Vorzeitige Kündigung des Mietvertrags

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ich habe da ein Frage, was das Mietrecht angeht. Ich habe einen Studienplatz für Humanmedizin in Giessen erhalten, wohne aber leider noch in Köln. In köln habe ich leider keinen Studienplatz erhalten. Jetzt habe ich auch das Problem, dass ich einen 2-jährigen Mietvertrag unterschrieben habe. Ich habe bereits 2 Nachmieter vorgeschlegen, die beide kurzfristig absagten. In Giessen habe ich kurz zuvor eine Wohnung erhalten. Alles in allem, ich kann mir das absolut nicht leisten, da ich durch den Studienplatz natürlich auch meine Arbeit aufgeben musste. Und es kann jawohl keiner von mir verlangen, dass ich pendele und jeden Tag um 3:50Uhr aufstehe, um studieren zu können. Meine Vermieterin hat absolut kein Verständnis und verlangt zudem noch über 300 € Verwaltungsgebühren von mir, weil ich erst seit Januar in dieser Wohnung lebe.(Im Mietvertrag mit keiner Silbe erwähnt!!) Aber dass mir ein Speicher zusteht laut Mietvertrag, den ich erst bekommen soll, wenn jemand auszieht, den ich aber quasi seit Januar mitbezahle, interessiert keinen…Jetzt ist die Frage, was kann ich machen? Kann sie mir zudem verbieten, die Wohnung ins Internet zu stellen, um einen Nachmieter zu finden?

Über eine Antwort würde mich sehr freuen!!!

LG T. Bolz

#2

Hallo,

aus meiner Sicht hast Du rechtlich keine Möglichkeiten. Der Mietvertrag gilt und die gesetzliche Kündigungszeit mit 3 Monaten. Ob man mit dem Wechsel des Studienplatzes ein frühere Kündigung begründen kann halte ich für fraglich. Nur die 3 Monatsfrist müsste doch gehen, falls im Vertrag keine Kündigungsauschluss für einen längeren Zeitraum vereinbart wurde. Die Erhebung einer „Bearbeitungsgebühr“ halte ich nicht für rechtsmäßig. Naürlich kann man die Wohnung inserieren um Nachmieter zu suchen.

Gruß K.P.M

#3

ABER: ich hab doch ab jetzt ein vermindertes einkommen bzw. gar keines mehr,nur kindergeld. kann man da nicht was drehen?

#4

„etwas drehen“ ist eine Sache. Das müssten Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln. Der Rechtsstandpunkt ist eine andere Sache.
Gruß K.P.M

#5

Hallo,das sind ja viele Fragen-Grundsätzlich wird nur das bezahlt,was im Mietvertrag steht,wenn von Verwaltergebühren nichts steht,werden die auch nicht gezahlt.Ob du die Wohnung im Internet anbieten kannst binn ich überfragt.Mein Rat Auskunft bei der Verbraucherzentrale.MfG F.Dunkel

#6

hallo, zum Einen ist im wohnungsmietrecht bzw. vertrag ein zeitmietvertrag überhaupt nicht zulässig, dies kann nur bei Gewerbemietverträgen geschehen. es wäre ja schön, wenn man auch zum Beispiel anders herum bei einem unsicheren Mietkandidaten nur erst mal einen Jahresvertrag abschließen könnte… geht nicht, ist normale kündigungsfrist von 3 Monaten. Dies Recht kann man leider nicht ändern und nur auf die Nettigkeit in diesem Fall des Vermieters hoffen, einen früher rauszulassen. Auch zu bringende 3 Nachmieter kann der Vermieter allesamt ablehnen. Falls man jedoch jemanden findet, finde ich, spricht ja nichts dagegen, die Mietzahlung wird ja fortgesetzt. Aber das obliegt dem Eigentümer. Über eine Bearbeitungsgebühr habe ich noch nie was gehört, Frechheit, wenn nichts im Mietvertrag steht, brauch man auch nicht zahlen. Im Gegenteil, kann man m.E. sogar hier die Miete kürzen, da nicht die ganze Mietsache (Speicher) zur Verfügung gestellt wurde, wozu der Eigentümer jedoch verpflichtet ist, oder steht doch irgendwo was Kleingedrucktes? Jedoch sind die Mietverträge alle genormt, es können nicht einfach eigenmächtige Änderungen vom Vermieter vorgenommen werden. Interessant wäre, wieviel der Speicher an Miete kosten würde, kann man das rauskriegen? Miete um den Betrag X der vergangenen Monate zurückhalten. Ins Internet kann die Wohnung ruhig gestellt werden, allerdings nur vom Gefühl her, jedoch wie gesagt, sie muß niemanden akzeptieren.

