Immobilien
Von: Werner Bruttel, 9.12.2002 00:13 Uhr
Hallo Experten,

vielleicht eine (zu) einfache Frage, aber wenn man sich das erste Mal eine Immobilie kauft...

Wie wird so ein Kauf eigentlich abgewickelt?

Hintergrund: Ich möchte ein Haus kaufen. Mit dem Verkäufer bin ich mir prinzipiell über den Kaufpreis einig. (Er möchte den Verkauf möglichst schnell abwickeln, die Gründe kenn' ich - tun aber hier nichts zur Sache). Die Banken sehen keine Probleme und wollen die Finanzierung übernehmen. Habe mehrere Angebote eingeholt und mich auch schon für ein Finanzierungsmodell entschieden. Das Haus ist vermietet, Mieter (meine Eltern) sollen/werden weiterhin darin wohnen. Notartermin ist festgelegt.

Aber wie läuft das nun ab?
Was passiert eigentlich beim Notar?
Wann erfolgt der Eintrag im Grundbuch?
Wann ist das Geld fällig? Wie erfolgt eigentlich die Geldübergabe üblicherweise?
Wann bin ich wirklich Eigentümer (mal abgesehen davon, dass das Objekt wegen Hypothek etc. zu 50% der Bank gehört)?

Mich interessiert also das ganze Procedere, zu beachtende Formalien etc.

Danke im voraus!

Gruß
Werner



  1. Antwort von N.Schmidt 7
    Re: Wie läuft ein Immobilienkauf ab
    Hallo Experten,

    vielleicht eine (zu) einfache Frage, aber wenn man sich das
    erste Mal eine Immobilie kauft...

    Wie wird so ein Kauf eigentlich abgewickelt?

    Hintergrund: Ich möchte ein Haus kaufen. Mit dem Verkäufer bin
    ich mir prinzipiell über den Kaufpreis einig. (Er möchte den
    Verkauf möglichst schnell abwickeln, die Gründe kenn' ich -
    tun aber hier nichts zur Sache). Die Banken sehen keine
    Probleme und wollen die Finanzierung übernehmen. Habe mehrere
    Angebote eingeholt und mich auch schon für ein
    Finanzierungsmodell entschieden. Das Haus ist vermietet,
    Mieter (meine Eltern) sollen/werden weiterhin darin wohnen.
    Notartermin ist festgelegt.

    Aber wie läuft das nun ab?
    Was passiert eigentlich beim Notar?
    Also die Parteien nennen dem Notar vorab die Basisdaten: wer kauft, wie teuer, was wird verkauft usw.
    dann werden Wünsche genannt: z.B. der Verkäufer garantiert, dass Elektrik sach und fachgerecht ist - sonst Nachbesserung auf seine kosten.
    Alles ist hier denkbar. Weitgehend vertragsfreiheit.
    Dann wird in der Regel vereinbart, dass der Notar die Bezahlung überwacht (Notaranderkonto)
    Es wird ein Datum für Nutzen- und Lastenwechsel genannt.
    Der Notar hat irgendeinen Standardvertrag, in den er alle Wünsche einarbeitet und er gibt Käufer und Verkäufer vorab (sollte man darauf bestehen!) einen Vertragsentwurf.
    Dieser sollte genau geprüft werden(!!!!)
    Irgendwann kommt es dann zum Termin - der Notar verliest den kompletten Vertrag. Hier hat man die letzte Gelegenheit, den Vertrag noch zu ändern, sich Sachen erklären zu lassen, die man nicht versteht.
    Dann unterschreiben beide Parteien. Ein paar Wochen später bekommt man dann die Urkunde noch mal sauber abgetippt. Wann erfolgt der Eintrag im Grundbuch?
    Der Notar sperrt zuerst einmal das Grundbuch für Dritte. Grundbuchvormerkung. Das geht schnell und verhindert, dass der Verkäufer parallel mehrfach die Immo verkauft.
    Im Kaufvertrag wird der Notar mit der Kaufabwicklung beauftragt. Bis zu einem vereinbarten Termin muss der Käufer und die finanzierende Bank auf das Konto beim Notar den Kaufpreis einbezahlt haben.
    Der Bank gegenüber verpflichtet sich der Notar das Geld erst dann auszuzahlen, wenn diese rangrichtig im Grundbuch eingetragen ist.
    Anschließend veranlaßt der Notar den Eintrag des Grundpfandrechts für die Bank, die Löschung der Vermerkung und den Grundbucheintrag für den neuen Eigentümer. Wann ist das Geld fällig? Wie erfolgt eigentlich die
    Geldübergabe üblicherweise?
    Fälligkeit des Geldes wird im Kaufvertrag vereinbart! Hier sollte der Termin nicht zu knapp gewählt werden, da einen die Banken hin und wieder z.B. mit der Beschaffung einer beglaubigten Kopie der amtlichen Flurkarte beauftragen. Wann bin ich wirklich Eigentümer (mal abgesehen davon, dass
    das Objekt wegen Hypothek etc. zu 50% der Bank gehört)?

