Wie & in welcher Höhe kann ich meine Miete kürzen?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,

ich habe folgendes Problem.

Sachverhalt:

Ich wohne in einer Mietwohnung (8 Etagen und 4 Wohnungen pro Einheit), in der zurzeit die Fassade sowie alle Balkone renoviert werden.

Kurzum, das Haus steht im Gerüst mit Plane und zudem wurden die Fenster abgeklebt, da der Beton des Balkons (via Presslufthammer) abgetragen wird. Jeden Morgen um 7:15h ist Baubeginn. Der Lärm ist unerträglich! Eine normale Unterhaltung ist auch nicht möglich, man muss schreien, damit man sich versteht.

Auf den Balkon kann man auch nicht gehen, da dieser a) die Tür sowie die Fenster durch eine „Splitterschutzplane“ verklebt ist und b) mit dem ganzen Schutt nicht betretbar ist. Lüften kann man auch, nicht da die Fenster verklebt sind.

Welche Möglichkeit habe ich meine Miete zu mindern und wie ist das Vorgehen?

Ich habe bereits im Internet einige Mietminderungstabellen gefunden, allerdings unterscheiden sich die Mietminderungswerte in % enorm.

Was kann ich geltend machen und woher weiß ich, dass der Wert rechtens ist?

Kann ich verschiedene Mängel addieren (z.B. Lärm+ nicht öffnen der Fenster+ kein Balkon)?

Wäre super, wenn Ihr mir weiterhelfen könntet!

Danke
Gruß

#2

Hallo, Denilson20,

wenn das Haus wegen Bauarbeiten eingerüstet ist, kann man schon wegen des Gerüstes 5% mindern. Wegen des Baulärms und weil keine Unterhaltung möglich ist sowie der verklebten Fenster zwischen 15-20 %.
Auf jeden Fall ist es empfehlenswert ein Lärmprotokoll zu führen, in dem das Datum, Art der Störung,Beginn der Störung, Ende der Störung und ev. Zeugen unterschreiben.
Dem Vermieter mitteilen, dass wegen der Bauarbeiten rückwirkend die Miete um 20-25 % im Folgemonat gemindert wird. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet nach Ende der Bauarbeiten die Schmutzbeseitigung (Fenster putzen, Balkon streichen) zu veranlassen.
Alles Gute- Schaddie

#3

Hallo Schaddie,

danke für deine schnelle Antwort ich werde zusehen, dass ich so schnell wie möglich das Lärmprotokoll aufstelle.

Mir fällt noch was ein, könnte der Vermieter nach der kompletten Sanierung nicht auch die Miete erhöhen? Wenn ja wieviel würde das ausmachen? Gibt es da eine Obergrenze?

Vielen Dank
Grüße Denilson20

#4

Hallo,Denilson20,

eigentlich muss der Vermieter die Sanierung/Instandsetzung drei Monate zuvor ankündigen und wenn er mehr Miete will, dies auch durch Rechnungen begründen. In der Regel kann er nur 11% der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Wie gesagt- wenn er die Arbeiten und die voraussichtliche Erhöhung zuvor angekündigt hat. Bei der Fassade könnten das Wärmedämmmaßnahmen sein, um Energie einzusparen. Sollte er Zuschüsse vom Staat in Anspruch nehmen, muss er diesen Zuschuss zuvor rausrechnen. Bei den Balkonen sehe ich mehr Instandsetzungsarbeiten, die ohnehin fällig geworden wären, oder?
Sollte die Fassade rissig gewesen sein, muss auch da rausgerechnet werden was eine ordnungsgemäße Instandsetzung gekostet hätte, denn dafür muss der Mieter nicht aufkommen. Instandsetzung sind nämlich immer Sache des Vermieters. Also abwarten und Widerspruch einlegen, falls der Vermieter nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung haben will.
Wie sehen es eigendlich deine Mitmieter? Gut wäre es, ein gemeinsames Lärmprotokoll mit Unterschriften zu führen.man darf nämlich auch mindern, wenn man nicht tagsüber daheim ist!
Alles Gute-Schaddie

#5

Der Vermieter hat vermutlich ausreichend lange (i.´d.R. 3 Monate ) vorher seine Maßnahme angekündigt.In dieser Zeit hätten sie - in weiser Voraussicht , dass es laut und schmutzig wird - Ihren Mietvertrag kündigen können .

Da sie dies nicht getan haben , liegt die Vermutung nahe , dass Sie sich sich durch die Baumaßnahmen auch Verbesserungen versprechen .Z.B. wird vielleicht eine Dämmung angebracht, die Balkone werden größer oder auch nur der Wohnwert wird durch die bessere Optik des Hauses verbessert.Eventuell sparen sie künftig Heizenergie.All diese Vorteile erfordern natürlich auch von Ihnen einen gewissen Tribut.Als denkender Mensch war ihnen natürlich vorher klar , dass diese Maßnahmen Beeinträchtigungen mit sich bringen.Im Zweifelsfall hat sicher der Vermieter auch darauf hingewiesen.

