Mietrecht
Von: Τіnе, 8.11.2007 15:18 Uhr
Mal angenommen ein Mieter einer Eigentumswohnung von Vermieter A mindert die Miete, weil die Nachbarn, also die Mieter von Vermieter B (Eigentumswohnanlage) laut sind.
Was kann Vermieter A tun? Kann der die Mietminderung seiner Mieter an Vermieter B weiterleiten?

Kennt jemand die rechtliche Vorgehensweise?

Tine



  1. Antwort von Wоlfgаng Dіgаmе 0
    Re: Lärmbelästigung durch Nachbarn in ETW
    Mal angenommen ein Mieter einer Eigentumswohnung von Vermieter
    A mindert die Miete, weil die Nachbarn, also die Mieter von
    Vermieter B (Eigentumswohnanlage) laut sind.
    Das müßten die Mieter von A zuerst nachweisen, durch Zeugen und Lärmprotokolle, dass hier eine dauernde unzumutbare Störung vorliegt. Das ist sehr schwer und mühsam.

    Vorweg die Miete zu mindern, ohne einschlägigege Beweise und ohne Fristsetzung, dürfte zu Ärger für die Mieter von A führen. Was kann Vermieter A tun? Kann der die Mietminderung seiner
    Mieter an Vermieter B weiterleiten?

    Mit den Beweisen kann Vermieter A auf Vermieter B zugehen und ihn bitten, seine Mieter zu "beruhigen" und evtl. abzumahnen; A kann B dazu auch eine Frist setzen und Schadensersatz androhen.

    Wenn aber A oder B die Beweise nicht anerkennt bzw. widerspricht, bleibt nur der Rechtsweg.

    Wolfgang D.
    5 Kommentare
    • Re^2: Lärmbelästigung durch Nachbarn in ETW
      Hallo Mal angenommen ein Mieter einer Eigentumswohnung von Vermieter
      A mindert die Miete, weil die Nachbarn, also die Mieter von
      Vermieter B (Eigentumswohnanlage) laut sind.
      Das müßten die Mieter von A zuerst nachweisen, durch Zeugen
      und Lärmprotokolle, dass hier eine dauernde unzumutbare
      Störung vorliegt. Das ist sehr schwer und mühsam.

      Vorweg die Miete zu mindern, ohne einschlägigege Beweise und
      ohne Fristsetzung, dürfte zu Ärger für die Mieter von A
      führen. Was kann Vermieter A tun? Kann der die Mietminderung seiner
      Mieter an Vermieter B weiterleiten?

      Mit den Beweisen kann Vermieter A auf Vermieter B zugehen und
      ihn bitten, seine Mieter zu "beruhigen" und evtl. abzumahnen;
      A kann B dazu auch eine Frist setzen und Schadensersatz
      androhen.

      Wenn aber A oder B die Beweise nicht anerkennt bzw.
      widerspricht, bleibt nur der Rechtsweg.
      Gegen wen? Das klingt ja fast so, als würde der Vermieter für seine Mieter haften? Ist das so? Woraus ergibt sich die "Vermieter haften für ihre Mieter"-Schlussfolgerung?

      Teutoburger Wolfgang D.
    • von νіреr282 (abgemeldet) 0
      Re^3: Lärmbelästigung durch Nachbarn in ETW
      Woraus ergibt sich die "Vermieter haften für ihre Mieter"-Schlussfolgerung?

      Das geht völlig an der Sache vorbei. Der Vermieter haftet nicht für seine Vermieter, aber wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann der Mieter mindern. Ob der Vermieter hierfür etwas kann ist irelevant. Ausschlagebend ist einzig und allein, ob ein Mangel z.B. wie hier Emissionen vorliegt.

      Ganz nebenbei bemerkt Mangelanzeige und Fristsetzung sind zwar geboten aber man kann auch rückwirkend mindern also auch für die Beeinträchtigung vor der Abmahnung, begrenzt wird das rückwärtig mindern wiederrum von dem Gedanken, dass wer sein Recht über längere Zeit nicht ausübt dies auch nicht mehr rückwirkend gelten machen kann, das nennt man dann Verwirkung.
    • von Rudі 0
      Re^4: Lärmbelästigung durch Nachbarn in ETW
      Woraus ergibt sich die "Vermieter haften für ihre Mieter"-Schlussfolgerung?

