Mietrecht
Von: SP13 (abgemeldet), 13.1.2011 15:55 Uhr
Guten Tag!

Ich habe vor, mit eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Diese Wohnung ist zur Zeit jedoch vermietet und ich würde den Mieter dann sozusagen "mit kaufen".
Die bisherige Eigentümerin hat mir gesagt, dass ich evtl. Probleme haben dürfte die Mieterin aus der Wohnung zu bekommen, sie selbst hat es auch schon mal probiert, es hat aber nicht geklappt.
Die Mieterin wohnt bereits 5-6 Jahre in der Wohnung (welche Frist muss ich ihr in der Kündigung setzen?), hat 3 Kinder im Alter von 6-12 Jahren und bezieht Hartz IV. Die Miete wird derzeit über die ARGE bezahlt, da die Abtretung offen gelegt wurde.
Nun meine Frage, wenn ich die Wohnung kaufe und direkt nach dem Kauf Eigenbedarf anmelde, habe ich dann eine Chance sie aus der Wohnung zu bekommen, auch wenn sie sagt sie findet keine andere vergleichbare? Wenn ja, welchen Weg müsste ich dann gehen?

Danke für Ihre Hilfe!



  1. Antwort von Lisa 1
    Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
    hallo,

    oje, das kann lustig werden. Wenn jemand eine Wohnung oder ein Haus verkaufen will,ist das kein Kündigungsgrund. Wenn sie die Wohnung kaufen und der Familie dann fristgemäß kündigen, brauch die Familie noch lange nicht ausziehen,wenn die keine Wohnung finden oder finden wollen.
    Das geht dann nur über eine Räumungsklage und die kann dauern.
    Ich spreche aus Erfahrung und ich rate ihnen,die Wohnung nicht zu kaufen,falls die Familie doch ausziehen sollte,hoffe ich für sie, das die nix demolieren.

    viel glück

    lisa
    2 Kommentare
    • von SP13 (abgemeldet) 1
      Re^2: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
      Kündigen kann ich doch aber, wenn ich Eigenbedarf anmelde, oder?
      Will die Wohnung ja schon selbst beziehen. Es muss doch eine Möglichkeit geben, die da raus zu bekommen.
    • von Lisa 1
      Re^3: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
      Kündigen kann ich doch aber, wenn ich Eigenbedarf anmelde,
      kündigen können Sie, und dann Eigenbedarf anmelden oder?
      Will die Wohnung ja schon selbst beziehen. Es muss doch eine
      Möglichkeit geben, die da raus zu bekommen.
      wenn die familie keine andere wohnung findet,weil denen der rasen zu grün ist,bitte nicht lachen, hab ich alles erlebt....da können sie nix machen
      versuchen sie ein wohnung für die familie zu finden,evtl. haben sie glück

      lisa
  2. Antwort von Michael McMike 1
    Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
    MoinMoin!

    Mein heißer Tipp: Vergessen Sie´s !!

    Diesen Mieter kriegen Sie nie raus - keine Chance!
    Eigenbedarf haben Sie nämlich nicht, jedenfalls rechtlich gesehen. Denn: "Der Wunsch, in seine eigene Wohnung zu ziehen, ist zwar nachvollziehbar, ist aber keinesfalls ein Eigenbedarf!" So die Urteilsbegründung vor ein paar Jahren.
    So lange Sie nämlich irgendwo ein Bett, ein Radio und einen Kühlschrank in einer "ummauerten Behausung" stehen haben, haben SIE eine Wohnung. Und so lange SIE eine Wohnung haben, haben Sie kein Recht auf eine Eigenbedarfskündigung, weil Sie keinen Bedarf an einer Wohnung haben: Sie haben ja eine!
    So "einfach" ist Deutsches Recht, was nichts mit menschlicher Logik zu tun hat.
    Gruß
    MK
    2 Kommentare
    • von SP13 (abgemeldet) 1
      Re^2: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
      Ich wohne noch bei meinen Eltern.
      Was ist, wenn die mich da nicht mehr haben wollen. Nur zum Beispiel natürlich.
      Wenn die mich raus schmeißen, steh ich auch auf der Straße...
    • Re^3: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
      Was wäre, wenn Ihnen der Himmel auf den Kopf fällt...



