Frage zur Grunddienstbarkeit - neuer Eigentümer

Hallo zusammen,

ich brauche mal einen Rat zu einer recht verzwickten Fallkonstelation. Ich hoffe mir gelingt es diese verständlich zu formulieren, falls nicht ann fragt mich einfach! :smile:

Zwei Nachbarn A und B besitzen jeweils zwei hintereinander liegen Flurstücke (A1 und A2 sowie B1 und B2).

Ursprünglich war jeweils nur das Flurstück A1 und B1 bebaut und an eine öffentliche Strasse angeschlossen. Die Flurstücke A2 und B2 lagen hinter den Häusern und wurden nur als Gartenfläche genutzt. 1970 wurde A2 als Bauland umgewandelt und mit einem Mehrfamilienhaus bebaut.

Nun einigten sich A und B 1972 im Rahmen einer Grunddienstbarkeit, dass zwischen beiden Flurstücken zukünftig ein privater Weg entstehen soll.
A ist solange wie das Flurstück B2 nicht bebaut wird alleine für die Instandhaltung und Bewirtschaftung verantwortlich. Es wurde zudem geregelt, dass beide Besitzer A und B diese Regelung jeder Zeit einvernehmlich wieder auflösen bzw. ändern dürfen.

Ein paar Jahre später erklärt die Stadt das umliegende Gebiet als Landschaftschutzgebiet, so dass B nun seit Jahren sein Flurstück B2 nicht bebauen darf / kann. Das Flurstück B2 ist daher nur an einen Landwirt verpachtet (dieser nutzt den privaten Weg jedoch nicht)

2008 ist B nun hergegangen und hat sein altes Haus auf Flurstück B1 abreissen lassen und das Grundstück an C verkauft. Da B nach wie vor in der Hoffnung ist B2 irgendwann als Bauland verkaufen zu können, hat er im Kaufvertrag mit C geregelt, dass im Bezug auf die alter Grunddiesntbarkeit aus 1972 (zwischen A und B) der vorhandene Weg um 50 cm zu Lasten von Flurstück B1 verbreitert werden soll. Mit A wurde darüber nie gesprochen.

Nun hat C in 2009 das Grundstück weiter an D verkauft bevor er den Weg wie vertraglich mit B vereinbart um 50 cm verbreitert hat.

In 2011 kommt C nun mit seinem Bagger und will auf dem Grundstück B1 was ihm ja schon gar nicht mehr gehört,… seine 50 cm pflastern.
Der neue Besitzer D und auch A wollen diese 50 cm nicht. B besteht jedoch nach wie vor darauf den Weg zu verbreitern.

Meine Fragen dazu:
In wie fern ist der neue Besitzer D dazu verpflichten dies zuzulassen?
Kann dieser Kaufvertrag zwischen B und C rechtlich als Ergänzung der alten Grunddienstbarkeit zwischen A und B von 1972 gesehen werden?
Dürfen A und der aktuelle Besitzer D die Grunddienstbarkeit von 1972 ebenfalls einvernehmlich ändern (sprich die 50 cm wieder rückgängig machen) oder müssen sie B dem ja noch das hintere Flurstück B2 gehört mit dazu holen?

Ich bin gespannt und neugierig auf eure Antworten.
Vielen Dank vorab,… Gruß
Sternchen-NRW

Hallo!
Grunddienstbarkeit heisst doch, dass ein Begünstigter (dem das Grundstück NICHT gehört) was machen darf (drüberfahren, Leitung bauen…) auf einem Grundstück eben eines anderen… - und das im Grundbuch eingetragen

Hier kann also nur eine Grunddienstbarkeit zugunsten B (für B2) und zulasten A (A1) und D (ehem B1) bestehen - richtig?
(sollte also im Grundbuch in BEIDEN Grundstücken A1+B1 eingetragen sein? und zwar JEWEILS zugunsten A für A2 und B für B2?)

Zwischen A+D besteht keine „Grunddienstbarkeit“…!

A hat mit der Grunddienstbarkeit von D(B1) zugunsten B(B2) erstmal nix zu tun;

Der (nicht ins Grundbuch übernommene) Vetrag zw. B+C geht IMHO NICHT auf D über, es sei denn im Kaufvertrag von C steht drin, dass er bei Weiterverkauf dafür sorgen muss… (blöd, wenn die Massnahme nicht terminiert war?)

