Liebe Experten,
worin besteht der Unterschied im Streitfalle, wenn ein Mietvertrag nur von einem der beiden Partner oder von beiden gleichberechtigt unterschrieben ist?
Insbesondere was die Kündigung des Vertrages betrifft, kann ein Partner alleine die Wohnung kündigen? Gilt also die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gerade nicht?
Grübelnd widersprüchliche Urteile im Internet studierend
Fritze
Hallo Fritze,
ist der Mietvertrag nur auf einen Partner ausgefertigt und wird gekündigt, muss der andere ausziehen.
Ist der Mietvertrag auf beide ausgestellt, müssen beide zusammen kündigen oder der Vermieter muss damit einverstanden sein, dass der, der ausziehen will, aus dem Vertrag entlassen wird , wenn der andere die Miete 1. bezahlen kann, 2. die Verpflichtungen insgesamt übernimmt.
worin besteht der Unterschied im Streitfalle, wenn ein
Mietvertrag nur von einem der beiden Partner oder von beiden
gleichberechtigt unterschrieben ist?Insbesondere was die Kündigung des Vertrages betrifft, kann
ein Partner alleine die Wohnung kündigen? Gilt also die
Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gerade nicht?
Grundsätzlich müssen die Personen, die einen Mietvertrag unterschreiben haben auch gemeinsam bei Erklärungen unterschreiben. Und wenn es nicht so ist, ist die Erklärung nicht wirksam. Andererseits, wenn jemand auszieht und der andere trotz Unterschrift in der Wohnung bleibt, haftet derjenige der ausgezogen ist weiterhin. Dann muss der, der auszieht, eben den, der in der Wohnung bleibt, will er einen Schaden vermeiden, privatrechtlich verklagen. Der Vermieter sollte sich aus solchen Streitigkeiten heraushalten. Ich empfehle einem Vermieter, eine Kündigung eines Teiles einer Beziehung, wenn beide unterschrieben haben, nicht anzuerkennen, wenn der, der wohnen bleiben will, nicht die bis dahin fälligen Schönheitsreparauren durchführt, alle Kosten, die noch für zurückligende Monate auftreten übernimmt oder sich schriftlich verpflichtet, alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis auch für dei Vergangenheit als alleiniger Schuldner zu übernehmen.
Nachdem im Mietverhältnis einer nicht ehelichen Gemeinschaft auch gesetzlich nun - im Todesfall - der Anspruch der Übernahme der Wohnung geregelt ist, sind solche Gemneinschaften den Vertragsgrundsätzen einer ehelichen Gemeinschaft identisch gleichzusetzen. Das heisst, der wo auszieht, haftet solange mit, bis ihn der Vermieter aus dem Vertrag entlässt.
Gruss Günter
Nochmal aus der Sicht eines Mieters 
Hallo Günter,
verstehe ich das richtig: Wenn beide unterschreiben, kann keiner alleine die Wohnung kündigen. D.h. auch wenn einer (wutschnaubend) auszieht, darf daraus nicht automatisch die Kündigung der Wohnung folgen, da dass ja wohl eine deutliche Benachteiligung des „Zurückgebliebenen“ bedeuten würde. Richtg? Sonst könnte man sich ja gleich die gemeinsame Unterschrift schenken.
Wie kann jetzt aber der ausgezogene Expartner verhindern, weiterhin für Mietzahlungen und nach seinem Auszug entstehende Abnutzung haften zu müssen?
Ich habe Gerichtsentscheidungen gefunden, nach denen der Ausgezogene dennoch für 6 Monate weiter die halben Mietkosten übernehmen musste. So lange wurde die Übergangsfrist für den Partner angesetzt, sich eine andere Bleibe zu suchen.