Kurzum , Mietminderung können können sie nur geltend machen , wenn der Zeitplan für Maßnahme unzulässig überschritten wird und dadurch die Belästigungen über einen unangemessenen Zeitraum andauern.

MfG

#6

Hallo, die Frage ist gar nicht so einfach zu beantworten, denn dem Vermieter Vm muß grundsätzlich Gelegenheit zur Instandhaltung des Bauwerks gegeben werden. Andererseits hat der Mieter M grundsätzlich ein Recht auf die im Mietvertrag zugesicherten Eigenschaften der Mietsache. Es muß also abgewogen werden. Der BGH hat in einem Grundsatzurteil (Az.: VIII ZR 129/09)dem M 5% Mietminderung bei Einrüstung zugebilligt, z.B. müsste der M seiner Hausratversicherung das gestiegene Einbruchsrisiko durch das Gerüst melden, diese wird dann evtl. die Prämie zeitweise erhöhen usw.- Bis zu einem gewissen Grad sind Belästigungen durch Schmutz und Lärm bei Instandhaltung vom M hinzunehmen. Hierbei darf Dauer und Intensität der Arbeiten „das übliche Maß“ nicht übersteigen. Die Mietminderungen können durchaus summiert werden, müssen dann aber einzeln begründet werden. Ich würde Ihnen raten, tagesgenau (!) eine Aufstellung zu führen, wo Sie die einzelnen Belästigungen dokumentieren. Aufgrund dieser Aufstellung können Sie dann dem Vm einen Mietminderungsvorschlag machen- bei Ihnen schätze ich 20% wäre (tagesgenau) für beide Seiten akzeptabel. Bis dahin können Sie die ungekürzte Nettomiete „unter Vorbehalt“ überweisen, also vorbehaltlich einer Einigung.-
Im übrigen sollte der gestiegene Wohnwert (neuer Balkon)nach Abschluß der Baumaßnahme beachtet werden, also keine unnötige Schärfe bei einem evtl. Mietminderungsverlangen hineinbringen.-
Mehr kann ich aus der Ferne leider nicht sagen- Gruß- Achim

#7

Sind Sie tagsüber nicht auf der Arbeit? Suchen Sie sich aus den Ihnen bekannten Tagbellen eine %-Wert aus und harren Sie der Dinge, die prozessual auf Sie zukommen könnten, wenn Sie nicht für sich selber erkennen können, dass die durchgeführten Maßnahmen letztlich einer Ersparnis der Nebenkosten auf Grund der renovierten Fassade, die in diesem Zuge vermutlich eine Dämmung erfahren dürfte, gleichkommt und damit Ihnen zum Vorteil gereicht! Weshalb wollen Sie denn für einen solchen Vorzug den Vermieter abstrafen? Fühlen Sie sich nicht wohl in einem schönen Gebäude, dass zudem evtl. noch gut gedämmt ist?

#8

@ firstguardian

das Problem ist, dass ich meistens von daheim aus arbeite. Somit bekomme ich den kompletten Lärm ab.

Der Vermieter soll ja nicht abgestraft werden, aber er will ja auch seine Miete pünktlich erhalten und ich möchte - die teuer bezahlte Wohnung auch nutzen können!

Der Witz ist ja, dass keine Dämmung oder ähnliche Energie-spar Erneuerungen vorgenommen werden – Was ich nicht verstehen kann, zumal das Gerüst eh schon steht. Zudem ist der Vermieter auch nicht daran interessiert, die alten Fenster gegen neue auszutauschen. Was mich jedes Jahr auf der Heizkostenabrechnung teuer zu stehen kommt.

Daher finde ich Ihre Frage etwas komisch bzw. unangebracht!
„Weshalb wollen Sie denn für einen solchen Vorzug den Vermieter abstrafen? Fühlen Sie sich nicht wohl in einem schönen Gebäude, das zudem evtl. noch gut gedämmt ist?“

Da keine Notwendigkeit in der Renovierung besteht.

MfG Denilson

#9

Hallo poisen,

genau da liegt das Problem, der Vermieter hat uns keine Informationen zukommen lassen sonder uns vor vollendete Tatsachen gestellt. Also keine Hinweise auf Gerüst, Baulärm o.ä. Auch die Mutmaßung, der Dämmung ist leider nicht richtig und die Balkone werden leider auch nicht größer. Auch auf die Hinweise der Hausverwaltung, dass vor der Fassadenrenovierung die Fenster ausgetauscht werden sollten, hat der Vermieter nicht reagiert. Wir haben eine der wenigen Wohnungen, die noch die alten Fenster haben. Somit bleibe ich weiterhin auf den hohen Energiekosten sitzen.

MfG Denilson

#10

Dann sieht das natürlich anders aus.Haben sie Ihn schon auf seine Pflichten angesprochen ?

Es gibt für dieses Problem natürlich keine präzisen Vorgaben , nach denen man die Miete kürzen könnte.Ich denke mit 30% wären sie auf der sicheren Seite.
Im Sinne des Mietverhälnisses , welches sie offenbar gern fortführen und nicht belasten möchten , empfehle ich zusätzlich trotzdem den Vermieter zu informieren.