Eigentümerabrechnung rechtens ?

Person A hat in eine Eigentumswohnung, ist Miteigentümer in einem 8 Familienwohnhaus.Jüngst erhielt er, neben der Betriebskosten-abrechnung auch die Eigentümerabrechnung des Verwalters. Darin fanden sich Kosten für den Neuanstrich von allen Balkongeländern, die im Herbst 2005 von einer Malerfirma ausgeführt wurde. Es wurden 7 Stück Balkongeländer gestrichen, Person A hat kein Balkongeländer mehr.

Diese Kosten werden aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümer bestritten. Alle Wohnungen haben ein Geländer, nur der Balkon der Person A nicht, da dort seit 2001 eine Loggiaverglasung - Wintergarten seine Berechtigung hat. Es gibt dort kein Balkongeländer mehr. Person A hat Einspruch beim Verwalter erhoben, Kosten anteilig ca. 100,- €, die Instandhaltung nicht mit zu tragen, da er kein Balkongeländer mehr hat.

Person A steht auf dem Standpunkt, dass er für eine Leistung bezahlen soll,die nicht ausgeführt wurde. Person A soll zahlen, obwohl kein Balkongeländer mehr da ist. In der Teilungserklärung wird der Umfang des Sondereigentums geregelt, dort findet sich u.a. auch „Rolläden und Balkon“, die zum Sondereigentum gehören.
Unerheblich, ob nun das Balkongeländer Sondereigentum oder
Gemeinschaftseigentum ist. Es ist seit 2001 nicht mehr vorhanden, konnte demzufolge nicht getrichen werden und soll jetzt durch die Instandhaltungskosten der Gemeinschaft beglichen werden.

Der Verwalter steht man auf folgendem Standpunkt:

  1. Die Balkongeländer gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch Person A ist somit dafür verantwortlich, zu zahlen, obwohl kein Geländer an seinem Balkon vorhanden ist.

  2. Weiterhin wurde angegeben, dass die Eigentümer im Jahr 2001, als die Loggiaverglaung mit gültigem Bauantrag errichtet wurde auf eine Teilungserklärung verzichtet haben, d.h. die Eigentümer verzichteten auf eine Neuberechnung der Wohnfläche in der Wohnung der Person A. Es blieb also bei der alten bestehenden Wohnfläche, Balkon 50% als Berechnungsgrundlage.

Jetzt besteht der Hausverwalter, weil Person A sich weigert, sich an der Instandhaltungszahlung für die Balkongeländer zu beteiligen, auf einer Neuberechnung der Wohnfäche für den Balkon. Was jahrelang ging, soll nun als Druckmittel Einsatz finden, um zu erreichen das Person A Zahlungswilligkeit für die Instandhaltungsmaßnahme der Balkongeländer bekundet.

Fragen stellen sich deutlich heraus - wie :

  • Muß sich Person A, als Mitwohnungseigentümer an den Instandhaltungskosten für 2005 für den Anstrich der Balkongeländer beteiligen, obwohl er kein Balkongeländer hat?

  • Besteht wirklich der Zwang einer Neuberechnung der Wohnfläche ? Obwohl die Miteigentümer 2001 durch Abstimmung darauf verzichteten.
    (Verwalter spricht jetzt von erhöhten Nebenkosten wegen der Loggiaverglasung, es gibt keine eingebundene Heizung auf dem Balkon, Verglasung aus Plexiglas etc.)

Danke für Euere Bemühungen

Das Balkongeländer ist als Teil der Außenfassade zweifelsfrei Gemeinschaftseigentum.

Wenn in der Teilungserklärung nicht explizit steht, dass jeder Balkongeländer"benutzer" zur Kostentragung für sein eigenes Geländer zuständig ist, muss jeder Miteigentümer, auch der ohne Zugang zu einem Geländer, den Anteil tragen!
Da hat die Verwaltung recht.

Bei der Loggia ist der Fall sicherlich komplizierter.
Erstmal stellt sich die Frage, ob bei der Errichtung der Loggia alle Miteigentümer zugestimmt haben. Da das eine Bauliche Veränderung war, besteht hier die Gefahr, dass einige Eigentümer Rückbau verlangen können, wenn sie damals nicht zugestimmt haben.
( Hierbei ist genehmigter Bauantrag egal).

Wenn alle der baulichen Veränderung zugestimmt haben und auch die Teilungserklärung angepaßt wurde, hat natürlich niemand mehr die Möglichkeit nachträglich irgendwelche Betriebskosten anzupassen.

Außer bei den Heizkosten - denn hier muss unabhängig von der
Teilungserklärung nach der II.Heizkostenverordnung abgerechnet werden. http://www.heizkostenverordnung.de/frameset.html
§ 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum
in § 6 sind verschiedene Möglichkeiten der Umlegung der nicht verbrauchsabhängigen Kosten genannt.

Für Heizung

Wohn- oder Nutzfläche
beheizte Wohn- oder Nutzfläche
umbaute Wohn- oder Nutzfläche
umbaute beheizte Wohn- oder Nutzfläche.

Dabei ist die dem Verwalter vorschwebende Regelung möglich.(umbaute Nutzfläche)

Aber das entscheidet nicht er, sondern die Eigentümerversammlung.
gruß n.

Gruß n.

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Wie der Vorredner schon schrieb ist es interessant, ob die Gemeinschaft die Loggia genehmigt hat. Löst aber das Problem nicht.

A ist auf jeden Fall mitgefangen da die Balkone Gemeinschaftseigentum sind. Es sei denn es wurde ein Beschluß gefaßt, dass A der Zahlungspflicht für den Anstrich von Balkonen entlassen wird.

Das ist vermutlich nicht der Fall. Also muss er zahlen und bei der nächsten Versammlung beantragen, aus der Zahlung herausgenommen zu werden und das gezahlte erstattet zu bekommen.