Falls noch Fragen offen bitte melden, mfg

#7

Leider gibt es auch solche Vermieter,die Rücksichtslos nur dem Geld hinterher rennen. Der Vermieter kann in so einem Fall nur ablehnen, wenn er eine glaubhafte und gute Begründung dafür vorlegen kann. Gibt es keinen Grund, darf er einen vorzeitigen Nachmieter nicht ablehnen, auch wenn es nicht im Mietvertrag fest verankert ist.

#8

Sehr geehrte Frau Bolz,
ja da haben sie schon ein Problem.Um die Sache mit den
Verwaltungsgebühren vorne weg zu klären,ihre Vermieterin muß nach dem WEG-Recht die v.g. Gebühren
selbst tragen. Egal ob es im Mitvertrag steht oder nicht. Ich verstehe nicht,weshalb sie den Speicher
bezahlen wenn Sie ihn nicht nutzen können.
Schauen sie im Mietvertrag nach ob dbzgl.eine Klausel
steht. Nein die Vermieterin kann ihnen selbstverständlich nicht verbieten im Internet nach
einem Nachmieter zu suchen. Sprechen sie nochmal
die Vermieterin an, vielleicht gibt es doch eine Lösung. Einen rechtlichen Rat darf ich als Verwalter
jedoch nicht geben.
Ich hoffe daß ich Ihnen dennoch etwas helfen konnte.

Viel Erfolg beim Studium und einen schönen Sonntag noch.

Freundliche Grüße
Martin Gann

#9

Hallo T.Bolz,

tja so leid es mir tut Dir das sagen zu müssen: man sollte sich vorher überlegen was man für Verträge unterzeichnet! Du hast einen Zwei-Jahresmietvertrag unterschrieben und dafür bist Du zunächst einmal verantwortlich.

Vorzeitig raus kommst Du wenn Du der Vermieterin akzeptable Nachmieter präsentierst, die auch selber wollen. Diese darf die Vermieterin dann nicht so einfach ablehnen (es müßte rechtssicher begründet werden und das ist garnicht so einfach!), denn es würde Ihr ja kein Schaden durch den Wechsel entstehen. Selbstverständlich darfst Du diese Nachmieter suchen wo immer Du willst - auch im Internet. Du könntest auch mal Deinen Mietvertrag daraufhin prüfen ob darin eine Untervermietung untersagt ist, wenn nicht wäre das evtl. auch noch eine Möglichkeit. Du bleibst dann gegenüber Deiner Vermieterin verantwortlich, würdest aber zumindest einen Teil der Kosten oder evtl. sogar die ganzen wieder einspielen.
Verwaltungskosten sind von Eigentümern grundsätzlich nicht umlegbar auf Mieter. Wenn sie Dir allerdings anbietet Dich für eine „Verwaltungsgebühr“ von € 300,- vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, ohne daß Du einen Nachmieter anschleppst, würde ich mir das an Deiner Stelle überlegen.