    Der Kauf ist erst dann abgeschlossen, wenn du im Grundbuch als Eigentümer stehst ( So wirst du erst nach Bezahlung der Grunderwerbssteuer eingetragen-"Unbedenklichkeitsbescheinigung"). Aber Rechte und Pflichten hast du bereits nach dem im Notarvertrag vereinbarten Nutzen-und Lastenübergang. Mich interessiert also das ganze Procedere, zu beachtende
    Formalien etc.
    Eigentlich funktioniert das alles meiner Erfahrung nach problemlos. Die einzigen die bei mir häufig Stress machen, sind Banken (insbesondere Bausparkassen!). Zuerst "alles gar kein Problem..." und dann bekommst du ein Formblatt auf dem zig Unterlagen einfach mal so angefordert werden, und du läufst von Pontius zu Pilatus.
    Vielleicht noch ein Tipp: Ich habe in der Bekanntschaft einen Notarvertrag erlebt, der nicht den worst-case vorsah, was passiert, wenn eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommen konnte. Da entstand die fatale Situation das der Immobilienverkauf nicht abgeschlossen werden konnte, allerdings auch nicht ohne Einigung der Parteien rückabgewickelt werden konnte. Und eine Partei stellte sich stur => Hängepartie.
    Es hätte hier sinngemäß ein Passus hineingehört, dass, falls bis zum (sehr großzügigen) Termin xx eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt oder nachkommen kann, der Notar im voraus von beiden Parteien beauftragt wird, den Kaufvertrag zurück abzuwickeln.


    Gruß Norbert
    5 Kommentare
    • von Wendy 3
      Re^2: Wie läuft ein Immobilienkauf ab
      Hallo,

      das Procedere ist Dir ja nun bekannt, nun sag ich Dir noch, wie lange bei uns alles in allem gedauert hat:

      Wir haben uns im Februar zum Kauf entschlossen, Preiseinigkeit und Modalitäten waren absolut klar, Finanzierung komplett gesichert, Notartermin bestellt.

      Eingezogen sind wir am 1. Juli - da war dann aller Formularkram erledigt (Zahlungsaufforderung Notar etc..)

      Grüße

      Wendy
    • von karl-heinz schäfer (abgemeldet) 3
      es geht auch schneller..
      hi, bei mir war es so:

      2.1. immobilie besichtigt + fuer diese entschieden
      15.1. zuschlag an mich durch verkaeufer
      10.2. notartermin
      10.3. einzug


      20.4. grunderwerbssteuerbescheid :-((

      gruss
      khs
    • Danke! *** (konnte aber leider nur einen vergeben)
      Gruß
      Werner
    • Re^2: Wie läuft ein Immobilienkauf ab
      Hallo Norbert,

      war heute erst nach sehr langer Zeit wieder mal hier im Forum, deswegen so spaet noch ein paar Anmerkungen. Dann wird in der Regel vereinbart, dass der Notar die
      Bezahlung überwacht (Notaranderkonto)
      Wir haben 2002 ein Haus gekauft, und die Notarin hat uns gesagt, dass die Notarkammer empfiehlt, in der Regel kein Notaranderkonto mehr zu benutzen, es sei denn, Kaeufer/Verkaeufer bestehen unbedingt darauf oder es gibt mehrere Glaeubiger. Bei uns gab's zwar auch zwei Glaeubiger, trotzdem haben wir das direkt abgewickelt. Durchs Notaranderkonto entstehen uebrigens auch noch zusaetzliche Kosten. Dann unterschreiben beide Parteien. Ein paar Wochen später
      bekommt man dann die Urkunde noch mal sauber abgetippt.
      Die endgueltige und vollstaendige Urkunde haben wir erst nach erfolgter Kaufpreiszahlung erhalten, weiss nicht, ob das 'normal' war. Der Bank gegenüber verpflichtet sich der Notar das Geld erst
      dann auszuzahlen, wenn diese rangrichtig im Grundbuch
      eingetragen ist.
      Bei uns hat die Erklaerung der Notarin gegenueber der Bank (Notarbestaetigung) gereicht, dass die Eintragung beantragt wurde, weil die Eintragung an sich noch mal ueber 2 Monate nach unserem Einzug (!) vorgenommen wurde. Fälligkeit des Geldes wird im Kaufvertrag vereinbart! Hier
      sollte der Termin nicht zu knapp gewählt werden, da einen die
      Banken hin und wieder z.B. mit der Beschaffung einer
      beglaubigten Kopie der amtlichen Flurkarte beauftragen.
      Das kann ich nur bestaetigen! Die Bank hatte zwar laengst alle Unterlagen vollstaendig, aber die Bearbeitung hat mehrere Monate gedauert (Antrag vollstaendig mit allen Unterlagen Ende Dezember 2001 eingereicht, Darlehensauszahlung Ende April 2002). Es hätte hier sinngemäß ein Passus hineingehört, dass, falls
      bis zum (sehr großzügigen) Termin xx eine Partei ihren
      Verpflichtungen nicht nachkommt oder nachkommen kann, der
      Notar im voraus von beiden Parteien beauftragt wird, den
      Kaufvertrag zurück abzuwickeln.
      Hmmm ... das kommt fuer uns nun zu spaet und zum Glueck gab's kein Problem damit, aber bei uns im Vertrag steht nur, dass der Verkaeufer vom Vertrag zuruecktreten kann, wenn wir den Kaufpreis innerhalb von 14 Tagen nach Faelligkeit nicht zahlen (dazu haette noch schriftlich eine Frist gesetzt werden muessen). Es steht zwar auch, dass der Verkaeufer sich verpflichtet, das Haus bis zur Faelligkeit vollstaendig zu raeumen, aber da steht nix vom Ruecktrittsrecht.

      Viele Gruesse
      Christa