      Ich wohne noch bei meinen Eltern.
      Was ist, wenn die mich da nicht mehr haben wollen. Nur zum
      Beispiel natürlich.
      Wenn die mich raus schmeißen, steh ich auch auf der Straße...
  3. Antwort von firstguardian 1
    Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
    Sie können eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und diese der Mieterin mit der verlängerten Frist für den Vermieter von 6 Monaten (Mietverhältnis länger als 5 jahre und unter 8 Jahren) - nicht 3 Monaten! - wegen Ihres eigenen Bedarfs an der Wohnung für eigene Wohnzwecke oder solche von Verwandten, bis hin zu Neffen oder Nichten, begründet kündigen. Beachten Sie, dass Sie rechtwirksam erst als Eigentümer kündigen können; dies ist erst dann der Fall, wenn Sie so ca. 6 bis 8 Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind! Eine mißbräuchliche Eigenbedarfskündigung kann zu üblen Schadenersatzforderugnen des ausgeschiedenen Mietes führen. Sie oder jemand aus Ihrer Sippschaft sollte die Wohnung auch später nutzen. - Hier tun sich aber ebenso, wie auch bei der Eigenbedarfskündigung als solche, noch andere Möglichkeiten für Sie auf, auf die hier nicht näher näher eingegangen werden kann. Zieht die Mieterin nicht aus, dann ist Räumungsklage geboten.
    • Antwort von Horst-Udo Georg 1
      Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
      Hallo,
      Eigenbedarf ist immer ein heisses Eisen, aber nicht so schlimm, wenn man alles richtig macht. Um alles richtig zu machen empfehle ich einen Anwalt einzuschalten.

      Freundlichen Gruß
      Udo
      • Antwort von hausblick 1
        Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
        Eine Kündigung zwecks Eigenbedarf sollte in diesem Fall rechtens sein. Sie müssen dabei eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Die derzeitige Mieterin wird sich hiergegen allerdings wohl wehren. Deshalb würde ich Ihnen persönlich raten, sich wenn möglich nach einer anderen Eigentumswohnung umzusehen, um diesem Problem aus dem Weg zu gehen.

        (Mehr zur Kündiung wegen Eigenbedarf: http://www.hausblick.de/vermieten-mieter-vertraege/3...)
        • Antwort von hardy 1
          Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
          Hallo SP13,

          eine Eigenbedarfskündigung ist der rechtlich vorgeschriebene Weg Mieteigentum selbst zu nutzen.

          Ich kenne die Ansicht von Mietern, die nach einigen Jahren der Ansicht sind ein Recht auf diese "ihre" Wohnung zu haben.

          Bitten Sie die Mieterin zu einem Gespräch unter 4 Augen auf neutralem Boden und erklären Sie Ihr die Lösungsmöglichkeiten.

          1. Kündigung zum Quartalsende nach Wohnrecht muss die Mieterin lt. BGB akzeptieren - wird sie aber nicht !
          Also muss nachgeholfen werden.
          2. Setzen Sie sich mit der ARGE in Verbindung und versuchen Sie eine neue Wohnung zu finden, die von beiden Seiten akzeptiert wird.
          3. Bieten Sie der Mieterin eine Abfindung für Umzug etc. an. Der Vorbesitzer sollte sich dann im Preis etwas flexibel zeigen. Oder sie machen 50/50.

          Viel Erfolg
          hardy
          • Antwort von peppi602 1
            Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
            Hallo,

            über den Eigenbedarf kann man schon Mieter kündigen, allerdings ob diese freiwillig ausziehen ist eine andere Frage. Sollte diese Kündigung nur durch ein Gericht durchsetzbar sein, muss man sich im klaren sein, dass es sehr kostspielig und zeitintensiv werden kann.