Letzter Tipp: geh zum Mieterschutzbund (Mitgliedschaft ist halbwegs preiswert) manchmal hilft das wenn die sich einfach nur einschalten und die können Dir dann auch ggf. wegen der Speichergeshichte raten, denn da hängt es auch davon ab wie die Sache im Mietvertrag formuliert ist.

Herzliche Grüße und viel Erfolg
Claudia

#10

Lieber T. Boltz,
wenn im Mietvertrag kein Recht auf das Stellen eines Nachmieters vorgesehen ist, dann haben Sie in dieser Richtung keine Chance. Ich sehe folgende Moeglichkeiten:

  • Nocheinmal mit dem Vermieter sprechen und die Situation positiv beeinflussen;
  • Den Mietvertrag von einem Mietrechtsanwalt auf Maengel untersuchen lassen, dann faellt er in normales BGB-Recht zurueck mit normaler Kuendigungszeit
    _ Die Wohnung untervermieten. Der Vermieter MUSS einer Untervermietung zustimmen, egal was im MV steht.

Ich hoffe geholfen zu haben und wuensche viel Erfolg

M. Thiel

#11

Hallo,

nun ja wie das Leben so spielt. Du hast auf jeden Fall schlechte Aussichten aus dem Vertrag zu kommen, da deine Vermieterin im Recht ist. Also versuche noch mal mit Ihr zu sprechen.

Viel Glück

#12

Tja leider ist es immer noch nicht vorbei! Die Vermieterin hat jetzt einfach eine Maklerin beauftragt, die prompt einen Nachmieter zum 1.6. fand. Meine Vermieterin spricht aber wie gesagt von Verwaltungsgebühren von über 300€, weil ich nur so kurz in der Wohnung gewohnt habe. (5 Monate) Und die letzte Mieterin hat auch nur ca. 6 Monate in der Wohnung verbracht. Bei der letzten hat sie die Gebühren noch bezahlt. Ich habe ihr gesagt, dass ich die Gebühren nicht zahlen möchte, da sie mit keiner Silbe im Mietvertrag erwähnt sind. Nun ist der Verwalter auf mich zugekommen und machte eine Aufhebungserklärung fertig mit der Klausel, dass ich die Verwaltungspauschale übernehme. Als ich dies verneinte, wollte er den Termin zur Vertragsunterzeichnung mit der Nachmieterin absagen. Ist das nicht Erpressung? Er hat jetzt den Vertrag unterzeichnen lassen mit dem Zusatz, dass dieser nur gültig ist, wenn wir uns noch einigen. Ich wollte jetzt wissen: was kann passieren, wenn ich nicht zahle? Kann er den Nachmieter, der ja quasi von der Vermieterin über den Makler gestellt wurde, noch ablehnen? Weil dann müsste ich ja reintheoretisch die Wohnung weiterbezahlen und das kann ich mir einfach nicht leisten!!! Auf Mietminderung wegen dem fehlenden Speicher bin ich leider erst gekommen, als es zu spät war…eigentlich schuldet also die Vermieterin mir was!!

Hoffe, Sie können mir helfen!!
Vielen Dank!

#13

Tja leider ist es noch nicht vorbei! Die Vermieterin hat jetzt einfach eine Maklerin beauftragt, die Prompt einen Nachmieter zum 1.6. fand. Meine Vermieterin spricht aber wie gesagt von Verwaltungsgebühren von über 300€, weil ich nur so kurz in der Wohnung gewohnt habe. (5 Monate) Und die letzte Mieterin hat auch nur ca. 6 Monate in der Wohnung verbracht. Bei der letzten hat sie die Gebühren noch bezahlt. Ich habe ihr gesagt, dass ich die Gebühren nicht zahlen möchte, da sie mit keiner Silbe im Mietvertrag erwähnt sind. Nun ist der Verwalter auf mich zugekommen und machte eine Aufhebungserklärung fertig mit der Klausel, dass ich die Verwaltungspauschale übernehme. Als ich dies verneinte, wollte er den Termin zur Vertragsunterzeichnung mit der Nachmieterin absagen. Ist das nicht Erpressung? Er hat jetzt den Vertrag unterzeichnen lassen mit dem Zusatz, dass dieser nur gültig ist, wenn wir uns noch einigen. Ich wollte jetzt wissen: was kann passieren, wenn ich nicht zahle? Kann er den Nachmieter, der ja quasi von der Vermieterin über den Makler gestellt wurde, noch ablehnen? Weil dann müsste ich ja reintheoretisch die Wohnung weiterbezahlen und das kann ich mir einfach nicht leisten!!! Auf Mietminderung wegen dem fehlenden Speicher bin ich leider erst gekommen, als es zu spät war…eigentlich schuldet also die Vermieterin mir was!!

