Ideele Teilung oder Vermessung - Mindestgröße eines Grundstücks?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo,

um es entsprechend den Regeln abstrakt zu fromulieren:

ein Grundstück von 1300 qm soll in drei kleinere Grundstücke
unterteilt werden, 1x 500 qm und je 2 x 400 qm, damit 3 Häuser gebaut
werden können.
Dies ist entsprechend dem örtlichen Bebauungsplan möglich
(Mindestgröße für ein Grundstück: 400 qm).

Könnte ein Teil des Gesamt-Grundstücks als Gemeinschaftseigentum
deklariert werden (ca. 350 qm) - bei sog. „ideeler Teilung“. (Es sind da besondere Anpflanzungen und ein Weg; dafür soll gemeinsam Sorge getragen werden).

Ist dies nun möglich?
Oder würden diese 350 qm von der baurechtlich nötigen Mindestgröße
für die einzelnen Grundstücke abgezogen werden?

Ist für eine letztendliche Klärung das Bauamt oder das Vermessungsamt
zuständig?

Bitte nur seriös antworten! - Vielen Dank im voraus!

#2

Lieber Fragesteller,
eine Beantwortung dieser Frage lässt sich nur mit Kenntnis der genauen Formulierung und der grafischen Darstellung des Bebauungsplanes in Verbindung mit dem speziellen Landesrechtes bezüglich der Grundstücksteilung klären. Hierzu sollten Sie einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (aus Ihrer Nähe) als den Fachmann vor Ort befragen. Spätestens für die Grundstücksteilung ist seine Mithilfe sowieso erforderlich.
Er weiß auch, ob in Ihrem Bundesland das Bauamt oder das Vermessungsamt für die Beantwortung der Frage zuständig ist. Zum Beispiel wäre in NRW eine solche Teilung möglich, aber würde dennoch dem Recht widersprechen. So könnten Sie bei Nichtbeachtung der gesetzlichen Einzelfallverhältnisse unter Umständen erhebliche Probleme bei einer späteren Realisierung haben.
Viel Erfolg
Geoli

#3

Lieber Fragesteller,

vermessen kann man dieses extra Flurstück sicherlich, die Frage ist, ob es dem Recht entspricht.
Da die Aufteilung unmittelbar mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu tun hat würde ich mich an des zuständige Bauamt wenden auch um eine spätere Realisierung eines Baugesuches zu gewähleisten.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, in der Vermessungsurkunge in diesem Bereich eine andere Nutzung einzuführen und für die jeweiligen Anteile  der Flurstücke Baulasten  eintragen zu lassen.
Lg

#4

Hallo Frances,

vielen Dank, besonders für den Hinweis auf die Baulast. Verstehe ich Sie also richtig, dass man, wenn eines der Grundstücke kleiner ist, als es der Bebauungsplan vorsieht, man durch die Eintragung einer Baulast die fehlenden Quadratmeter gewissermassen ausgleichen könnte ?

#5

Hallo,

in dieser Sache kann Dir leider keine passende Antwort geben, da ich mich mit diesem Fall noch nie beschäftigen mußte. Ein Anruf beim Bauamt gibt bestimmt genauere Auskunft.

MfG fridder

#6

um es rechtlich sauber zu halten, müsste nach meiner Ansicht das Ausgangsflurstück in 4 Teile geteilt werden. 3 Teile, also je ein Eigentümer der nachher eingetragen ist mit seinem Hausgrundstück. Der restliche Teil von 350 qm , wie beschrieben, müsste dann allen Eigentümern gemeinsam gehören, also alle drei als Eigentümer eingetragen sein.
Somit gehört das „Gemeinschaftsgrundstück“ allen dreien und kann von allen genutzt und natürlich auch gepflegt werden.
Über die Teilung des Flurstückes entscheidet letztendlich immer der Eigentümer. In dem Fall scheint es die Gemeinde zu sein. Dem Bau- bzw. Katasteramt ist es letztendlich egal, wie das Flurstück geteilt und wer wo als Eigentümer eingetragen ist.

