Wertermittung einer Eigentumswohnung

Hallo,

ich hätte ein paar Fragen zur Wertermittung von einer bestimmten Eigentumswohnung an der ich interessiert sind.

Ich habe eine Immobilienbewertung bei Immobilienscout für die Immobile gemacht und habe dadurch schon mal einen groben Überblick gewinnen können. Nun habe ich noch ein paar Detailfragen.

  1. Die Immobilienbewertung nimmt ungeprüft an, dass eine dem Baujahr angemessene Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Seit einschließlich 2008 wurde keine Instandhaltung von gemeinschatlichem Eigentum vorgenommen. Es ist jedoch keine Instandhaltungsrücklage vorhanden. Ist es hier realistisch wenn ich abhängig von Baujahr und der Wohnfläche und dem Zeitraum seit einschließlich 2008 bis jetzt eine Insthaltungsrücklage hochrechne und von dem ermittelten Wert abziehe?

  2. Die Heizung wird durch Gas betrieben (Gemeinschaftseigentum). Die Warmwasserauibereitung erfolgt über einen Elektroboiler (Sondereigentum). Ist der Umstand, dass die Warmwasseraufbereitung nicht über die Gasheizung erfolgt, in irgendeiner Weise wertmindernd? Denn Strom ist ja akuell teurer als Gas.

  3. Bei der Bewertung wird man nach der Größe und dem Schnitt (Nutzewert) der Räume gefragt. Wann ist denn ein Raum klein bzw. ungünstig geschnitten? Kann man Räume mit vielen Nieschen oder mit nur 1,5 m Breite als eher unterdurchschnittlich bewerten?

  4. Bei der Bewertung der Innentüren, werden Standardtüren mit Holzzarge als durchschnittlich bewertet. Als hochwertig werden Türen aus Holz- oder Kunststofffunier bewertet. Vorhanden sind Türen aus Holzfunier mit (alter) Holzzarge. Das Türblatt wurde erneuert aber nicht die Türzarge? Ist das jetzt eher durchschnittlich oder hochwertig? Ist mit Innentüren nur das Türblatt oder die Kombination aus Türzarge und Türblatt gemeint?

  5. Das Dach der Garage ist zwar dicht. Es liegen jedoch mehrere (5-10) Bitumienbahnen auf dem Dach wovon nur die oberste dicht ist. Ist dieser Umstand in einer Weise wertmindernd? Könnte ich z. B. die Kosten für die Entsorgung der undichten Bahnen vom ermittelten Wert abziehen mit der Begründung, dass die Instandhaltung nicht vollständig durchgeführt wurde.

Das funktioniert so nicht.

Den Verkehrswert als zu erzielenden Preis am Markt,
kann man nur durch den Vergleich von Angebot und nachfrage ermitteln.

Den ökonomischen Wert für die betreffenden Partei (Käufer oder Verkäufer),
kann man rechnerisch ermitteln durch eine Nutzenanalyse (zukunftige,
geplante Zahlungsüberschüsse), gemessen an der konkreten Alternative.

Hallo1

zu 2 )  Ja, Elektro-WW-Bereitung ist ein Minuspunkt. Zwar kann man nun selbst die WW-Temperatur und den Zeitpunkt, ab wann und bis wann man den Vorrat auf best. Temp. halten will, selbst wählen. Das kann vorteilhaft sein. Auch ist man nicht an den Verteilverlusten eines Zentralsystems beteiligt. Hat keine Kosten für Abrechnung und regelmäßig auszutauschende Messuhren.
Es wiegt also einiges wieder auf.

zu 3) Räume mit nur 1,5 m Breite kann man guten Gewissen ja gar nicht als „Raum = Zimmer = Aufenthaltsraum“ bezeichnen.  Das ist eher ein breiter Flur.
viele Nischen erschweren die Nutzung mit Möbel und Schränken.

Gut geschnitten ist eher ein quadratischer oder rechteckiger Raum  mit genug Stellfläche an den Wänden für Schränke.

zu 4)  Türen meint Tür/Zargen-Kombination.

zu 5 ) Garage .  Sicherlich wird eher mit neuer Dichtbahn überklebt als altes abzureißen. Das ist aber irgendwann nötig, weil man nicht nochmals überkleben kann. Dann fällt einiges an Arbeitszeit und Entsorgungskosten an.
Wie will man das kalkulieren, was man da an möglicher Rückstellung braucht ?

das gilt auch für Punkt 1) Keine Rückstellung ist eine Sache, wichtig wäre ja, ob Unterhaltungsmaßnahmen aufgeschoben wurden, also nötig waren oder eben nicht.

MfG
duck313

Vielen Dank für deine Antwort.

  1. Das Dach und die Fassade wurde schon länger nicht mehr erneuert. Zum Dach habe ich mir sagen lassen, dass das noch eine Lebensdauer von einer Größenordnung von 10 Jahren hat. Die Fassade muss neu gestrichten und der Putz ausgebessert werden. Bei mehr als 10 % Erneuerung vom Putz, muss ja laut meiner Kenntnis gemäß EnEV 2014 gedämmt werden.

  2. Die Garage gehört zum Sondereigentum und hat doch dann mit der Instandhaltungsrücklage soweit ich das verstanden habe nichts zu tun, oder?

Hallo,

Hallo,

ich hätte ein paar Fragen zur Wertermittung von einer
bestimmten Eigentumswohnung an der ich interessiert sind.

Ich habe eine Immobilienbewertung bei Immobilienscout für die
Immobile gemacht und habe dadurch schon mal einen groben
Überblick gewinnen können. Nun habe ich noch ein paar
Detailfragen.

Wie bitte ? Wie kannst Du eine Immobilienbewertung durchführen ohne die Werte zu kennen ?

Kontaktiere mal die zuständige Gemeinde/Stadtverwaltung und frage nach dem Gutachterausschuss. Dort liegen meist genauere Werte vor.

Gruß Merger

Eine Bewertung kann NIEMALS von einem Portal geleistet werden, weil es - wie du selbst gesehen hast - auf die Details ankommt. Dazu braucht es einen Fachmann vor Ort, der mit dir die Wohnung anguckt und sie entsprechend beurteilen kann. Und deine Fragen kompetent beantwortet. Das geht nicht nunmal nicht kostenlos, daher gebe ich hier auch keine auf deine Fragen gesamt.