Lage“ sollte man sich mal den §194 des Baugesetzbuches bzw. die dortige Definition des sog. Verkehrswertes näher ansehen. Dann kommt man recht schnell zu dem Schluss, dass es neben der Lage, die dort nicht ohne Grund den letzten Punkt in der Aufzählung einnimmt, noch ein paar andere Sachen gibt. „Entscheidend“ steigern oder mindern ist immer eine sehr relative Sache, da nicht klar ist, im Vergleich zu was (z.B. auf welcher Basis) sich da was steigern oder mindern soll. Wenn Dich die Kriterien einer Wertermittlung näher interessieren, sieh Dir mal die ImmoWertV an. Wenn man sich mit dem Metier nicht auskennt, sollte man Fachleute seiner Hausbank oder des örtlichen Gutachterausschusses um Hilfe bitten. Die grob ca. 500 bis 1500 EUR sind gut angelegt und im Verkaufsfall schnell wieder reingeholt.

Zu 2.1 : Wenn der Hauskäufer die Zufahrt mitkaufen soll, hat das einen Einfluss auf den Preis der Zufahrt. Der Rest ist subjektiv: Liegt das Haus dank der Zufahrt an einem Feld oder weit weg von einer befahrbaren Straße, kann man sich denken, dass das „subjektiv“ was anderes ausmacht, als einmal pro Woche seine Mülltonnen bis zu Straße zu karren… Im Vergleich zu einem Haus daneben ohne Weg und trotzdem mit Feld ist letzteres schlecht, im Vergleich zu einem, bei dem die „Lage“ nicht stimmt, gut… toll, wenn man die Wahl hat…

Zu 2.2. Na und? Wie hoch sind die Kanäle? Braucht man eine Hebeanlage?

Zu 2.3: Das ist in „Lagen“ des §34 BauGB und des §30 BauGB normal.

Gruß vom
Schnabel