MfG

Frank Richter

#7

owt

#8

Hallo,
in welchem Bundesland spielt das „Stück“ denn?

In NRW gilt (vereinfacht) ein Flurstück als ein Grundstück im (Bauordnungs-)rechtssinn.

Sollen die Teilflächen (=Flurstücke) kleiner als 400 m² werden, gibt es zwei Möglichkeiten:

Vom Bebauungsplan befreien lassen oder die Gemeinschaftsfläche mit den jeweils zu kleinen Baugrundstücken mit Hilfe einer Vereinigungsbaulast vereinigen lassen.

Ersteres muss die Gemeinde nicht machen (und wird sie auch nicht machen, wenn der B-Plan relativ neu und die Nachbarn relativ klagefreudig ist/sind), zweiteres führt dazu, dass alle vereinigten Baugrundstücke „größer“ werden und deren Eigentümer möglicherweise nachbarrechtliche Beseitigungsansprüche gegen zu große Anbauten/Neubauten verlieren. Muss man halt abwägen. Das macht idealerweise der Architekt der Vorhaben, da das Bestandteil der Bauanträge sein muss.

Auf Amtsseite beraten sollte einen da eher das Bauordnungsamt, da es eine bauordungsrechtliche Fragestellung ist. Der ÖbVI oder Vermesser vom Vermessungsamt hat da nur am Rande bzw. als ausführende Vermessungsstelle mit zu tun.

Gruß vom
Schnabel

#9

Hallo,
in baurechtlichen Angelegenheiten ist nur das Bauamt zuständig. Das Vermessungsamt hat in baurechtlichen Fragen keine Ahnung und ist dafür auch nicht zuständig.

#10

Hallo,

Dies ist entsprechend dem örtlichen Bebauungsplan möglich
(Mindestgröße für ein Grundstück: 400 qm).

Könnte ein Teil des Gesamt-Grundstücks als
Gemeinschaftseigentum
deklariert werden (ca. 350 qm) - bei sog. „ideeler Teilung“.
(Es sind da besondere Anpflanzungen und ein Weg; dafür soll
gemeinsam Sorge getragen werden).

Ist dies nun möglich?
Oder würden diese 350 qm von der baurechtlich nötigen
Mindestgröße
für die einzelnen Grundstücke abgezogen werden?

Das kommt auf die landesbaurechtlichen Vorschriften und den Bebauungsplan an. Letztendlich geht es Dir doch um die Definition der „Mindestgröße eines Grundstücks“. Es würde mich wundern, wenn das die Gerichte noch nicht beschäftigt hat.
Und Du scheinst einen Weg zu suchen, an die Grenze des möglichen Spielraums zu gehen; warum auch immer.

Ist für eine letztendliche Klärung das Bauamt oder das
Vermessungsamt
zuständig?

Das ist Sache des Bauamtes.

Bitte nur seriös antworten! - Vielen Dank im voraus!

Ich würde mir einen kreativen Planer suchen, der einen guten Draht zum Bauamt hat und diesen um Hilfe bitten.

Gruß
Jörg Zabel

#11

Hallo,

ich würde das Grundstück in die beschriebenen drei Teilstücke aufteilen lassen um somit die rechtliche Bebaubarkeit erst einmal zu sichern.Die gemeinschaftliche Nutzflächen für Anpflanzung und Weg könnten dann in den einzelnen Grundbüchern als Baulast eingetragen werden, ähnlich wird z.B. auch bei Zufahrten verfahren. Für diese Eintragung ist dann keine gesonderte Vermessung notwendig und Kosten können gespart werden.

Die letztendlich Klärung sollte im Bauamt (Mindestgröße) sowie beim Notar oder Grundbuchamt erfolgen. Das Vermessungsamt macht in diesem Fall nur noch die erforderlichen Vermessungen gemäß Vorgaben und die Abmarkungen vor Ort.

Ich hoffe, dass ich behilflich sein konnte !!!