Zwangsversteigerung - vorher bieten?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo liebe Wissensgemeinde,

ich bin auf eine Immobilie gestoßen, die demnächst zwangsversteigert wird. Die hier geposteten Beiträge zu diesem Thema habe ich gelesen und mich sehr darüber gefreut, dass diese so ausführlich sind.

Nun haben wir über Umwege erfahren, dass sich ein Bieter schon direkt bei dem Gläubiger (der Bank) mit einem Angebot gemeldet hat. Die Bank sagte zu meinem Mann, dass wir ihr auch ein Angebot machen könnten. Wenn die Bank dieses akzeptiere, würde die Zwangsversteigerung nicht statt finden.

Nun meine Fragen an Euch:

  • In welcher Form macht man der Bank das Angebot? Was muss es alles beinhalten?
  • Welche Nebenkosten kommen in diesem Fall auf uns zu (Notar?) und wonach bemessen sich diese Kosten.
  • Was müsste Eurer Meinung nach der Wert sein, den man bietet (70%, 80%)
  • Ist dieser Weg sinnvoll, oder sollen wir es darauf ankommen lassen, dass es zu einer Verteigerung kommt (ich habe Bauchweh dabei).

Lustigerweise haben uns die derzeitigen Bezitzer gesagt, das Haus sei schon vor 6 Wochen verkauft worden und alles notariell geregelt. Nur durch einen Anruf beim Gläubiger erfuhren wir, das dem nich so ist…

Vielen Dank schon vorab für Euche Mühen.

Carmen

#2

Hallo

  • In welcher Form macht man der Bank das Angebot? Was muss es
    alles beinhalten?

Da gibt es keine vorgeschriebene Form, weil es rein rein privates Angebot ist. Hieraus kann dann entweder ein Verkauf von Darlehen/Grundschuld oder eine Bietvereinbarung folgen. Das Herantreten an die Bank ist jedoch an keine Form gebunden.

  • Welche Nebenkosten kommen in diesem Fall auf uns zu (Notar?)
    und wonach bemessen sich diese Kosten.

Das kommt darauf an, was dann mit der Bank für ein Geschäft gemacht wird. Diese kann ja nicht das Grundstück verkaufen, da es ihr nicht gehört. Die Kosten richten sich also nach dem weiteren Vorgehen (s.o.).

  • Was müsste Eurer Meinung nach der Wert sein, den man bietet
    (70%, 80%)

Das kommt völlig auf die Immobilie an und kann so nicht gesagt werden.

  • Ist dieser Weg sinnvoll, oder sollen wir es darauf ankommen
    lassen, dass es zu einer Verteigerung kommt (ich habe Bauchweh
    dabei).

Sinnvoll ist es natürlich, weil man nichts zu verlieren hat. Wie gesagt geht es ja nicht darum, der Bank ein bindendes Angebot zu machen, das Grundstück zu kaufen. Es müsste erst geklärt werden, was die Bank überhaupt für ein Geschäft machen will, da es hier verschiedene Möglichkeiten gibt.

Lustigerweise haben uns die derzeitigen Bezitzer gesagt, das
Haus sei schon vor 6 Wochen verkauft worden und alles
notariell geregelt. Nur durch einen Anruf beim Gläubiger
erfuhren wir, das dem nich so ist…

Ja, in solchen Verfahren wird immer viel erzählt…

Gruß
Dea

#3
  • Was müsste Eurer Meinung nach der Wert sein, den man bietet (70%, 80%)

Ihr müßtest mehr bieten, als der andere Interessent. Vermutlich wird die Bank auch außerhalb der ZV das höhere Gebot akzeptieren.

  • Ist dieser Weg sinnvoll, oder sollen wir es darauf ankommen
    lassen, dass es zu einer Verteigerung kommt (ich habe Bauchweh dabei).

Warum nicht ? Sollte es dazu kommen, sollte Eure Finanzierung stehen.

#4

Hallo,

es ist dringend davon abzuraten, dass selbstbetroffene Laien selbst den Kontakt zu den Gläubigern aufnehmen. Dies führt üblicherweise zu unangemessen hohen Preisen. OK, wenn man das Geld übrig hat, kann man sich den Spaß natürlich gönnen, wenn man das Objekt unbedingt haben will, aber der Regelfall sieht doch so aus, dass die potentiellen Erwerber hoffen auf dem Wege günstiger als anders, bzw. nur auf diesem Wege überhaupt eine Möglichkeit sehen, zur eigenen Immobilie zu kommen.

