Deckenhöhe Dachgeschoss/ oberste Wohnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

In einer seit 9 Jahren untervermieteten Wohnung unterhalb des Spitzbodens (Dachgeschosswohnung ?) beträgt die Deckenhöhe lediglich 201 cm. Die Fläche ist als Nutzfläche und nicht als Wohnfläche ausgewiesen.
Fragen:

  • darf die Fläche als Wohnfläche genutzt werden ?
  • wäre es möglich die Fläche zur Wohnfläche umzunutzen und unter welchen Bedingungen ?
  • welche Mindestvoraussetzungen bezüglich Flächenanteil und Höhe bestehen an eine Wohnfläche im Dachgeschoss ?
  • gelten für rein feriengenutzte Immobilien andere Ansprüche wie für Wohnimmobilien ?

Würde mich über Klärung freuen !

#2

Hallo

In einer seit 9 Jahren untervermieteten Wohnung unterhalb des
Spitzbodens (Dachgeschosswohnung ?) beträgt die Deckenhöhe
lediglich 201 cm. Die Fläche ist als Nutzfläche und nicht als
Wohnfläche ausgewiesen.
Fragen:

  • darf die Fläche als Wohnfläche genutzt werden ?

Nein.

  • wäre es möglich die Fläche zur Wohnfläche umzunutzen und
    unter welchen Bedingungen ?

Nicht möglich.

  • welche Mindestvoraussetzungen bezüglich Flächenanteil und
    Höhe bestehen an eine Wohnfläche im Dachgeschoss ?

Siehe jeweilige Landesbauordnung, Anforderungen an Aufenthaltsräume von Wohnungen.

  • gelten für rein feriengenutzte Immobilien andere Ansprüche
    wie für Wohnimmobilien ?

Nein.

Gruß
smalbop

#3

Hallo und danke für die schnelle Antwort!
dann könnte der Vermieter bzw. Erwerber sogar rechtliche Schwierigkeiten bekommen, das Miet-Wohnverhältnis zu dulden bzw. davon zu profitieren ???
Wen ich das recht verstehe, müsste dieser Untermietvertrag „aufgelöst“ werden. Muss der Vermieter dem UnterVermieter die weitere Untervermietung versagen oder ginge eine Kündigung an die Untermieter selber ?

gespannte Grüße, Jörg

#4

Hallo

dann könnte der Vermieter bzw. Erwerber sogar rechtliche
Schwierigkeiten bekommen, das Miet-Wohnverhältnis zu dulden
bzw. davon zu profitieren ???

Als was wurde der nicht bewohnbare Teil des Mietobjekts vermietet?

Fall 1: Wenn als Wohnraum, hat er das Problem. Aber dann „duldet“ er die Nutzung als Wohnraum nicht, sondern sie entspricht seinem eigenen, vertraglich geäußerten Wollen und Wissen.

Fall 2: Wenn nur als „Stauraum“ vermietet, der vom Untervermieter als Wohnraum weitervermietet wurde, kann der Vermieter entweder

2a) nachweislich davon gewusst haben, dann Fall 1, oder
2b) wusste er nichts davon. Dann hat aber nur der Untervermieter das Problem und der Vermieter kann selbst keine rechtlichen Schwierigkeiten bekommen.

So oder so also: Antwort Nein.

Wen ich das recht verstehe, müsste dieser Untermietvertrag
„aufgelöst“ werden. Muss der Vermieter dem UnterVermieter die
weitere Untervermietung versagen oder ginge eine Kündigung an
die Untermieter selber ?

Es besteht nur ein Vertragsverhältnis zwischen Hauptvermieter und Untervermieter, also kann auch nur in diesem Verhältnis rechtswirksam etwas gekündigt oder untersagt werden.

Aber das Problem bleibt die Begründung, da der Hauptvermieter im Fall 1 schuldhaft gehandelt hat und also zumindest schadenersatzpflichtig wäre und im Fall 2, dass er ein eigenes geschütztes Interesse glaubhaft machen muss (und evtl. in der Verhandlung erklären, warum ihm das gerade jetzt nach 9 Jahren einfällt. Richter sind von Natur aus misstrauisch bei so haarsträubenden Begründungen, weil es eben doch sehr nach einer umgangenen Eigenbedarfskündigung riecht.)

Und selbst wenn diese Begründung gelingt, ist damit ja nicht der _Haupt_mietvertrag über die fraglichen Räume hinfällig - dieser besteht weiter.

