Gewohnheitsrecht nach Duldung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Habe vor 4 Jahren eine Wohneinheit mit Gewerberäumen nebst Garage gemietet. Der Hausverwalter sicherte mir bei Abschluß des Mietvertrages mündlich zu, „machen zu können, was ich möchte“. Das war u.a. auch ein Entscheidungskriterium, um den Vertrag zu unterschreiben.
Vor 3 Jahren renovierte ich die Garage und etablierte dort einen Lagerverkauf, der von mir hergestellten Waren. Der Hausverwalter war in dieser zeit öfter vor Ort, beanstandete die Nutzung der Garage als Verkaufsraum aber nicht. Selbst die Hauseigentümer, die ebenfalls die geänderte Nutzung der Garage festgestellt haben, brachten keine Einwände hervor. Jetzt, nach 3 Jahren, erhalte ich von der Hausverwaltung eine Abmahnung in der die sofortige Einstellung der „nichtgehmigten Nutzung der Garage als Verkaufsraum“ gefordert wird.

Ist das nach 3 jähriger Duldung, bzw. der mündlichen Absprache(siehe oben) zulässig?

#2

JA

#3

  1. Gewerbemiete lässt sich nicht mit dem Mietrecht für Wohnraum vergleichen. Bei Gerbemietverträgen ist entscheidend, was im Mietvertrag vereinbart ist.

  2. Ob der Hausverwalter heute noch zu seinem Wort steht, müsste man ausloten.

  3. Der Hausverwaltung wird es wahrscheinlich nur um die höhere Miete für die Garage gehen. Treten Sie in Verhandlungen ein!

  4. Ein Gewohnheitsrecht, auf das Sie sich berufen wollen, werden Sie schwerlich finden.

#4

Mit dem Lagerverkauf betreibst Du einen Gewerbe. Dazu mußt Du einen Gewerbe anmelden
Ob wie es betrieben werden darf hängt unter anderem von den Flächennutzungsplan des Gebäudes ab.
Verstöße gegen das Gewerberecht verjährt nicht wenn du ständig weiterverkaufst und Verstöße können nicht geohnheitsrechtlich anerkannt werden.

#5

Hallo,
ein sehr spektakulärer Fall, etwas Ähnliches ist uns hier noch nicht untergekommen. Wie immer zeigt sich, dass schriftliche Formulierungen hilfreich sind.

Deine konkrete Frage können wir wegen mangelnder ähnlich gelagerter Fälle nicht beantworten. Aber so viel: Du hast einen Vertrag für die Garage. Ob ein Gewerbe betrieben werden darf oder nicht, entscheidet eine Behörde (Stadt XY, Gewerbeaufsichtsamt, etc…) und nicht irgendein Verwalter.

Er soll mal konkrete Gründe nennen und den Passus aus dem Vertrag zitieren, warum er das untersagt.

Das hier Gewohnheitsrecht greift, vermuten wir nicht.

Viele Grüße
JB

#6

Hallo!

Die Frage nach dem Gewohnheitsrecht stellt sich m.E. noch nicht, da nichts passiert ist. Eine Abmahnung hat ja in diesem Stadium keine Konsequenzen oder Bedeutung.

Interessant wird die Frage erst, wenn die Kündigung kommt. Und dann sind Abmahnungen nur relevant, wenn es eine fristlose Kündigung ist. Da man bei Garagen ohnehin meist eine Einmonatige Kündigung vereinbart ist das ja quasi gleichbedeutend mit einer fristlosen Kündigung.
Ob man Ihnen also wg. Abmahnungen, falscher Nutzung oder einfach ganz ohne Begründung kündigt läuft am Ende alles auf das Selbe raus, Sie müssten dann gehen. Insofern sollten Sie überlegen, ob Ihnen das Verkaufen oder die Garage als Garage wichtiger ist.

Bitte nochmal mit einem Anwalt klären.

Viele Grüße

#7

Da kann ich leider keine Auskunft geben. Diese Rechtssituation kenne ich nicht.

MfG
Ulla

#8

Hallo,

von einem Recht, das durch Duldung entsteht, ist mir nichts bekannt, mag sein, dass es so etwas gibt.

Wichtig wäre doch aber: was steht denn in Ihrem Mietvertrag???
Was sagt Ihr Vermieter (also doch wohl der Eigentümer der angemieteten Einheit) zu dem Fall, haben Sie mal mit ihm gesprochen?
Ich könnte mir vorstellen, dass wegen der nicht genehmigte Nutzungsänderung etwas Streit unter den Eigentümern entstanden ist und nun muss eben eine Eigentümerabstimmung her.
Am besten reden Si emit Ihrem Vermieter.
Grüße, Zita

#9

Hallo Nobodu,

komme gerade zurück und finde deine Anfrage. Diese lässt sich ohne genaue Kenntnis des Sachverhalts so nicht beantworten.

Sehr wichtig ist hier, was im Mietvertrag steht. Du schreibst, du hast eine Wohneinheit mit Gewerberäumen nebst Garage gemietet. Was genau steht dazu im Mietvertrag.? Ist im Mietvertrag aufgeführt, welche Räume der Wohnung zu Wohnzwecken und welche zur Ausübung deines Gewerbes gekennzeichnet sind.

