Hallo Uschi,
1 Muss bei einer Eigenbedarfskündigung die soziale Komponente
berücksichtigt werden?
( Beispiel: Eigentümer hat im gleichen Haus mehrere gleiche
Wohnungen, ist
dann eine Berufung auf Sozialkomponente erfolgversprechend
? )
Eine soziale Komponente ( wie beim Arbeitsrecht ) gibt es im Mietrecht nicht. Hier ist die Abwägung bei Beurteilung der Rechtslage zu treffen, welche Interessen überwiegen und ob die Interesssen des Mieters den Interessen des Vermieters unterzuordnen sind.
Hat der Vermieter im gleichen Haus mehrere Wohnungen und steht eine davon leer oder der Mieter in dieser Wohnung hat gekündigt, dann muss der Vermieter nach neuer Rechtssprechung des BGH VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02 diese andere Wohnung anbieten ( sogenannte Anbietpflicht ). Diese Anbietpflicht besteht nicht, wenn der Vermieter eine Wohnung in einem anderen Gebäude hat.
2 Ist es richtig, dass ein Mieter, wenn nachgewiesen werden
kann, dass der
behauptete Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, die
Umzugskosten und zwei Jahre
lang die Differenz zur höheren neuen Miete ersetzt bekommt?
Wer Eigenbedarf vortäuscht macht sich strafbar. Er macht sich auch schadensersatzpflichtig. Der Schadenersatz umfasst sämtliche Kosten, die mit einem Umzug verbunden, inkl. Annoncen, Maklergebühren, notfalls Änderung der Vorhänge für eine neue Wohnung usw., der Umzug selbst und damit entstehende Kosten und wenn die Miete für eine vergleichbare Ersatzwohnung höher ist als bisher ist der Vermieter in Höhe der Differenz auch zu Schadenersatz verpflichtet. Dies bedeutet, dass alle Belege gesammelt werden müssen.
3 Wie kann man vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen? Reicht
es aus, wenn
der Sohn, der die Wohnung angeblich bekommen soll, nicht
einzieht?
Wenn der Sohn des Vermieters nicht einzieht ist der Fall klar. Dann ist der Eigenbedarf vorgetäuscht. Der Nachweis ist erst nach Auszug des Mieters möglich. Daher auch dann die Ansprüche auf Schadenersatz.
4 Gelten bei teilmöblierter Wohnung Sonderrechte bei
Eigenbedarf?
Nein, zumindest dann nicht, wenn es sich um eine „abgeschlossene Wohnung“ handelt. Ausserdem ist dieses Sonderrecht bei möbilierten oder teilmöbilierten Wohnungen nur auf das Kündigungsgrecht zu beziehen, nicht auf Kündigungsgründe.
5 Gelten Sonderrechte, wenn der Vermieter im selben Haus
wohnt?
Ja, aber nur dann, wenn im dem Haus der Mieter mit eigener Wohnung allein mit dem Vermieter wohnt. Bei solchen Konstellationen muss der Vermieter aber nicht grundsätzlich wegen Eigenbedarf kündigen. Er kann auch ohne Angabe der Gründe nach § 573 a BGB kündigen. Hier gibt es dann aber weder das Widerspruchsrecht noch kann der Mieter andere Gründe geltend machen, weshalb er nicht ausziehen kann oder will.
6 Soweit mir bekannt ist, ist es fast unmöglich,
vorgetäuschten Eigenbedarf
zu beweisen. Wozu gibt es dann diese gesetzliche Regelung
und wie kann ein
besserer Mieterschutz in einem solchen Falle gewährleistet
werden?
Vorgetäuschter Eigenbedarf kann man dann nachweisen, wenn der Vermieter die Wohnungen an Fremde vermietet oder gar die Wohnung verkauft. Gegen kriminelles Handeln kann auch der Gestezgeber nichts tun, dann kann nur auf dem Wege des Schadenersatzes etwas geschehen. Das Mietrecht ändern hilft nicht.
Gruss Günter