Gruß
smalbop

#5

Hallo smalbop,
Leider ist in diesem Fall (noch) nicht bekannt zu welcher Nutzung der obere raum überlassen wurde.
im Fall 1 (Wohnraum) hätte der Vermieter zwar willentlich aber dennoch wohl vorbei an der Gesetzeslage gehandelt! Das müsste doch zu Problemen führen, wenn dort gar nicht gewohnt werden darf, aber bekanntermaßen dennoch wird!!? Der neue Erwerber sollte doch dann dieses Verhältnis beenden können oder müssen, zumal wenn diese mißbräuchliche Nutzung dann erst auffällt. Würde er es nicht tun, müsste er doch rechtliche Probleme bekommen können- oder könnte der Erwerber auch alles beim alten belassen ohne weitere Konsequenzen befürchten zu müssen ?
Jedenfalls wusste der Vermieter von der Nutzung des oberen Stockwerks- zumal nach der langen Zeit.
Aber das Haupproblem bliebe der Hauptmietvertrag. Ich schätze, dass aufgrund des langjährigen Zustands der Nutzung eine außerordentliche Kündigung nicht wirksam wäre (?)

Wie könnte denn die Schadenersatzpflicht seitens des Vermieters aussehen ?
Das geschützte Interesse, das als Begründung der Kündigung dienen könnte wäre die Nutzung als Ferienwohnung durch en Erwerber. Hätte dies Ihrer Meinung nach Aussicht auf Erfolg ?

Grüße, Jörg

#6

Hallo

Leider ist in diesem Fall (noch) nicht bekannt zu welcher
Nutzung der obere raum überlassen wurde.
im Fall 1 (Wohnraum) hätte der Vermieter zwar willentlich aber
dennoch wohl vorbei an der Gesetzeslage gehandelt! Das müsste
doch zu Problemen führen, wenn dort gar nicht gewohnt werden
darf, aber bekanntermaßen dennoch wird!!?

Nicht zwangsläufig. Wo kein Kläger, da kein Richter. Wenn es aber zu Problemen führt, dann zu seinen und nicht zu denen des Mieters. Er kann jedenfalls nun nicht die Folgen auf den Mieter abwälzen, zumindest nicht gratis, aber dazu gleich mehr.

Der neue Erwerber
sollte doch dann dieses Verhältnis beenden können oder müssen,
zumal wenn diese mißbräuchliche Nutzung dann erst auffällt.

Der Erwerber tritt in die betehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten des veräußernden Vorvermieters ein. Sollte er etwas „übersehen“ haben, was seines Erachtens Handlungsbedarf erzeugt, muss er erstens darlegen, wie ihm dies trotz gebührender Sorgfalt entgehen konnte und zweitens, wieso dies Handlungsbedarf bei ihm erzeugt und drittens, wieso er nicht für die (finanziellen) Folgen aufkommen soll.

Würde er es nicht tun, müsste er doch rechtliche Probleme
bekommen können- oder könnte der Erwerber auch alles beim
alten belassen ohne weitere Konsequenzen befürchten zu müssen
?

Ich sagte ja schon: Das hängt von seiner Kenntnis ab. Da er nun davon weiß, trägt er gegenüber dem Baurechtsamt die (Mit-)Verantwortung für eine unzulässige Nutzung, gegenüber der Staatsanwaltschaft die (Mit-)Verantwortung für fehlende Fluchtwege im Brandfall usw.

Jedenfalls wusste der Vermieter von der Nutzung des oberen
Stockwerks- zumal nach der langen Zeit.

Das ist nicht mehr sein Problem, wenn sich der Erwerber durch Ignorieren der Wohnungsbelegung und des Inhalts der Mietverträge in sträficher Weise unwissend gehalten hat.

Aber das Haupproblem bliebe der Hauptmietvertrag. Ich schätze,
dass aufgrund des langjährigen Zustands der Nutzung eine
außerordentliche Kündigung nicht wirksam wäre (?)

Nach 569 BGB kann nur der Mieter außerordentlich und fristlos kündigen, weil der Zustand der Wohnung eine Gefahr für Leib und Leben darstellt.

Wie könnte denn die Schadenersatzpflicht seitens des
Vermieters aussehen ?

Umzugskosten, Maklerkosten, Fahrtkosten, Inserate, doppelte Mietzahlungen und verbrauchsunabhängige Nebenkosten, Nachhilfe für Kinder wegen Schulwechsel, evtl. Renovierungskosten, Neuanschaffung Herd und Wiederbeschaffung Ausstattungsgegenstände, im Grunde alles, was nach Bundesumzugskostengesetz erstattungsfähig ist.

Das geschützte Interesse, das als Begründung der Kündigung
dienen könnte wäre die Nutzung als Ferienwohnung durch en
Erwerber. Hätte dies Ihrer Meinung nach Aussicht auf Erfolg ?

Prinzipiell ja, da es tatsächlich Fälle gibt, in denen das so anerkannt wurde. Allerdings wage ich im konkreten Fall keine Prognose. Es findet immer eine Abwägung zwischen den beiderseitigen Interessen statt. Aber vor dem Anwalt, der er schafft, eine seit neun (!) Jahren in einer Wohnung lebende Familie (!!) wegen des Nutzungswunschs „Ferienwohnung“(!!!) eines Neuerwerbers (!!!) aus einer diesem Nutzungswunsch nicht einmal entsprechenden (!!!) Wohnung heruaszuklagen, würde ich zwar nicht menschlich, aber fachlich den Hut ziehen.

Gruß
smalbop