Wie übernehme ich rechtssicher Wohneigentum?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo liebe Experten,
ich habe folgendes Problem:

  1. Ein Haus ist im Gesamten im elterlichen Besitz.
  2. Ich möchte das elterliche Geschäft im EG übernehmen und weiterführen, den Eltern über eine Mietzahlung die Rente aufbessern
  3. Des weiteren das 1.OG zum eigenen Wohnraum ausbauen. Eine Investition in den Ausbau (von vielleicht 50000 €) möchte ich aber nicht vornehmen, solange nicht die Besitz und Übernahme geklärt sind.
  4. Da neben mir ein weiteres Kind vorhanden ist (auch ein zweites Haus im elterlichen Besitz), möchte ich für den Fall des Ablebens meiner Eltern unbedingt eine Erbengemeinschaft (ganz negative Erfahrungen!) ausschließen. Es hängt schließlich die wirtschaftliche Existenz daran.

Welche Möglichkeiten sind denn steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll und juristisch denkbar? Teilung? Testamentarische Lösung? Oder nur Gesamterwerb?
Danke

#2

Am Einfachsten alles schon jetzt vererben, sofern Du mit dem anderen Erben einig wirst wie es aufgeteilt wird (Erbvorbezug)
Ev. auch als Schenkung

#3

Tja… schwierig…
Bin nicht der Experte für alle Details, daher nur mal als Gedanken betrachten
Option a) Eltern schenken Dir das Haus:
je nach Wert ggf, Schenkungssteuer (wäre kalkulierbar)
Aber wenn Eltern binnen der nächten 10 Jahre sterben ist das Bestandteil des Erbe => Erbengemeinschaft.
Wenn nicht => Dann wird Rest-Erbe aufgeteilt, aber das Haus ist schon „lange“ Dein Besitzt, ist also nicht im Erbe drinnen. D.h. beider Eltern sollten für dieses Szenario (Vermeidung Erbengemeinschaft) sicher 10 Jahre noch leben (ggf. genügt auch wenn nur einer noch 10 Jahre lebt, aber dann muss auch die interne Erbfolge zwischen Deinen Eltern sauber geregelt sein) => für mich zu viele Risiken…
Option b) Du kaufst das Haus
ba) über eine Bankhypothek=>
bb) über einen Nießbrauchvertrag
D.h. Du bekommst das „Recht auf das Haus und das Geschäft“ indem Du dich verpflichtest z.B. Auf lebzeiten der Eltern monatlich einen Betrag „X“ zu zahlen. Kann mann ggf. begrenzen auf die nächsten 25 Jahre. D.h. es wäre eine Art Mietkauf… Vorteil: Deine Eltern haben kein Einkommen in einem Jahr, sondern auf alle Jahre verteilt und das ist steuerlich sicherlich wegen Progession schon besser, Vortail 2: Die Bank kassiert keinen Zinsen. Nachteil: Die Eltern haben kein Geld in der Hand (keine Sicherheit, bzw. nur den Immobilienbesitz. Denn ein zugrunde gerichtetes Geschäft kann man als „Geschäft“ dann nicht mehr verkaufen) => gehst Du also bankrott hast du den Eltern Ihr Wirtschaftsgut (oder einen Teil) zerstört und Deine Eltern sind dann schnell richtung Harz IV unterwegs. Diese Lösung setzt also großes Vertrauen voraus. Ggf. sollte ein Treuhänder die Geschäfte überprüfen (aber die sehen oft auch nichts bevor es zu spät ist) und die Eltern sich ein Aufhebungsrecht in den nächsten 5 Jahren vorbehalten. Man weiß ja nie…

Kaufen über einen Bank-hypothek => Kosten, aber dann ist alles Formell => Deine Eltern haben Ihr Geld, Du schuldest es der Bank, und wenn Deine Eltern sterben, bekommst Du ja einen Teil des Erbe wieder zurück.

Ggf. eine Mischung: Ein Teil wird per Nießbrauch (Haus) geregelt => ein Haus zu zerstören ist nicht so einfach, ein Teil wird gekauft (hier Geschäftsbetrieb und Kundenstamm) und über Bank finanziert.

Das Investment in das OG ist ein weiteres Thema: Egal wie auch immer: Wenn im Grundbuch noch eine Bank oder Deine Eltern mit Vorrang eingetragen sind, als Sicherheit, ist immer das Problem wenn Du das OG ausbaust und Mist baust, dass der Sicherheitennehmer das einkassieren kann. Solange Du aber korrekt handelst genügt also ein Rechtsübergang.
D.h. Du musst als EIGENTÜMER im Grundbuch stehen, und ggf. sind ander (Deine Eltern und oder Deine Bank) nur Sicherheitennehmer, die verhindern, dass jemand andere das Haus nochmals als Sicherheit nutzen kann und Du dich nicht doppelt verschulden kannst.