Es kommt wohl auf den Wortlaut der Grunddienstbarkeit an, ist da eine Breite angegeben?

Fragen:

  • wofür braucht B (B2) die größere Breite?
  • ist eine Entschädigung im KV zw. B+C vereinbart worden?
  • wie schlimm wäre die Massnahme für D? (B soll ihm was geben oder ist der stur?)

cu kai

Da bringst du wohl einiges durcheinander…

Unmittelbarer Begünstiger einer Grunddienstbarkeit ist immer das Grundstück das herrscht. Belastet ist das Grundstück das dient. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstück ist nur mittelbar Begünstigter soweit es Eigentümer desselben ist. Die Grunddienstbarkeit ist also immer ans Eigentum am Grundstück gebunden. Aber das muss man ja nicht ausufern lassen.

Zu betrachten wäre zunächst die Bewilligung von A und B bei Bestellung der Dienstbarkeit. Der Wortlaut ist hier nicht bekannt. Es müssen in jedem der beiden dienenden Grundstücke A1 und B1 die rechte vermerkt werden.

Soweit mit Kaufvertrag B und C ein weiterer Streifen am Grundstück B1 hinzutrat entsteht alleine am Grundstück B1 auf ganzer Länge bis zum Grundstück B2 in einer Breite von 50cm eine neue Grunddinstbarkeit. Diese lastet ja auch nur auf B1. Warum sollte A denn hier beteiligt werden?

Die Frage ist nur ob das Recht auch tatsächlich so im Grundbuch vermerkt wurde. Ist es vermerkt muss D es gegen sich gelten lassen. Er musste das Recht aus dem Grundbuch kennen. B kann den Bagger holen.
War es nur schuldrechtlich vereinbahrt tritt D natürlich nicht nicht einfach so in die Verpflichtung zwischen B und C ein.

ml.

Guten Morgen,

danke für eure Antworten. Das ein oder andere ist mir durch die Erklärungen schon etwas verständlicher.

Zu betrachten wäre zunächst die Bewilligung von A und B bei
Bestellung der Dienstbarkeit. Der Wortlaut ist hier nicht
bekannt. Es müssen in jedem der beiden dienenden Grundstücke
A1 und B1 die rechte vermerkt werden.

=> Die Grunddienstbarkeit von 1972 zwischen A und B ist von beiden beim Notar unterschrieben worden und auch ins Grundbuch bei beiden eingetragen worden.

=> Die weitere Grunddienstbarkeit, die mit dem Kaufvertrag von B an C (auch nur von B und C unterzeichnet) ist in das Grundbuch Flurstück B1 eingetragen worden. Diese verweist auf die veräußerte Teilfläche aus dem Kaufvertrag (Ziffer XY) und besagt zunächst, dass B berechtigt ist, die eingezeichnete Wegfläche zum Gehen und Fahren zu nutzen sowie zur Verlegung erforderlicher Leitungen (Strom, Wasser, Abwasser), was D auch wusste und ihm auch klar war. Den Weg gibt es ja schon Ewigkeiten.

Im Kaufvertrag zwischen B und C ist unter Ziffer xy ein ähnlicher Wortlaut zu finden:
„gegenüber dem Verkäufer ist ein Wege- Fahr- und Leitugsrecht an dem vorhanden Weg gem. Ziffer Z einzuräumen, dass durch Eintragung einer Grunddinstbarkeit dinglich gesichert werden soll.“
Auch hier steht noch nichts von den 50 cm. Wenn man dann aber nun Ziffer Z des Kaufvertrages von B und C liest, steht hier: „der Käufer verpflichtet sich den vorhandenen Weg auf eigene Kosten um ca. 50 cm nach Osten zu verbreitern. Die Kosten der Unterhaltung des Weges sollen so wie bisher gemäß der bestehenden Vereinbarung (von 1972??) geregelt werden“

Das Problem bei der ganzen Sache,… D wurde beim Kauf des Grundstücks zwar die Grunddienstbarkeit vorgelegt, jedoch nicht der Kaufvertrag zwischen B und C. Als dann nach der rechtlichen Grundlage und der Unterhaltung für die 50 cm gefragt wurde, wurde mitgeteilt, dass die Grunddienstbarkeit auf Ziffer xy und diese wiederum auf Ziffer z des Kaufvertrages verweist und daher dies mit Bestandteil der Grunddienstbarkeit sei.