Weiter schreibst du, das du die Garage seit 3 Jahren als Verkaufsraum nutzt, was sowohl der Hausverwaltung wie dem Vermieter bekannt war.

Zu prüfen wäre also:

  1. Was steht im Mietvertrag?
  2. Ist die Tätigkeit im Mietvertrag aufgeführt?
  3. Hat die Garage einen Zugang direkt zur Wohnung?
  4. Was sagt der Bebauungsplan? Ist hier nicht störendes Gewerbe gestattet?
  5. Ist die Abmahnung der Form nach richtig?
  6. Es muss ein wichtiger Grund vorliegen und angegeben sein, warum der Duldung, die Garage als Verkaufsraum zu nutzen, jetzt widersprochen wird.
  7. Handelt es sich um eine Zweckentfremdung der angemieteten Wohnung mit Gewerberäumen?
  8. Wird dir mit der Untersagung der jetzigen Garage die Existenzgrundlage entzogen?
  9. Hast du eine gewerbliche Genehmigung für die Ausübung deines Gewerbes in der von dir angemieteten Wohn-/Gewerberäumen?
  10. Handelt es sich um eine Sozialwohnung?
  11. Handelt es sich hierum eine Wohneinheit, die nach dem Miet- oder nach dem Gewerberecht einzustufen ist?

Mit Gewerberecht kenne ich mich nicht aus, Deshalb würde ich dringend raten, einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt aufzusuchen, welcher die aufgeworfenen Fragen aufgrund der Unterlagen prüft. Wichtig scheint mir auch die Frage zu sein, warum die Hausverwaltung im Auftrage der Eigentümer die Garage als Verkaufsraum jetzt nicht mehr dulden will. Stellt der Publikumsverkehr eine erhebliche Beeinträchtigung der umliegenden Mieter dar? Ob es ein Duldungsrecht bei gewerblich genutzten Räumen gibt, kann ich nicht beurteilen. Diese sehr spezielle Nutzung kann aus den Erfahrungen von Mitglied zu Mitglied nicht beantwortet werden. Deshalb empfehle ich dir, gehe zum Anwalt.

Mit besten Grüßen
Zwillingsjungfrau

#10

Hallo Nobodu,

ich denke, Sie haben da schlechte Karten. Nach einer 3-jährigen Duldung kann man m.E. daraus kein Gewohnheitsrecht ableiten.

Vielleicht hilft ein sachliches Gespräch mit dem Besitzer oder dem Hausverwalter weiter.

Grüße von
Helmut

#11

Da kann ich leider nicht weiterhelfen, zwar gilt auch mündlicher Vertrag. Ist nur echt schlecht nachweisbar.
…Im Prinzip ist ja der Verkauf eine gewerbliche Angelegenheit, welche von der Hausverwaltung extra genehmigt werden müssen. Ich weiß nur nicht ob es rechtlich überhaupt möglich ist, eine Garage als Verkaufsraum zu nutzen. Mir liegts irgendwie im Ohr, als ob es rechtlich nicht möglich ist.

#12

Ich würde schon sagen, dass das nicht rechtmäßig ist.

Geschäftsräume müssen in jedem Fall genehmigt sein und das war deiner ja offenbar nicht.

Du hast nichts schriftliches und im Zweifel kann der Vermieter behaupten, nichts davon gewusst zu haben.

Ich würde mir so etwas grundsätzlich immer schriftlich genehmigen lassen, gerade gewerbliche genutzte Räume.

#13

Hallo,

bei der Nutzungsänderung eines Raumes bzw. einer Garage muss immer eine Genehmigung der zuständignen Baubehörde eingeholt werden. Ich kann mir vorstellen, dass die Hausverwaltung ein Schreiben der Behörde bekommen hat, in der die Nutzung der Garage als Verkaufsraum moniert wird. Daher sicherlich die sofortige Einstellung. Sprich doch einfach mal mit der Hausverwaltung und kläre ab, ob und in wie weit Du für die Kosten einer Nutzungsänderungsgenehmigung selbst aufkommen willst. Mündliche Absprachen nützen da leider gar nichts.
Hoffe, dass ich Dir damit etwas geholfen habe und verbleibe
mfg
Sabine Kruse

#14

Hallo und guten Morgen,
meiner Ansicht nach ist das mit der Nutzungsänderung der Garage nicht ganz so leicht zu beantworten, denn, soweit mir bekannt ist, muß eine solche Nutzungsänderung nicht nur vom Eigentümer, sondern auch von der Baubehörde genehmigt werden. Vor dem Gespräch mit dem Eigentümer würde ich daher mal nachfragen, wie das mit der rechtlich mit der Nutzungsänderung aussieht. Dazu einfach mal beim Bauamt nachfragen, muß ja nicht mit der konkreten Adresse sein, von wegen der schlafenden Hunde, die man damit ja wecken könnte.
Erst wenn in diesem Punkt Sicherheit besteht, könnte man über eine weitere Duldung, vielleicht auch Vertragsänderung verhandeln.
Viel Glück und Grüße, Hubert Steiger.