Abmahnung im Mietrecht sowie Unterlassungsklage

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

getreu dem Motto, keine Frage kann noch so dumm sein, dass man sie nicht beantworten könnte, bin ich mir bei den zwei nachstehend aufgeführten Fragen unschlüssig wie zu verfahren ist:

Ich weiss, dass mit einer Abmahnung der Mieter aufgefordert wird, vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. Wie verhält es sich denn bei einem einmaligen in sich abgeschlossenen Fehlverhalten?
Mein Mieter eines EFH hat ohne meine Zustimmung einzuholen das Reihenhausgrundstück mit Maschendraht umzäunt (in dieser RH Siedlung sind die Grundstücke i.d.R. nicht umzäunt.
Der Zaun steht, das Fehlverhalten ist beendet und ich befürchte, dass die Damen und Herren Richter sagen, der Zaun steht und bleibt stehen.
Würde dann eine Abmahnung überhaupt Sinn machen?

  1. Frage
    Mein Mieter ist abgemahnt, weil er die Kellerroste vom Kellerschacht so weit geöffnet hat, dass seine Freigängerkatzen ungehindert Ein- und Auslass haben.
    Ich habe nach der Abmahnung die offen stehenden Kellerschächte ca. 6 mal - allein bzw. 2 mal mit Ehefrau festgestellt. Ich bemerke, wir wohnen ca. 80km vom Haus entfernt.
    Hätte eine Unterlassungsklage Aussicht auf Erfolg oder besteht die Gefahr, dass der Mieter behauptet, die Kellerschächte seinen immer abgedeckt und meine Aussage nichts zählt. Müsste ich einen Detektiv beauftragen oder genügt es auch familiere Zeugen, Sohn, Tochter, Schwägerin etc. - alle volljährig einzubinden.
#2

Hallo Karl,

Zu 1.) Zaun stellt eine bauliche Veränderung dar. Diese muss der Mieter beim Vermieter schriftlich anzeigen, um sich die Genehmigung einzuholen. Als Vermieter muss ich die Genehmigung nicht erteilen. Macht der Mieter dennoch was er will, dann kann Vermieter abmahnen. Übrigens hat der Mieter sicherlich vor Anmietung das Grundstück nicht eingezäunt angesehen. Das heißt, wenn er es vom Vermieter verlangt einzuzäunen und dieser zäunt es dann auch ein, kann er dies als Modernisierungsumlage geltend machen.

Zu 2.) Ich würde, wenn der Mieter es nicht unterlässt, die Tierhaltung untersagen und auf die Abschaffung der Tiere bestehen. Sollte er meiner Unterlassung nicht Folge leisten, würde ich abmahnen und wenn er dann nicht reagiert, ggf. fristgerecht kündigen. Vorab würde ich ihn allerdinge letztmalig auffordern, das Verschieben des Gitters zu unterlassen, da die Gefahr besteht, dass Ratten oder ähnliche Tiere (Marder,Waschbär,usw) sich im Haus einnisten.Auch würde ich ihm die Konsequenzen aufführen (Entzug Tierhaltung und ggf. Kündigung). Ich denke mal, dass dies ausreichen wird, den Mieter zum Nachdenken zu bewegen.
Hoffe ich konnte etwas helfen.
LG Chris

#3

Danke Chris für die fixe Antwort. Eine kleine Nachfrage gestatte bitte noch:

Hätte ich denn Anspruch, dass der Zaun wegkommt. Es ist ein Maschendrahtzaun, nicht üblich in dieser Reihenhaussiedlung. Außerdem ist ja nicht sicher ob der Zaun auf der Grenze bzw. davor oder dahinter steht. Vermessen dazu wurde das Grundstück wohl nicht -ich weiss es zumindest nicht.

liebe Grüße
Karl

e

#4

Hallo,

es ist nicht entscheidend, wie Sie das bezeichnen bzw. ob es sich um eine Abmahnung handelt, wenn Sie Ihren Mieter auffordern, den Zaun zu entfernen. So sind Sie aber auf jeden Fall auf der sicheren Seite, falls Sie das später anders durchsetzen müssen.

Die andere Frage kann ich Ihnen schlecht beantworten, da ich nicht weiß, wie ein Gericht evtl. Aussagen bewertet. Das ist ja auch immer stark situationsabhängig. Wenn Sie das aber zuvor mehrfach abgemahnt haben und der Mieter dies widerspruchslos hingenommen hat, dann dürfte dem schon eine indizielle Wirkung zukommen.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

#5

Abmahnungen sind etwas aus dem Arbeitsrecht. Im Mietrecht machen sie keinen Sinn. Die Sache mit dem Zaun ist eine bauliche Veränderung, zu der der Mieter ohne Zustimmung des Eigentümers nicht befugt ist. Ich würde ihn daher unter Fristsetzung auffordern, den Zaun wieder zu beseitigen. Wenn er das nicht macht, würde ich ihn auf Beseitigung verklagen.

Die Aussagen von Nachbarn und Familienmitgliedern / Freunden sind ausreichend. Ein Detektiv ist nicht erforderlich.

#6

Danke Herr Spoth für die fachlich fundierte Antwort.

#7

Danke für die fachlich fundierte Antwort.