Hoffe, Sie können mir helfen!!
Vielen Dank!

#14

Ich bin dr Meinung das diese Verwaltergebühr nicht rechtens ist. Du bist nur in einer schlechten Position.
Hier sollte wirklich ein Anwalt ran. Das ist ohne Untelagen und aus der Ferne alles schwer zu beurteilen.

Gruß

#15

Die Frau ist ja der Graus, also, ich wüßte gerne was genau mit Verwaltungsgebühren sie eigentlich meint. Meines Erachtens ist das nicht rechtens, jedoch kann sie jederzeit ja die Nachmieter ablehen, wie gesagt. also müßten Sie die 3 Monate offizielle Kündigungsfrist noch bezahlen. Es ist ja selbst bei einer Kaution nicht erlaubt diese einzubehalten, wenn der Mieter beispielsweise nicht mehr zahlt oder sofort auszieht und keine miete mehr überweißt, obwohl man ja meinen könnte, dem vermieter stände das Geld zu, darf er aber nicht. mit dem Einbehalten der miete ihrerseits ist natürlich schade, sie hätten rechtmäßig schriftlich einreichen müssen, falls sie nicht abhilfe schafft, die miete um x zu kürzen, ist jetzt zu spät, nützt also nix zu denken, eigentlich schuldet sie mir was…wenn ich das richtig sehe, dann zahlen sie noch diesen monat mai und ab juni ist die nachmieterin drin? und dafür 300,-€ statt noch juni + juli miete? Ist echt ne ganz schöne nummer von der Guten, aber wenn sie ablehnen, dann müssen sie noch mehr zahlen oder? Vielleicht können SIe bei dem Auflösungsvertrag darauf bestehen, daß genau wie bei einer Nebenkostenabrechnung eine Aufschlüsselung der angeblichen verwaltungsgebühren aufgeführt wird, ansonsten würden sie nich zahlen, seien aber grundsätzlich gewillt. Irgendwie muß SIe ja auf die 300,- kommen, könnt sich ja auch sonst sonstwas ausdenken, was ich ihr natürlich nicht unterstellen möchte :smile:
Was meinen Sie? Falls sie dazu nicht in der lage ist, hat sie ja ihrerseits den Vertrag nicht erfüllt und sie wären aus der nummer eventuell raus. ich bin jedoch kein rechtsmensch, daß ist nur so ne idee… Viele Grüße!

#16

Sorry, dass ich so spät antworte, aber ich hatte keine Benachrichtigung erhalten.

Grundsätzlich ist es verständlich, dass die Vermieterin nicht auf die Mieteinnahme verzichten möchte die ja eigentlich für 2 Jahre sicher war.

Gemäß Mieterlexikon 2009/2010 ist der Mieter, nach Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrages, verpflichtet, genauso wie der Vermieter, den Mietvertrag zu erfüllen. Eine Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen-auch dann, wenn der Mieter triftige Gründe hätte.