Komisch ist also auch, wie B und C festlegen können dass die Unterhaltung nach alter Grunddienstbarkeit geregelt wird (hiernach muss A dafür aufkommen und dieser wurde ja nicht mit hinzugezogen)

B will auf Nachfrage auch nicht auf die 50 cm verzichten. Als Grund warum der Weg verbreitert werden soll gibt er an, dass der Mähdrescher die Strasse zu seinem verpachteten Feld (B2) besser nutzen kann (zwischen dem Feld B2 und dem Weg ist seit Jahren ein 1m hoher Holzzaun und der Bauer nutzt diesen Weg nicht, da er von seinen umliegenden Feldern aus B2 bewirtschaftet. Zudem ist fraglich ob bei 50 cm mehr ein Mähdrescher den Weg überhaupt fahren könnte). Zweiter Grund sei, dass die Anwohner von Flurstück A2 die Verbreiterung wollen. (nach Rücksprache mit der Erbengemeinschaft zu A1 und A2 ist der breitere Weg von diesen gar nicht gewünscht. Auch hier kam die Frage der Unterhaltung des Weges auf und als wir dann sagten dass anscheinend A dafür aufkommen muss, war dieser damit natürlich nicht einverstanden und will die Unterhaltung D „aufs Auge“ drücken.

D fühlt sich natürlich übers Ohr gehauen und fragt sich was er tun kann und ob dies rechtlich überhaupt tragbar ist.

Zum einen gehen 50 cm des Garten (der eh schon sehr klein ist) verloren, des weiteren wurden beim Kauf seiner Meinung nach wichtige Unterlagen vorenthalten und dann soll er auch noch für den Unterhalt des verbreiterten Weges, den anscheinen niemand ausser B haben möchte, aufkommen.
Irgendwie schon eine komische Geschichte… :o)

Hallo,

=> Die Grunddienstbarkeit von 1972 zwischen A und B ist von
beiden beim Notar unterschrieben worden und auch ins Grundbuch
bei beiden eingetragen worden.

=> Die weitere Grunddienstbarkeit, die mit dem Kaufvertrag von
B an C (auch nur von B und C unterzeichnet) ist in das
Grundbuch Flurstück B1 eingetragen worden.

Zum einen gehen 50 cm des Garten (der eh schon sehr klein ist)
verloren, des weiteren wurden beim Kauf seiner Meinung nach
wichtige Unterlagen vorenthalten und dann soll er auch noch
für den Unterhalt des verbreiterten Weges, den anscheinen
niemand ausser B haben möchte, aufkommen.

Wenn das schon beim Kauf im Grundbuch eingetragen war - wo ist dann das Problem? D wußte doch von Anfang an von der Grunddienstbarkeit.
Wenn ich das alles richtig verstehe, müssen die Eigentümer von A1 und B1 den Unterhalt für den Weg bezahlen - das ist imo zwar ungewöhnlich, aber, wenn es so eingetragen ist, ist das eben so und war auch beim Kauf bekannt.

Cu Rene

Es wurde nun beim Amtsgericht das Grundbuch eingesehen mit den entsprechenden Grunddienstbarkeiten.

Es stellt sich heraus, dass als neue Grunddienstbarkeit der komplette Kaufvertrag zwischen B und C eingetragen wurde.

Also ist nun auch logisch, dass D sowohl mit der Grunddienstbarkeit von 1972 (zwischen A und B - welche ihm im kompletten Wortlaut bekannt war) und auch mit allen Dinge die Bestandteil des Kaufvertrages zwischen B und C waren rechtlich leben muss.