      Das geht völlig an der Sache vorbei. Der Vermieter haftet
      nicht für seine Vermieter, aber wenn ein Mangel der Mietsache
      vorliegt, kann der Mieter mindern. Ob der Vermieter hierfür
      etwas kann ist irelevant. Ausschlagebend ist einzig und
      allein, ob ein Mangel z.B. wie hier Emissionen vorliegt.
      Das sehe ich anders > eher so wie Wolfgang schon ausgeführt hat
      Unser Rechtssystem kennt sehr das Verursacherprinzip bzw. Schadensersatzansprüche z.B. nach § 823.
      http://dejure.org/gesetze/BGB/823.html

      Vermieter von A kann daher tatsächlich Vermieter von B auf Schadensersatz in Regress nehmen, wenn Mieter B seine Vertragspflichten bzw. die Regeln eines geordneten Zusammenlebens verletzt hat. Bei übermässigem Lärm kämen z.B. mietvertragliche Ruhezeiten und/oder Lärmschutzbestimmungen aufgrund Nachbarschaftsrecht des Bundeslandes bzw. Bundesimmissionsschutzgesetz in Betracht.
      Vermieter von B kann dann wiederum Mieter B auf Schadensersatz in Regress nehmen.
      z.B.
      http://n-tv.advogarant.de/InfoCenter/Jurathek/Immobi...
      http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/mietertipps...
      Unter (ganz schlimmen) Umständen wäre Vermieter von B ggfs. sogar zur Kündigung gegenüber seinem Mieter B berechtigt.

      Wer einen Mangel geltend macht und deswegen einen Mietminderungsanspruch geltend macht, der muss den Sachverhalt aber genauso beweisen, wie jemand, der einen anderen auf Schadensersatzanspruch geltend macht.
      siehe Lärmprotokoll
      http://www.mieterbund-hessen.de/downloads/wiesbaden/...
      http://www.noisepro.de/laermpr.htm

      Das kann und sollte schon Vermieter von A von seinem Mieter verlangen
      - um überprüfen zu können, ob da tatsächlich einer lauter ist als er darf und seine Nachbarn unzumutbar durch Lärm beeinträchtigt/stört
      - um Vermieter von B damit aufzufordern, dass dieser seinen Mieter B zur Unterlassung auffordert (damit wird Mieter B auch Gelegenheit zur Gegendarstellung gegeben).

      Ist keine gütliche, einvernehmliche Klärung zu erzielen, käme dann die klageweise Geltendmachung vons Unterlassungsanspruchs und Schadensersatzanspruch.

      Zunächst gilt es aber herauszufinden, ob
      - Mieter A einfach nur überempfindlich ist oder seinen Nachbarn gar völlig zu unrecht belastet
      - Mieter B tatsächlich unzumutbar laut ist
      - es an baulichen Unzulänglichkeiten der Mietwohnung (mangelnder Schallschutz) liegt.
    • Re^3: Lärmbelästigung durch Nachbarn in ETW
      Hallo Mal angenommen ein Mieter einer Eigentumswohnung von Vermieter
      A mindert die Miete, weil die Nachbarn, also die Mieter von
      Vermieter B (Eigentumswohnanlage) laut sind.
      Das müßten die Mieter von A zuerst nachweisen, durch Zeugen
      und Lärmprotokolle, dass hier eine dauernde unzumutbare
      Störung vorliegt. Das ist sehr schwer und mühsam.

      Vorweg die Miete zu mindern, ohne einschlägigege Beweise und
      ohne Fristsetzung, dürfte zu Ärger für die Mieter von A
      führen. Was kann Vermieter A tun? Kann der die Mietminderung seiner
      Mieter an Vermieter B weiterleiten?

      Mit den Beweisen kann Vermieter A auf Vermieter B zugehen und
      ihn bitten, seine Mieter zu "beruhigen" und evtl. abzumahnen;
      A kann B dazu auch eine Frist setzen und Schadensersatz
      androhen.

      Wenn aber A oder B die Beweise nicht anerkennt bzw.
      widerspricht, bleibt nur der Rechtsweg.
      Gegen wen? Das klingt ja fast so, als würde der Vermieter für
      seine Mieter haften? Ist das so? Woraus ergibt sich die
      "Vermieter haften für ihre Mieter"-Schlussfolgerung?

      Der Vermieter haftet natürlich nicht für seinen Mieter. Er muß aber dafür sorgen, dass der Mietgegenstand gem. den Regeln der Eigentümergemeinschaft genutzt wird. Das wäre hier z.B. den Mieter auf die Einhaltung der Hausordnung hinzuweisen und deren Durchsetzung im Wiederholungsfall durch Abmahnung und schlimmstenfalls durch Kündigung durchzusetzen. Weigert er sich, kann das Folgen haben.

      Tritt ein Mangel aus Sicht des Mieters auf, so kann er doch nicht sofort die Miete kürzen. Er muß den Mangel seinem Vermieter anzeigen und ihm Gelegenheit gaben, den Mangel abzustellen.

      Knackpunkt: ist der Mangel - hier. Lärm aus der Nachbarwohnung - tatsächlich ein Mangel, eine Überempfindlichkeit des Mieters oder nur eine vorgeschobene Massnahme zur Mietminderung. Handfeste und nachprüfbare Beweise muß der Mieter schon vorbringen.

      Wolfgang D.