Wenn eine Bank ein Haus mit einem Kapitalmarktdarlehen zu 100%
fnanziert nachdem der eigens durch die Bank eingesetzte
Gutachter den Wert mit mindestens der Summe bestätigt hat und
dann aus Gründen, die nicht weiter geklärt sind, eine
Zwangsversteigerung erfolgen soll, und in dem nächsten
Gutachten auf einmal ein viel geringerer Marktwert/
Verkehrswert auftaucht, liegt da ein Fehler der Bank vor?
Nicht zwingend, denn ein „Gutachter“ ist eigentlich nichts anderes als ein Sachverständiger, dessen Tätigkeit wie folgt definiert wird:
Der Sachverständige ist eine unabhängige integre Person, die auf einem oder mehreren bestimmten Gebieten über besondere Sachkunde sowie Erfahrung verfügt. Der Sachverständige trifft aufgrund eines Auftrages allgemeingültige Aussagen über einen ihm vorgelegten oder von ihm festgehaltenen Sachverhalt. Er besitzt ebenfalls die Fähigkeit, die Beurteilung dieses Sachverhaltes in Wort und Schrift nachvollziehbar darzustellen.“
Ich habe mal gehört, dass bei einem Kapitalmarktdarlehen der
Betrag des Kredites auf jeden Fall rauskommen muss, egal ob
nun aus Verkauf oder Versteigerung.
Das ist ein Ammenmärchen!
Immobilien werden von Versicherungen mit bis zu 60%, bei Bausparkassen mit bis zu 80% finanziert; bei 100%-Finanzierungen sieht der Finanzierer nicht nur die Immobilie als Sicherheit sondern auch den Besitzer als „besonders solvent“ an, in solchem Maße, dass man auf die 20 (oder 15%) Eigenkapital verzichtet.
Beispiel hier:Bank hat Haus für 55.000 EUR zu 100 %
finanziert, nachdem der Gutachter der Bank das Haus in
Augenschein genommen hatte.
Es wird ein Kapitalmarktdarlehen ausgezahlt.
Dann kündigt die Bank den Kredit, weil sie der Meinung ist,
dass sich die finanziellen RAhmenbedingungen des Kreditnehmers
so dermaßen verschlechtert hat, dass die Gefahr besteht, dass
der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Das finanzierte
Objekt ist vermietet und bringt die monatliche
Hypothekenschuld ren.
Da die Bank zu 100% finanziert hat, also auf 20% Eigenkapital verzichtete, wurde die Bonität des Eigentümers besonders hoch eingeschätzt (siehe obere Zeile). Wenn sich die wirtschaftliche Situation des Käufers verschlechtert, also das „Eigenkapital“ der Finanzierung geringer wird, kann und muss die Bank Sicherheiten nachfordern oder die Finanzierung kündigen. (Bei Darlehen ist es usus, dass bei Zahlungsrückstand oder eine Verschlechterung der Bonität des Kunden das Darlehen gekündgit wird).
Das Haus wird wieder begutachtet und dann kommt der Gutachter
zum Ergebnis, dass das Objekt nur 24.500 EUR wert sei.
Das Haus wird versteigert und zwar mit Zuschlag 22.500 EUR.
Da gibt es mehrere Gründe:
der letzte Gutachter hätte den Wert nicht so hoch angesetzt als der erste Gutachter,
der Wert der Immobilie hat sich verschlechtert durch "(Bau-)Substanz oder negative Einflüsse der Umgebung
_:Kann ein Gutachter einer großen Bank bei einem HAus von nur
55.000 EUR so dermaßen daneben liegen?_
Es ist da weniger ein Gutachter gewesen als ein Angestellter einer Bank, der seiner Bank verpflichtet ist und nicht dem Eigentümer.
Hat die Bank oder ein Mitarbeiter oder einer der Familienangehörigen der Mitarbeiter der Bank den Zuschlag erhalten?
Was ist nun mit der Aussage, dass egal wie, die 55.000 EUR
immer aus dem „Verkauf/ der Veräußerung“ rauskommen müssen?
An der Aussage ist nichts dran, wie auch, da würde ja heute ein Jeder Immobilien finanzieren mit der Sicherheit, dass er kein finanzielles Risiko eingehen würde.
