Anzusetzender Wert einer Immobile

Hallo,

nehmen wir einmal an, jemand hat vor ca. 20 Jahren seinen vier Kindern eine Immobilie zu gleichen Teilen überschrieben und das Nutzungsrecht behalten. In diesen 20 Jahren hat er nicht nur den laufenden Verschleiß repariert, Grundsteuer etc. gezahlt, sondern auch erhebliche wertsteigernde Maßnahmen unternommen.
Dazu wurde z.B. die alte Ölheizung durch eine Erdwärmeanlage mit Tiefbohrungen ersetzt, die undichten Dachfenster durch Gauben ersetzt, der marode Putz duch eine Aluminiumfassade ersetzt oder das undichte Garagenflachdach durch eine weiteres Stockwerk ersetzt.

Jetzt soll eines der Geschwister diese Immobilie komplett übernehmen und die anderen auszahlen. Da stellt sich natürlich die Frage, welcher Wert anzusetzen ist. Der Restwert der ursprünglich übergebenen Immobilie (d.h. der Mehrwert durch die Erweiterungen gehört weiterhin den Eltern) oder der derzeitige Wert der Imobilie?

Mein Lösungsansatz wäre, dass den wertsteigernden Umbauten eine (damals durchführbare) kostengünstige Reparatur gegengerechnet wird und die Differenz im Vermögen der Eltern bleibt und gegebenenfalls separat übergeben werden muss.

Die Betroffenen dieses fiktiven Falls werden letztendlich einen Sachverständigen hinzuziehen müssen, es wäre aber interessant, was es für Möglichkeiten gibt, dieses Problem zu lösen.

Viele Grüße,
Wepster

Hallo,

Jetzt soll eines der Geschwister diese Immobilie komplett
übernehmen und die anderen auszahlen. Da stellt sich natürlich
die Frage, welcher Wert anzusetzen ist.

Eine schwierige Frage. Letztendlich wird es der Wert sein, auf den sich die Geschwister guten Gewissens einigen können.

Und „den Wert“ gibt es da nicht.
Schau mal hier:
http://de.wikipedia.org/wiki/Wertermittlung
http://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren
http://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren
http://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren

Der Restwert der
ursprünglich übergebenen Immobilie (d.h. der Mehrwert durch
die Erweiterungen gehört weiterhin den Eltern) oder der
derzeitige Wert der Imobilie?

Beides möglich (und noch mehr).

Die Betroffenen dieses fiktiven Falls werden letztendlich
einen Sachverständigen hinzuziehen müssen, es wäre aber
interessant, was es für Möglichkeiten gibt, dieses Problem zu
lösen.

Die Betroffenen sollten sich erstmal an einen Tisch setzen und abstimmen:
Welcher der Miteigentümer übernimmt die Immobilie zu welchen Bedingungen?
dabei ist zu klären ob

  • die Eltern weiter darin wohnen bleiben
  • wie das Gebäude zukünftig genutzt wird
  • welche Beträge die Geschwister bekommen (sollen)
  • wer überhaupt Interesse an der Hütte hat
  • usw.
    (Emotionale Dinge wie „ist mein Elternhaus“ gehören auch dazu, können sich aber als starke Bremse einer Einigung darstellen.)
    Dabei sollte auch auf den Tisch kommen:
  • was das Gebäude zur Zeit bei einem Verkauf „bringen“ würde
  • woher das Geld für die drei Geschwister kommen soll
  • was für den, der auszahlen soll, ein anderes Haus (neu oder gebraucht) kosten würde

Möglicherweise muss man sich dabei auch von „dem vielen Geld, das hineingesteckt wurde“ trennen, wenn jeder der potentiellen Übernehmer für die drei Viertel, die er oder sie letztendlich an die Geschwister zahlen soll, eine eigene Immobilie nach seinem Geschmack und seinen Bedürfnissen bekommen kann.

(Es kann aber auch ganz anders sein, niemand kennt „Deine“ Immobilie und deren Lage.)

Den Sachverständigen würde ich erst dann zuziehen, wenn Dinge beurteilt werden müssen, die über den Horizont der Beteiligten hinaus gehen und klar ist, dass seine Zahlen von Allen akzeptiert werden.

Gruß
Jörg Zabel

Nicht den Eltern gehört der geschaffene Mehrwert, sondern den Grundstückseigentümern. Deshalb müsste der allerdings frei auszuhandelnde Kaufpreis sich grundsätzlich am jetzigen Verkehrswert ( abzüglich Wert des Nießbrauchs) orientieren.

Guten Tag,

  1. Wenn der Erbfall eingetreten ist, entfällt das Nutzungsrecht/wirtschaftlicher Niessnutz. Das Grundstück mit Immobilie wird zum Stichtag des Erbfalls bewertet (am besten man einigt sich auf einen Sachverständigen, der von der IHK empfohlen wird, und alle Parteien erklären sich bindend  an den  vom Sachverständigen festgelegten Wert. Davon mussen dann die entsprechende Anteile an die anderen Erben ausgezahlt werden.

