Immobilienkauf von zwei Miteigentümern

Vorgeschichte
Aus einer 1989 geschiedenen Ehe besteht noch eine gemeinsames Miteigentumsverhältnis der beiden Eheleute an einem Hobbyraum.
Der Ehemann verschob das in der Ehe erwirtschaftete Vermögen, sodaß (noch) kein Zugewinnausgleich stattfand und zahlt den festgesetzten Unterhalt für die beiden Kinder nicht. Deshalb hat die geschiedene Ehefrau eine Zwangshypothek an seinem Ferienhaus eintragen lassen, zu dem er als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Sachstand
Die Ehefrau hat einen Mieter für den Hobbyraum gefunden und mit ihrem Ehemann vereinbart, daß sie dessen Mietanteil mit seinen Schulden auf den Unterhalt verrechnen kann; dies reicht jedoch nicht zum Ausgleich der Forderungen aus dem Unterhaltsanspruch.
Nun will der Mieter die Immobilie kaufen und die Ehefrau diese auch verkaufen.
Es ist jedoch damit zu rechnen, daß der Ehemann sich entweder überhaupt weigert, seinen Anteil zu verkaufen oder den Kaufpreis dafür ungebührlich in die Höhe treibt.

Frage 1:
Stimmt meine Annahme, das die Ehefrau aufgrund des Schuldtitels gegen ihren Ehemann auch an dieser Immobilie eine Zwangshypothek eintragen lassen (zusätzlich, also ungeachtet dessen, daß sie bereits eine auf das Ferienhaus hat eintragen lassen) und daraus vollstrecken?

Frage 2:
Führt das zur Zwangsversteigerung des Hälfteanteils des Ehemanns oder des Hobbyraums als ganzem, also beider Hälfteanteile?

Schönen Tag noch
und vielen Dank für Eure Mühe,
scope

Hallo,

wa steht denn da im Grundbuch…„Miteigentum an einem Zimmer???“.

Mag ja sein, dass ich nicht alles weiß…aber diese Konstellation ist mir noch nie untergekommen. Ich kenne

Miteigentum als Gesamthandseigentum
Miteigentum als Bruchteilseigentum
Sondereigentum nach dem WEG
Mietereinbauten…
„Erbpacht“

aber in keinem Fall kommt es zu zivilrechtlichem Eigentum an einem Zimmer in einem Haus?

Hab ich was verpaßt?

Hab ich was verpaßt?

Nö, :smile:

Es handelt sich um eine selbständige Räumlichkeit (in einem separaten Garagen-Gebäude) nach WEG.

Also…

die Zwangshypothek ist ein Sicherungsmittel für den Unterhaltsanspruch. Soweit keien „Übersicherung“ droht, müßte das gehen.

Wenn der Unterhaltsspruch nicht erfüllt wird, ein vollstreckungsfähiger Title besteht…was ja wohl der Fall ist, kann dann schließlich die Zwnagsversteigerung m. E. betrieben werden.

Aber man kann ja dem Ehemann damit drohen, um eine freihändigen Verkauf zu erzielen…da springt ja wohl mehr bei heraus. Dann aber sollte sich Ehefrau eine Vollmacht zum Verkauf sichern…um sicherzustellen, dass sie die Verhandlungen in den Händen hält, die kaufpresizahlung auch an sie geht und nicht irgendwie versickert…

Hallo,

grundsätzlich kann hier unabhängig von der Frage des Unterhalts die ZV zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft betrieben werden. Allerdings ist 1. die ZV immer die schlechteste Möglichkeit, weil man Kosten hat und üblicherweise der Erlös gering ist, und 2. ohne entsprechende vorab eingetragene Sicherungsinstrumente der Erlös in deinem Fall natürlich hälftig an beide gehen würde, was es dann ggf. erschwert an die zweite Hälfte zu kommen. Da müsste man sich jetzt mal ansehen, wie das aktuelle Verhältnis so ist, und ob man ggf. auf Sicherungsinstrumente verzichten kann.

Auf jeden Fall ist die Drohung mit der ZV immer ein gutes Mittel um die Verkaufsbereitschaft zu fördern.

Gruß vom Wiz

Vielen Dank,
das half weiter.

Grüße
scope

die Zwangshypothek ist ein Sicherungsmittel für den
Unterhaltsanspruch. Soweit keien „Übersicherung“ droht, müßte
das gehen.

Vielen Dank für den Hinweis. Jetzt frage ich mich, wie das AG feststellt, ob eine Überbesicherung vorliegen könnte. Soweit ich weiß, geht es bei den aufgelaufenen Unterhaltsrückständen um derzeit etwa 8000 Euro, das Ferienhaus des Schuldners hat etwa einen Wert von 130000 Euro und die Sicherungshypothek wurde eingetragen.
Die Hobbywerkstatt dürfte einen Verkehrswert von etwa 18000 Euro haben, d.h., die Hälfte des Ehemanns entspricht ziemlich genau seiner Schuld an die Exgattin plus Kosten. Nebenbei: das Ganze findet in Bayern statt…

hallo,

das Thema Übersicherung dürfte wohl keines sein…jedenfalls nicht für die Eintragung…die Hypothek würde ja auf den Anspruch begrenzt…ich denke, dass man die Hypothek eingetragen bekommt…

das Thema Übersicherung dürfte wohl keines sein…jedenfalls
nicht für die Eintragung…die Hypothek würde ja auf den
Anspruch begrenzt…ich denke, dass man die Hypothek
eingetragen bekommt…

Vielen Dank, damit ist das Thema erledigt.

Schöne Woche,
scope