Daher ist ein möglichst neutraler Fachmann notwendig, der nicht schon lange sein Herz an genau dieses Objekt verloren hat, und an dem die ganzen herzzerreissenden Sprüche von Bänkern abprallen. Nur der hat üblicherweise die nötige kalte Hundenase, um klar zu unterscheiden ob man hier ein gutes Geschäft machen kann, oder ob man es besser bleiben lässt und auf die nächste Gelegenheit wartet.

Sind tatsächlich auch weitere Interessenten dar, kann dies recht schnell die Sache uninteressant werden lassen, wenn diese sich von den Gläubigern in der oben dargestellten Weise über den Tisch ziehen lassen. Dann sollte man auf einen Wettlauf, wer sich mehr über den Tisch ziehen lässt, dringend verzichten.

Welcher Preis sinnvoll ist, kann man nur bei Kenntnis des konkreten Objektes sagen, und lässt sich hier nicht in allgemeiner Form beantworten. Wenn man mit dem Gläubiger ausreichend Tuchfühlung genommen hat, wird ohnehin von einem Fachmann nie gleich ein fixer Preis angeboten werden, sondern wird man sich schrittweise annähern. Erst wenn klar ist, dass die Sache für einen bestimmten Betrag über die Bühne gehen kann, wird man dann üblicherweise ein notarielles Kaufangebot unterbreiten.

Und ganz wichtig: Ansprechpartner #1 ist immer der Gläubiger, und nicht der Eigentümer. Es ist vorrangig Aufgabe des Gläubigers seinen Schuldner zu bewegen, einem freihändigen Verkauf zuzustimmen. Dringende Warnung: Bloß keine Dinge unter der Hand mit dem Schuldner vereinbaren. Das geht regelmäßig nach hinten los. Mit dem Eigentümer muss man nur insoweit verhandeln, als man den rechtzeitigen Auszug sicherstellen muss.

Gruß vom Wiz

#5

Zu ZV selbstgenutzter Immos kommt es sehr häufig dann, wenn der Schuldner nicht bereit ist sein Haus/Wohnung zu verkaufen.
Die Äußerung „Man brauche nicht mitbieten, das Haus sei schon verkauft…“ ist ziemlich typisch. Die Schuldner sind manchmal so irrational, dass sie selbst bei einer anberaumten ZV nicht glauben, dass sie ausziehen müssen - und sicherlich auch nicht freihändig verkaufen werden.

Wenn man in dieser Situation der Bank ein Angebot macht - ist die Hoffnung, dass jetzt auf einmal ein normale Verkauf stattfindest m.E. minimal; warum haben dies Bank und Eigentümer nicht im Vorfeld schon gemacht, wenn die Bereitschaft dazu bestanden hätte - eine ZV kommt doch nicht über Nacht und ist ziemlich teuer.

Durch das Angebot gibt man den einzigen Vorteil, den man der Bank gegenüber hat auf - man gibt vor der Versteigerung sein Höchstgebot preis. Damit ist sicher, dass man das Objekt in einer wahrscheinlichen Versteigerung nicht billiger bekommen wird.

Gruß n.

#6

Hallo,

Wenn man in dieser Situation der Bank ein Angebot macht - ist
die Hoffnung, dass jetzt auf einmal ein normale Verkauf
stattfindest m.E. minimal; warum haben dies Bank und
Eigentümer nicht im Vorfeld schon gemacht, wenn die
Bereitschaft dazu bestanden hätte - eine ZV kommt doch nicht
über Nacht und ist ziemlich teuer.

Das würde ich so nicht sagen. Es kommt oft genug vor, dass gerade durch die anlaufende ZV überhaupt erst ein Interessent auf das Objekt aufmerksam wird. Warum sollte der nicht das Risiko der Versteigerung ausschließen wollen, und ggf. dabei sogar noch Geld sparen? Den Gläubigern ist so eine Situation eigentlich immer Recht, wenn wir nicht gerade von dem Superobjekt mit den erwartbaren Traumgeboten sprechen. Ich habe es selbst schon erlebt, dass unmittelbar vor Termin die Sache noch abgeblasen wurde, weil sich plötzlich die Gelegenheit ergab, die Sache anders zu regeln.

Durch das Angebot gibt man den einzigen Vorteil, den man der
Bank gegenüber hat auf - man gibt vor der Versteigerung sein
Höchstgebot preis. Damit ist sicher, dass man das Objekt in
einer wahrscheinlichen Versteigerung nicht billiger bekommen
wird.