Und was wird aus evtl. geleisteten Kautionszahlungen? Die Kaution wird doch erst nach Ende des Mietverhältnisses ausgezahlt. Muss dann der in der Wohnung verbleibende Partner (abgesehen davon, jetzt alleine die ganze Miete zahlen zu müssen, die Renovierung alleine leisten zu müssen etc.) auch noch augenblicklich die halbe Kaution aus eigener Tasche auszahlen, oder kann er darauf verweisen, dass das Mietverhältnis trotz des Auszuges noch rechtsgültig weiterbesteht, bis er selbst auch kündigt?
Das ganze Thema scheint den Richtern selbst noch etwas unheimlich zu sein. Der Sternel (Hamburger Mietrechtpapst) schreibt dazu – allerdings in einem etwas veralteten Band aus den 90er Jahren, dass grundsätzlich die „Einheitlichkeit des Mietverhältnisses“ bestünde und daher unbedingt beide Parteien der Kündigung zustimmen müssten, damit sie gültig sei.
Die Haftungs-Situation für die ausgezogene Partei müsse u.U. durch eine Freistellung von künftigen Ansprüchen gesondert geregelt werden.
Wird das auch in der Praxis von den Gerichten so gehandhabt? Ich habe mindestens ein Urteil vom OLG Köln gefunden, in dem es heisst, der „Zurückgebliebene“ müsse zur Not zwangsweise die Kündigung akzeptieren und zustimmen. Auch wenn er dadurch seine Wohnung verlöre, weil der Vermieter dann die Vertragsgrundlage (korrekterweise) als hinfällig betrachtete.
Puh, liebe Leserin, lieber Leser … danke, dass Du bis hier gefolgt bist.
Gruß
Fritze
Hallo Günter,
verstehe ich das richtig: Wenn beide unterschreiben, kann
keiner alleine die Wohnung kündigen. D.h. auch wenn einer
(wutschnaubend) auszieht, darf daraus nicht automatisch die
Kündigung der Wohnung folgen, da dass ja wohl eine deutliche
Benachteiligung des „Zurückgebliebenen“ bedeuten würde.
Richtg? Sonst könnte man sich ja gleich die gemeinsame
Unterschrift schenken.
Richtig, der bleibt weiterhin im Mietvertrag, er kann auch nicht automatisch kündigen, da der Mietvertrag von zwei oder mehr Personen unterschrieben ist, kann der Vertrag auch nur von zwei oder mehr Personen gekündigt werden. Der Vermieter kann mit Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters jedoch dann eine Vertragsänderung vornehmen, eine Kündigung ist aus der rechtlichen Sicht nicht für den Einzelnen möglich. Kündigung nein, Aufhebungsvertrag nein, (hier müssten Vermieter und der in der Wohnung lebende Mieter zustimmen) Vertragsänderung ja, wenn der Vermieter zustimmt und der ausgezogene und der in der Wohnung Wohnende sich einig werden, wer die Wohnung übernimmt.
Eine solche Änderung muss u.a. aus folgendem Grund vorgenommen werden. Zuerst kann es ja sein, dass der Teil auszieht, der das Geld und die Miete bezahlt hat, der andere hat nichts. Wer soll dann die Miete zahlen ? Ausserdem, wenn es zu keienr Vertragsaufhebung kommt, der Vermieter hätte eine unwirksame Kündigung agenommen, was passiert, wenn dem ausgezogenen Mieter es einfallen sollte, dass er Ansprüche an den Vertrag erhebt und nun einziehen will ?
Wie kann jetzt aber der ausgezogene Expartner verhindern,
weiterhin für Mietzahlungen und nach seinem Auszug entstehende
Abnutzung haften zu müssen?
Dies ist leider eine vor den Gerichten bis heute nicht gelöste Frage. Zuerst einmal wird von einer zivilrechtlichen Klärung der beiden Mieter untereinander gerechnet. Es wird sodann versucht, den Vermieter zu überzeugen und den ausgezogenen Mieter, dass eine Vereinbarung sinnvoll ist, um Weiterungen zu vermeiden.