Nun ist meine Frage, ob es sich bei Ihrem Mietvertrag wirklich um einen QUALIFIZIERTEN Zeitmietvertrag handelt? In Diesem muß bereits bei Abschluss des Vertrages entweder eine Eigennutzung, eine umfassende Instandsetzung oder eine Vermietung an Angestellte geplant sein und dies schriftlich im Vertrag enthalten sein. Tut er dies nicht, ist das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann also innerhalb der gesetzl. Kündigungsfrist gekündigt werden. Außerdem muß der Kündigungsausschluß für beide Parteien im Vertrag enthalten sein.

Wenn Sie bereits zwei Nachmieter hatten, die dann kurzfristig abgesprungen sind, ist dies ja nicht das Verschulden der Vermieterin.

Ich denke, dass es Ihnen nicht untersagt werden kann weiter einen Nachmieter zu suchen. Der Vermieter sollte ja auch an einem Mieter Interesse haben, der in der Wohnung wohnen möchte und sie entsprechend pfleglich behandelt. Allerdings sehe ich es so, dass Sie für einen zuverlässigen Nachmieter sorgen müßten.

Manchmal sind die Gemüter schnell erhitzt und es lohnt sich zu einem späteren Zeitpunkt nochmal das Gespräch zu suchen. Ich persönlich hätte kein Interesse irgendjemandem Steine in den Weg zu legen, aber es sollte dann doch nach Möglichkeit nicht auf meine Kosten gehen (Mietausfall). Man hat bei der Vermietung ja auch als Vermieter teilweise einen erheblichen Aufwand und muß kalkulieren- dazu werden ja Verträge gemacht.

Die 300,-€ Verwaltungsgebühr sind m. E. nicht haltbar. Aber wenn Sie damit aus dem Vertrag dann rauskommen, ohne einen Nachmieter suchen zu müssen, evtl. zu überdenken, wenn eine weitere Mietzahlung zur Erfüllung Ihres Zeitmietvertrages Sie teurer kommen würde.

Ich hoffe Sie können sich einigen und finden eine einvernehmliche Lösung.

LG viel Glück
relcham

#17

Liebe Tamara,

auf deine Anfrage hatte ich dir am gleichen Tag bereits geantwortet. Warum sie dir nicht zugegangen ist, weiß ich nicht. Deshalb heute noch einmal. Zuerst das Negative.
Bei einem abgeschlossenen Zeitmietvertrag gibt es weder für den Vermieter noch für den Mieter eine Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Du bist verpflichtet, Miete zu zahlen, egal, ob du in der Wohnung wohnst oder nicht.

Es gibt jedoch die Möglichkeit des Mietaufhebungsvertrages. Du kannst versuchen, eine derartige Übereinkunft zu treffen. Dazu solltest du einen Nachmieter stellen. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, den Aufhebungsvertrag schriftlich abzuschließen. Eine mündliche Vereinbarung ist zwar wirksam, aber schwer zu beweisen. Text wäre:
Die unterzeichneten Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zwischen …(Vermieter) und … (Mieter) über die Wohnung im Hause …(Ort, Straße, Etage) a. … (Tag, Monat, Jahr beendet ist.
Unterschrift Vermieter und Unterschrift Mieter.

Ist der Vermieter nicht bereit, einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, kannst du dich auf ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnissses berufen. Wenn du also einen Nachmieter findest, der bereit ist, die Konditionen des von dir abgeschlossenen Mietvertrages zu übernehmen. Du kannst dich auf ein besonderes Interesse an der Nachmieterstellung beziehen. Der Gesetzgeber hat für Härtefälle Ausnahmen zugelassen. Dies ist: Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen. In diesem Fall hast du ein Recht darauf, einen Nachmieter zu stellen. Wie du diesen suchst, bleibt dir überlassen. Die Vermieterin kann dir keine Vorschriften machen. Du kannst dich auch bereiterklären, dem Nachmieter einen Teil zur Miete zuzuzahlen, wenn dieser nicht bereit ist, die volle geforderte Miethöhe zu bezahlen. Es ist nicht erforderlich, dass du mehrere Nachmieter vorschlägst. Der von dir vorgeschlagene Nachmieter muss sich beim Vermieter melden und bereiterklären, einen Mietvertrag abzuschließen. Der Vermieter darf den Nachmieter nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen vorliegen.