            Gruß Peter
            • Antwort von Vermieterheini1 1
              Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
              1. „direkt nach dem Kauf Eigenbedarf anmelde“ <= Das geht nicht.
              Der Käufer kann erst nach erfolgter Eintragung der Auflassung (nicht die Auflassungsvormerkung!) ins Grundbuch wegen Eigenbedarf kündigen.

              2. Eine Eigenbedarfskündigung ist keine einfache Sache! Das muss ein Fachkundiger machen.

              3. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei einer „Mietzeit“ ab 5 Jahren (und weniger als 8 Jahre) ist 6 Monate zum Monatsende.
              § 573c, Abs. 1, Satz 2 BGB

              4. Wenn die Mieter nicht „freiwillig“ ausziehen muss der Vermieter auf eigene Kosten (mehrere Tausend Euro!) Räumungsklage erheben.

              5. Diese und alle weiteren Kosten der Räumungsklage, der Zwangsräumung, Beseitigung dessen was in der Mietwohnung hinterlassen wird und wie diese nach der Zwangsräumung oder Flucht aussieht, Mietschulden, Sachbeschädigungen, usw. wird der Käufer niemals von den Mietern zurückbekommen.
              Da können leicht einige 10.000 Euro zusammenkommen.

              6. Falls der Käufer diesen Prozess, der viele Monat dauert gewinnt, kann das Gericht den Mietern eine Räumungsfrist bzw. Räumungsaufschub von mehreren Monaten bis mehreren Jahren gewähren.
              Bei Kindern im Schulalter wird das Gericht zumindest bis Schuljahresende Aufschub gewähren. Wohlgemerkt ab Urteil.

              7. Vermutlich kommt noch die Zwangsräumung hinzu, die wiederum weitere Monate Verzögerung ausmacht.

              Hat der Fragesteller jetzt noch „Lust“ auf den Kauf dieser Wohnung?
              • Antwort von Maxell 1973 1
                Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
                Hallo,
                ich würde sofort beim Kaufvertrag Notariell festlegen lassen, dass du in die Wohnung ziehen willst. (eigenbedarf)
                Bei Hartz IV Kandidaten, die nicht wollen, wird es ohne Gericht aber nicht gelingen...
                Du kannst dich ja beim Anwalt darüber informieren, wie du am besten verfährst.
                Bitte mache das vor dem Kaufvertragsabschluß.
                Handle Überlegt, denn es wird wieder eine attraktiefe Wohnung kommen, die du kaufen kannst.

                Viel Erfolg
                • Antwort von Franz57 1
                  Re: Eigenbedarf - Mieter zieht nicht aus
                  Hallo zusammen,

                  diese Anfrage ist zwar schon etwas älter, dennoch möchte ich noch eine Anmerkung loswerden:
                  Meines Wissens kauft man bei bekanntem Eigenbedarf keine vermietete Wohnung, da dies als rechtsmißbräuchlich im Sinne des § 242 BGB gesehen werden kann. Das Gericht kann hier z.B. auf eine "unzureichende Bedarfsvorschau" des Vermieters prüfen. Waren dem Vermieter die Eigenbedarfsgründe bereits bei Abschluss des Vertrages bekannt?
                  Man geht hier von einer Frist von etwa fünf Jahren aus, die der Vermieter vorausplanen kann. Alternativ kann er ja befristete Mietverträge ausstellen. Ausnahmen sind hier nur bei plötzlichen unvorhersehbaren Ereignissen vorgesehen.
                  Will man dennoch sein neu erworbenes Eigentum selbst nutzen, muss man sich mit dem Mieter einigen (alternative Wohnung, Umzug bezahlen, Prämie für den Auszug zahlen.....).
                  Der Mieter muss sich darauf aber nicht einlassen und kann wohnen bleiben solange er seinen Part des Vertrages erfüllt.
                  Wie gesagt, das ist nur meine persönliche Meinung. Zu diesem Thema würde ich vor Kauf des Objektes mit einem Fachanwalt die rechtliche Seite abklären und ggf. schon vorher mit dem Mieter verhandeln, damit man weiß, welche zusätzlichen Kosten auf einen zukommen können.
                  MfG
                  Franz57