Mich irritiert die „relativ kleine Summe von 50.000 €“ Ausbaukosten und die hohe Anforderung an Sicherheit für Dich. Für 50.000 € bekommt man nicht viel gebaut…

Prüfe mal mit einem Anwalt die gesamte Struktur => Wert des Geschäftes, Wert des Hauses, notwendige Investitionen… Hausbewertung ca. 2000 €, Rechtsberatung ca. 1000 € usw. Die Beträge sind gut investiert, wenn Du dann Deine konkrete Situation bewerten läßt. Denn ich kann nicht sagen, ist das Haus noch etwas wert. Was kommt an Reperaturen auf Dich zu. Denke auch, dass bei Vermietung andere Vorgaben gelten, als wenn man selber im Haus wohnt (Dämmung, gesetzliche Vorschriften etc.) da gibt es Seiteneffekte…

Gruß und Gutes neues Jahr

#4

Hallo abc:
wenn schon negative Erfahrungen existieren, dann würden sie noch vergrößert, wenn du bei diesem komplexen Vorhaben keine Rechtsberatung in Anspruch nimmst.
Allein die Warnungen eines professionellen Beraters können dir schon eine Menge Geld und Nerven sparen.

Der erste Tipp wäre aber noch:
Gehe zu deiner Bank und frage nach einem Angebot.
Die Kreditfachleute der Bank stellen dir Fragen, die du alle einzeln nachgehen kannst, um eine für dich langfristig haltbare Lösung zu finden.
Die sagen auch elementare Dinge, ob „Erbengemeinschaft“ ausgespart werden kann; denn es gibt Gesetze, die Pflichterbteile vorschreiben.

Feedback vom Fachbespräch der Bank wäre interessant für die Allgemeinheit, denke ich.

alles Gute!
DB

#5

kaufvertrag mit den Eltern,

Einigung + Erbvertrag mit Eltern und Bruder

#6

Leider keine Ahnung, sorry.

#7

Für die Frage bin ich nicht der richtige Ansprechpartner. Ich versucher es trotzdem:

Geschäft pachten sollte kein Problem sein.
Ihre Wohnung können Ihre Eltern im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf Sie übertragen. Grunderwerbsteuer und evtl. Erschaftssteuer. Wenn die Wohnung Ihr Eigentum ist, können Sie auch investieren.
Wenn Ihre Eltern testamentarisch eine saubere Regelung treffen, muss es zu keiner Erbengemeinschaft kommen. Sollte Ihr Bruder oder Ihre Schwester sich benachteiligt fühlen und den Pflichtteil einklagen, könnte es u.U. zu einer Erbengeminschaft kommen.
Wenn Ihre Eltern sich vom Notar gut beraten lassen, sollte nachträglicher Streit ausgeschlossen sein. Keinesfalls sollten Sie sich auf mündliche Aussagen des Notars verlassen, denn diese können im Streitfall a) nicht bewiesen werden und b) ist der Notar daran sowieso nicht gebunden.

Warum ist das so? Erfahrung. Notar sagt: „Da fällt keine Schenkungssteuer an“. Als dann doch welche anfällt, sagt der Notar: „Da kann ich auch nichts dran ändern. Ich bin schließlich kein Steuerberater.“ Versuche, den Notar auf Schadenersatz zu verklagen: Aussichtslos.

Daher mein Tipp:
Formulieren Sie Ihre Anforderungen an Schenkungsvertrag und Testament schriftlich und sehr konkret. Bitten Sie den Notar um seine schriftliche Stellungsnahme und seine juristische Prüfung.

#8

also, ich denke, die eltern können bereits zu lebzeiten die erben als besitzer ins grundbuch eintragen, damit wäre die sache dann geklärt. somit wäre ihnen das haus überschrieben, da sie es auch instand halten etc.

wenn sie das nicht machen, dann wird es probleme geben.

was hindert sie daran, vorab zu teilen ? es liegt nur im wollen ihrer eltern. wenn sie sich bei ihnen wohnrecht auf lebenszeit sichern, dann wäre das doch alles klar ? oder ?

ich würde die paar euro ausgeben und einen anwalt fragen oder direkt zu einem notar gehen, der das auch gleich alles erledigt, besser jetzt, als später der ärger.

#9

Sorry, leider keine Ahnung (und keine Erfahrung)…

#10

Hallo,

ich sehe als einfachste - und eigentlich auch als einzige und sauberste - Lösung, dass deine Eltern dir das Haus überschreiben und ggf. ein Wohnrecht auf Lebenszeit eintragen lassen. Zeitgleich sollten sie deinem Geschwisterteil das andere Haus überschreiben. Eigentlich dürfte es dann zu keinem Problem führen. Die Frage ist nur, ob deine Eltern überhaupt wollen, dass du das Geschäft übernimmst und an-/umbaust? Es ist immer eine schlechte Basis, wenn man Eltern versucht zu überreden, das geht n i e gut.

Viel Erfolg, Hulda aus Fulda

#11

Hallo,
bitte entschuldigen Sie, aber die Antwort auf Ihre Frage geht weit über den Sinn und Umfang dieses Forums hinaus, so dass ich eine Antwort ablehnen möchte.
Für Fragen Ihrer Art gibt es Steuerberater und Rechtsanwälte, denn es gibt mehrere denkbare Möglichkeiten.
Mit freundlichen Grüssen
Barbara

#12

Hallo,
am besten die einzelnen Parteien/Wohunngen aufteilen und zu Wohneigentum bzw. Ladeneinheit machen, damit ist das Eigentum klar.