Wichtig für dich! Lehnt der Vermieter den Nachmieter ab, ist der Mieter so zu stellen, als ob das Mietverhältnis durch das Eintreten des Nachmieters in den Mietvertrag beendet worden wäre… Auch wenn sich der Vermieter ohne triftigen Grund weigert, einen Nachmieter zu akzeptieren, kommst du vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag heraus. Du musst ab dem Tag keine Miete mehr bezahlen, zu dem der Nachmieter die Wohnung angemietet hätte. Der Vermieter hat jedoch eine Überlegungsfrist von drei Monaten.

Falls du keinen Nachmieter finden solltest, so kannst du den Vermieter fragen, ob er einem Untermietvertrag zustimmt. Versagt der Vermieter ohne scherwiegende Gründe das Einvertändnis, hast du die Möglichkeit mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.

Zum Schluss noch ein wichtiger Hinweis.es ist unzulässig, eine Bearbeitungs- oder Verwaltungsgebühr in Höhe von 300 Euro zu verlangen. Diese Kosten musst du nicht bezahlen. Außerdem hast du das Recht der Mietkürzung, weil der im Mietvertrag angegebene Kellerraum dir nicht zur Verfügung gestellt wurde.
Dein Problem ist insgesamt nicht einfach. Wenn du nicht weiterkommst, würde ich empfehlen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Bitte sag mir, ob diese Antwort jetzt angekommen ist.
LG
Ingrid = Zwillingsjungfrau

#18

Hallo
Vertrag ist Vertrag. Aber Verwaltungsgebühren von 300,- € und ein Raum der zwar bezahlt wird aber nicht zur Verfügung steht, lässt auf Arglistigkeit schließen, was eine fristlose Kündigung seitens des Mieters rechtfertigen sollte.

mfG. Lutz

#19

Hallo Tamara,
sorry, dass ich erst jetzt Antworte.
Zu den einzelnen Punkten:
Wenn Du einen Zeitmietvertrag auf 2 Jahre abgeschlossen hast, musst Du bis zum letzten Tag die Miete bezahlen.

Nachmieter:
Ist eine NAchmieterklausel im Mietvertrag? Wenn ja, kannst Du einen NAchmieter stellen und Du wirst aus dem Mietvertrag entlassen. Klar muss der Nachmieter geeignet, also zahlungsfähig sein.

Verwaltungsgebühren:
Was soll das sein? Der Vermieter kann nur Miete und Nebenkosten lt. Mietvertrag verlangen, aber keine Sondergebühren.Nicht bezahlen und auf den Mietvertrag hinweisen.

Speicher lt. Mietvertrag:
Steht der Speicher im Mietvertrag drin muss der Vermieter diesen auch zur Verfügung stellen. Mietminderung möglich i.H.v. 5 %. Aber Achtung: Mietminderung ankündigen mit einer Frist von einem Monat und schriftlich mit der Bitte um Eingangsbestätigung des Schreiben. Keine Bestätigung: Einwurfeinschreiben.

Wohnung ins Internet stellen:
Ist die Nachmieterklausel im Mietvertrag, darst Du auch einen Nachmieter suchen. Nutze doch zusätzlich Aushänge an der Uni, um einen Nachmieter zu finden.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

VIele Grüße Immopassion

#20

Hallo T. Bolz,

habe leider erst jetzt deine Frage gelesen.

1.) Wenn 2 Jahre vereinbart sind, kannst Du nur einen Nachmieter suchen um aus dem Vertrag zu kommen.

2.) Wenn die Verwaltungsgebühren nicht vereinbart sind brauchen diese nicht bezahlt werden.

3.) Keiner kann dir verbieten, einen Nachmieter im Internet zu suchen.

Bis später, Ecky1