  2. Wenn die Eltern noch leben haben Sie das Nutzungsrecht und - davon gehe ich aus - auch noch den wirtschaftlichen Niessnutz. Wenn jetzt vier Kinder im Grundbuch stehen und eines der Kinder möchte die anderen vorab des Erbfalles auszahlen, so ist dies nichts anderes als ein Kaufangebot des einen Kindes an die anderen. Bei der Ermittlung des Wertes der Immobilie spielt die Vergangenheit überhaupt keine Rolle. Die Eltern hatten die Nutzungsrechte an dem Grundstück und haben dort das an Geld hineingesteckt, was sie für nötig hielten. Wenn Sie dadurch den Wert des Grundstückes im Laufe der Jahre gesteigert haben, um so besser. Denn dann ist die Immobilie ja heute mehr wert. Und zwar für alle vier Kinder, die von dem Mehrwert profitiern! Es war ja nicht die Intention der Eltern die Kinder ungleich zu beschenken / beerben. Wie in Punkt 1. schon sollte dann auch hier das oben beschriebene Sachverständigenverfahren angewendet werden. Stichtag der Bewertung ist die dann heute.

Anders ausgedrückt die Elern haben die Kinder vorab Ihren Kindern zu gleichen Teilen die Immobilie überschrieben, damit diese später etwas davon haben. Der Wert dessen was sie dann später bekommen wird natürlich zum Zeitpunkt des Eintritts des Erbfalls bzw. des Zeitpunktes ermittelt an dem ein Kind den anderen die Rechte an der Immobilie abkaufen möchte.

hoffentlich konnte ich Ihnen somit etwas Klarheit verschaffen.
Viele Grüße
ninja

Gesamtzusammenhang
Hallo Wepster,

wenn die Eltern das Haus überschrieben haben, sind sie raus aus den Überlegungen. Es ist Sache der 4 Kinder nichts zu machen, sich auf einen Preis zu einigen (der durchaus nahe 0 sein kann) oder das Haus zu versteigern oder zu verkaufen.

Da die Kinder nun groß sind, sind die Eltern wohl auch bald älter, so dass sich irgendwann die Frage einer möglichen Betreuung stellt. Falls das übernehmende Kind mit im Haus wohnen bleibt, sind Geschwister oftmals auch mit geringen Auszahlungen (oder Verzicht) einverstanden, wenn sie dafür im Pflegefall zeitlich oder finanziell nicht sofort herangezogen werden.

auch werden gerne bei solchen Deals die bisherigen und noch zu erwartenden Zuwendungen durch die Eltern summiert und aufgewogen.

es ist nur leider schwer, in die Zukunft zu blicken. Wenn die Eltern nach Einigung der Kinder noch 30 Jahre jeden Monat 1000€ ins Haus stecken und die Enkel im Haus großziehen, dann ist Freud und Neid anders verteilt als wenn die Eltern morgen zum Pflegefall werden und Rund um die Uhr betreut werden müssen.

Gruß
achim

(…) vor ca. 20 Jahren seinen vier
Kindern eine Immobilie zu gleichen Teilen überschrieben und
das Nutzungsrecht behalten. In diesen 20 Jahren hat er nicht
nur den laufenden Verschleiß repariert, Grundsteuer etc.
gezahlt, sondern auch erhebliche wertsteigernde Maßnahmen
unternommen.

Zu Letzterem war er weder als Wohnungsrechtinhaber noch Nießbrauchnehmer verpflichtet, § 1041 BGB.
Diese über notwendige Erhaltung hinausgehenden Modernisierungsmassnahmen stellen IMHO einen Schenkung dar, die alle Miteigentümer gleichmäßig begünstigt und ihren Miteigentumswert steigert.

Als Nießbrauchnehmer ist man lediglich wirtschaftlicher Eigentümer, kann dort also kostenfrei wohnen und - im Ggs. zum Wohnungsrecht - fiktive Mieteinnahmen beanspruchen, wenn man mal im sonnigen Süden oder einer Pflegeeinrichtung seinen Lebensabend verbringt.

Nur rechtliche Eigemtümer wurden und bleiben ausschliesslich die Kinder, Ihnen gehört die Immobilie und deren aktueller Verkehrswert.

Jetzt soll eines der Geschwister diese Immobilie komplett
übernehmen und die anderen auszahlen. Da stellt sich natürlich
die Frage, welcher Wert anzusetzen ist. Der Restwert der
ursprünglich übergebenen Immobilie (d.h. der Mehrwert durch
die Erweiterungen gehört weiterhin den Eltern) oder der
derzeitige Wert der Imobilie?

Der derzeitige Wert, über den die Verkäufer ein Gutachten fordern können, wäre demnach zu je 1/4 von der Kaufwilligen an die drei Miteigentümer zu bezahlen.

dieses Problem zu
lösen.

Welches? Die Immobilie gehört dem Schenker nicht mehr, also habt er sein ehemaliges Vermögen wie Verfügungsrecht daran unwiderruflich aufgegeben.
Und als Dritter weder eine Mitwirkungrecht bei den anstehenden Verhandlungen noch einen Einfluss darauf, ob, wem und zu welchem Preis ein(er der) Miteigentümer seinen Anteil anbietet, gar überhaupt verkauft.

G imager