Nun haben wir nur noch das Problem, woraus ja auch das ganze Chaos entstanden ist, dass D beim unterzeichnen des Kaufvertrages mit C vom Notar angeblich beide Grunddienstbarkeiten vorgelegt bekommen hat. Allerdings wurde D die neue Grunddienstbarkeit unvollständig vorgelegt. Es war nicht der ganze Kaufvertrag zwischen B und C, der ja der Grunddienstbarkeit entspricht, sondern lediglich eine Anlage zum Kaufvertrag aus der hervorgeht, dass B nach wie vor ein Wege- und Leitungsrecht über den bereits seit Jahren bestehenden Weg hat. Dies machte für D ja auch Sinn, damit B zukünftig noch an sein Flurstück B2 kommt und war somit für D auch beim Vertragsabschluss völlig in Ordnung.

Für D war anhand der durch den Notar vorgelegten Unterlagen auch nicht zu erkennen, dass es sich hier NICHT um die vollständige Grunddienstbarkeit sondern nur um einen kleinen Teil handelt.

Des weiteren stellen sich nun beim lesen der kompletten Grunddienstbarkeit (Kaufvertrag zwischen B und C) weitere Dinge heraus, die ja nun rechtlich für D verbindlich sind. Die meisten Dinge sind soweit OK, was nur Sorge macht, ist dass zwar in den letzten Tagen auf Grund der beginnenden Bauarbeiten im Garten von dem 50cm breiteren Weg gesprochen wurde,… die neue Grunddienstbarkeit jedoch das Wege- und Leitungsrecht auf eine gesamte Nutzfläche von 3 Metern festlegt. D.h. eigentlich sprechen wir nun gar nicht mehr nur über 50 cm, sondern über ca 140 cm.

Wenn D jetzt nach Abschluss der Plasterarbeiten (50cm) seinen Gartenzaun setzt und den Garten zukünftig bepflanzt und hegt und pflegt, dürfte B also irgendwann auf D zukommen und die fehlenden 90 cm ebenfalls einfordern? Das ganze wird ja immer schöner… :o(

Der Garten von D (bzw. die tatsächlicher Nutzfläche) hat sich nun Stück für Stück von 10,92 m auf 7,92 m verkleinert (sofern B die restlichen cm aus der Grunddienstbarkeit auch noch haben will.). Wirklich bekannt und bei Vertragsabschluss mitgeteilt wurde jedoch eine Nutzfläche des Gartens von ca. 9,30 m womit D auch zufrieden war und daher den Kaufvertrag ohne bedenken unterschrieben hat.

Als gutgläubiger Bürger musste D doch davon ausgehen, dass der Notar ihm nichts „unterschlägt“ oder?

Rechtlich ist klar, dass die Verbreiterung auf Grund der Grunddienstbarkeit zugelassen werden muss,… besteht allerdings nicht die Möglichkeit einen gewissen Schadensersatz zu erhalten? Vom gesunden Menschenverstand her kann das doch nicht so ganz mit rechten Dingen zugegangen sein.

Wenn man Schadensersatzansprüche geltend machen kann gegen wen würden diese sich dann richten?
Gegen den Notar oder gegen C oder aber gegen beide?

Vielen Dank schon mal für euren Rat.

Hallo!

also dass ein Notar da „Schmuh“ gemacht hat, würde ich eigentlich ausschliessen wollen - was hätte er davon? (ausser einem ruinierten Ruf, den er sich nicht brauchen kann…)

[ein EFH ist nicht die Größe von Geschäft wofür ein Notar seine Position riskieren würde…]

normalerweise lässt man sich als Käufer VOR Vertragsabschluss und Unterschrift einen Grundbuchauszug incl. Grunddienstdienstbarkeit zeigen bzw. als Kopie aushändigen…

welchen Schadensersatz sollte D denn bekommen? pro Woche ein Pfund Ersatzgenuss? :smile:

vielleicht gestattet B (oder wer ist der Hinterlieger?) an dieser Grenze einen Streifen Garten mitzunutzen (Zaun 1m rausschieben oder sowas…) - aber wenn man dann damit zum Notar geht (20qm Grund verkaufen) kostet dasauch wieder… - vom Vermessungsamt ganz zu schweigen…

tut mir leid, wenn ich das sagen muss, aber erst nicht aufpassen und dann Ersatz wollen wird nicht einfach werden… - nix für ungu, ok?

-)

cu kai