Wie kommst Du darauf? Die Bank bietet doch regelmäßig nicht mit. Kaufangebote und Gebot im Versteigerungsverfahren sind doch zwei Paar Schuhe. Wenn ich heute hingehe und gegen Ausschluss des Versteigerungsrisikos und der Kosten ein für beide Seiten interessantes Angebot mache, dann wird die Sache eben für den Preis abgewickelt. Und wenn da so eine konkrete Zahl auf den Tisch kommt, ist oft auch der Schuldner erleichtert und damit recht schnell davon zu überzeugen, der Sache zuzustimmen. Wenn morgen Bietstunde ist, dann setze ich mich da erst mal gemütlich hin, und schaue ob überhaupt sonst noch jemand da ist, und gebe dann ggf. kurz vor Ende das Minimalgebot ab. Vielleicht muss ich aber auch angesichts diverser Interessenten sehr genau überlegen, was ich bieten muss, und wie hoch ich dabei gehen will, oder wann ich aussteige. Mit dem Angebot im freihändigen Verkauf muss das Gebot in der Versteigerung daher nicht viel zu tun haben, und die Bank kann sich nach der Bietstunde auch nicht darauf berufen, dass der Schurke von Bieter gestern im freihändigen Verkauf noch mehr angeboten hatte.

Gruß vom Wiz

#7

Hallo,

Wenn man in dieser Situation der Bank ein Angebot macht - ist
die Hoffnung, dass jetzt auf einmal ein normale Verkauf
stattfindest m.E. minimal; warum haben dies Bank und
Eigentümer nicht im Vorfeld schon gemacht, wenn die
Bereitschaft dazu bestanden hätte - eine ZV kommt doch nicht
über Nacht und ist ziemlich teuer.

Das würde ich so nicht sagen. Es kommt oft genug vor, dass
gerade durch die anlaufende ZV überhaupt erst ein Interessent
auf das Objekt aufmerksam wird. Warum sollte der nicht das
Risiko der Versteigerung ausschließen wollen, und ggf. dabei
sogar noch Geld sparen?

Sicherlich mag hin und wieder ein Käufer durch eine ZV erst Interesse am Objekt bekommen. Aber in der Regel (und aus gutem Grund) sind die Preise in ZVs unter den Marktpreisen.
Ich stelle mal hier die These auf, dass 95% aller versteigerten objekte im freihändigen Verkauf mehr erzielen würden, wenn (Innen-)Besichtigungen stattfinden können, wenn eine normale Bankfinanzierung möglich wäre, wenn man komplette Unterlagen als Käufer zur Verfügung hätte usw.

Den Gläubigern ist so eine Situation
eigentlich immer Recht, wenn wir nicht gerade von dem
Superobjekt mit den erwartbaren Traumgeboten sprechen. Ich
habe es selbst schon erlebt, dass unmittelbar vor Termin die
Sache noch abgeblasen wurde, weil sich plötzlich die
Gelegenheit ergab, die Sache anders zu regeln.

Durch das Angebot gibt man den einzigen Vorteil, den man der
Bank gegenüber hat auf - man gibt vor der Versteigerung sein
Höchstgebot preis. Damit ist sicher, dass man das Objekt in
einer wahrscheinlichen Versteigerung nicht billiger bekommen
wird.

Wie kommst Du darauf? Die Bank bietet doch regelmäßig nicht
mit. Kaufangebote und Gebot im Versteigerungsverfahren sind
doch zwei Paar Schuhe. Wenn ich heute hingehe und gegen
Ausschluss des Versteigerungsrisikos und der Kosten ein für
beide Seiten interessantes Angebot mache, dann wird die Sache
eben für den Preis abgewickelt. Und wenn da so eine konkrete
Zahl auf den Tisch kommt, ist oft auch der Schuldner
erleichtert und damit recht schnell davon zu überzeugen, der
Sache zuzustimmen. Wenn morgen Bietstunde ist, dann setze ich
mich da erst mal gemütlich hin, und schaue ob überhaupt sonst
noch jemand da ist, und gebe dann ggf. kurz vor Ende das
Minimalgebot ab.

In aller Regel sind die Objekte so überschuldet, dass der betreibende Gläubiger nach der Versteigerung noch auf Forderungen sitzen bleibt. Deswegen hat die Bank an einer maximal teuren Verwertung des Pfandes i.d.R. Interesse.
Wenn die Bank vorher weiß, dass du einen Betrag X bereit bist zu zahlen, stimmt sie sicherlich keinem Zuschlag bei einem Gebot von X-irgendwas zu. Da gehen die doch lieber in die nächste Runde.

Das sind halt meine Erfahrungen…vielleicht hast du ja andere.
Gruß n.