Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Ein Vermieter hat vertraglich eine Inklusivmiete vereinbart. Da seine Betriebskosten gestiegen sind und er diese bei einer Inklusivmiete nicht auf den Mieter umlegen darf, kann er noch sein Recht, die Nettomiete durch heranziehen der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, nutzen.

Das vermietete Objekt ist eine 2-Zimmer-Souterrainwohnung in einem Einfamilienhaus. Wertmindernde Faktoren sind bspw. die Duldung des Durchgangs einer im Dachgeschoss wohnenden Mieterin durch eines der Zimmer (dieses Zimmer ist nicht beheizbar, direkte Betretung über Haustür), kein Fenster/aktive Entlüftung im Bad, kein Balkon. Wertsteigernde Faktoren sind ruhige Lage, Kühlschrank, Einbauküche (ohne Herd) sowie Teilmöbellierung, Mitnutzung des Gartens und separater Eingang.

Wenn man jetzt einen Mietspiegel heranzieht, wie kann man dann im konkreten Fall die wertmindernden und wertsteigernden Faktoren damit verrechnen um die tatsächliche orstübliche Vergleichsmiete zu erhalten? Gibt es hierzu festgelegte Spielregeln, mit welchem Satz dies zu erfolgen hat?

Gibt es hierzu vielleicht einen Hilfsrechner im Internet?

Mit Dank für die Antwort.

Grüße Snoopiana

#2

Ich weiß nicht, was du unter „Inklusivmiete“ mit dem Mieter vereinbart hast…aber es gibt (noch), heute eher unübliche, Bruttomietverträge, die prinzipiell so funktionieren:
Die Bruttomiete besteht aus einer Grundmiete und einem Nebenkostenanteil (und keinem Nebenkostenvorschuss!)
Wenn sich die Betriebskosten ändern, kann man diese Änderungen für die nächsten Mieten aufschlagen/senken. Nur für die Zukunft, nicht rückwirkend. Es erfolgt am Jahresende auch keine Abrechnung.
Erhöht man die Gesamtmiete wirksam, ist dieser Stand wieder 100%: Grundmiete plus Nebenkostenanteil.
Erhöhung der Grundmiete funktioniert genauso: Man rechnet aus der Gesamtmiete den Nebenkostenanteil heraus und erhält so die mit dem Mietspiegel zu vergleichenden Netto qm_ Miete. Wenn dann noch die übrigen Kriterien erfüllt sind :20% Kappungsgrenze, letzte 12 Monate keine Mieterhöhung kann man die Grundmiete erhöhen.
Gruß n.

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#3

Ich weiß nicht, was du unter „Inklusivmiete“ mit dem Mieter
vereinbart hast…aber es gibt (noch), heute eher unübliche,
Bruttomietverträge, die prinzipiell so funktionieren:
Die Bruttomiete besteht aus einer Grundmiete und einem
Nebenkostenanteil (und keinem Nebenkostenvorschuss!)
Wenn sich die Betriebskosten ändern, kann man diese Änderungen
für die nächsten Mieten aufschlagen/senken. Nur für die
Zukunft, nicht rückwirkend. Es erfolgt am Jahresende auch
keine Abrechnung.
Erhöht man die Gesamtmiete wirksam, ist dieser Stand wieder
100%: Grundmiete plus Nebenkostenanteil.
Erhöhung der Grundmiete funktioniert genauso: Man rechnet aus
der Gesamtmiete den Nebenkostenanteil heraus und erhält so die
mit dem Mietspiegel zu vergleichenden Netto qm_ Miete. Wenn
dann noch die übrigen Kriterien erfüllt sind :20%
Kappungsgrenze, letzte 12 Monate keine Mieterhöhung kann man
die Grundmiete erhöhen.
Gruß n.

Es liegt eindeutig eine Inklusivmiete vor, da sämtliche auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten enthalten sind, d.h. keine Betriebskostenarten vom Vermieter neben der Miete auf den Mieter umgelegt werden. Dies ist explizit im Mietvertrag so aufgeführt, daneben ist eine Staffelmiete vereinbart, mit letzter Staffelung 2003.
Dem Vermieter selbst ist hier ein Fehler seinerseits unterlaufen, da ihm dies damals nicht bewusst war. Das Mietverhältnis ist dennoch rechtswirksam. Dies ärgert den Vermieter, da er jetzt feststellt, dass er keine Mieterhöhung auf Basis einer Staffelmiete oder einer Betriebskostenerhöhung durchbringen kann. Was ihm eventuell bleibt ist eine Anpassung an die orstübliche Vergleichsmiete. Dazu muss er grundsätzlich in seinem Erhöhungsverlangen zunächst die in der Miete enthaltenen Betriebskosten herausrechnen, um die Nettomiete zu errechnen und mit der regelmäßig als Nettomiete ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichbar zu machen.
Diese Nettomiete ist mittlerweile dem Mieter bekannt, nur noch nicht welche ortsübliche Vergleichsmiete hierzu rangezogen wird bzw. wie diese anhand der wertmindernden und wertsteigernden Faktoren berechnet wird. Vertrauen ist gut - Kontrolle ist besser, ansonsten kann er ja alles mögliche gegenüber dem Mieter behaupten.

#4

Die ortsüblichen Vergleichsmieten finden sich normalerweise im Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
Ich würde mich beim zuständigen Bauamt nach dem Mietspiegel für dein Gebiet erkundigen, da die ortsüblichen Preise sehr unterschiedlich ausfallen.