Ich habe Gerichtsentscheidungen gefunden, nach denen der
Ausgezogene dennoch für 6 Monate weiter die halben Mietkosten
übernehmen musste. So lange wurde die Übergangsfrist für den
Partner angesetzt, sich eine andere Bleibe zu suchen.
Ja, und es gibt Fälle, da sind es auch mehr als sechs Monate.
Ud was wird aus evtl. geleisteten Kautionszahlungen? Die
Kaution wird doch erst nach Ende des Mietverhältnisses
ausgezahlt. Muss dann der in der Wohnung verbleibende Partner
(abgesehen davon, jetzt alleine die ganze Miete zahlen zu
müssen, die Renovierung alleine leisten zu müssen etc.) auch
noch augenblicklich die halbe Kaution aus eigener Tasche
auszahlen, oder kann er darauf verweisen, dass das
Mietverhältnis trotz des Auszuges noch rechtsgültig
weiterbesteht, bis er selbst auch kündigt?
Zuerst gehört in solchen Fällen die Kaution demjenigen, der sie nachweislich eingezahlt hat. Aber, solange das Mietverhältnis läuft, haftet er - auch wenn er ausgezogen ist - mit dieser Kaution für Schäden in der gemeisnam angemieteten Wohnung.
Das ganze Thema scheint den Richtern selbst noch etwas
unheimlich zu sein. Der Sternel (Hamburger Mietrechtpapst)
schreibt dazu – allerdings in einem etwas veralteten Band aus
den 90er Jahren, dass grundsätzlich die „Einheitlichkeit des
Mietverhältnisses“ bestünde und daher unbedingt beide Parteien
der Kündigung zustimmen müssten, damit sie gültig sei.
Dies gilt heute noch. Ausnahme sind eheliche oder eheähnliche Fälle, bei denen es zu erheblicher Gewalt gekommen ist oder eine der Parteien in gefashr geraten würde, würde von der anderen Partei weiterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Doch hier müssen Gerichte entscheiden. z.B. bei Scheidung Zuweisung der Wohnung an einen Teil, in eheähnlichen Gemeinschaften habe ich hier noch keine Urteile gefunden, die Regelung ist auch neu.
Die Haftungs-Situation für die ausgezogene Partei müsse u.U.
durch eine Freistellung von künftigen Ansprüchen gesondert
geregelt werden.
Selbstverständlich, hier muss der ausgezogene Mieter, der in der Wohnung verbleibende Mieter und der Vermieter eine Vereinbarung schliessen.
Wird das auch in der Praxis von den Gerichten so gehandhabt?
Ich habe mindestens ein Urteil vom OLG Köln gefunden, in dem
es heisst, der „Zurückgebliebene“ müsse zur Not zwangsweise
die Kündigung akzeptieren und zustimmen. Auch wenn er dadurch
seine Wohnung verlöre, weil der Vermieter dann die
Vertragsgrundlage (korrekterweise) als hinfällig betrachtete.
Dieses Urteil betrifft den Sonderfall, dass jemand mit einer anderen Person einen Mietvertrag für eine gemeinsame Wohnung abschliesst und dann versucht, dass diese Partei die Wohnung verlässt oder es kommt einfach dazu und der verbleibende Teil ist trotz des Einkommens nicht bereit, die volle Miete zu übernehen. Solche „Erpressungen“ nach dem Motto, „wenn du gehst, zahle ich nicht mehr, dann zahlst du, auch wenn ich jemand zu mir in die Wohnung nehme, bist du gebüsst hast“, kommt leider sehr oft in zerbrochenen Beziehungen vor. Da wird noch einmal krfätig gerächt. Und hier kann jemand gerichtlich dann die Beendigung des Mietvertrages verlangen und der andere muss entweder selbst den Vertrag übernehmen oder ausziehen.
Gruss Günter
Vielen vielen Dank! Nur noch eine kleine Frage …
Hallo nochmal,
[…]
Ud was wird aus evtl. geleisteten Kautionszahlungen? Die
Kaution wird doch erst nach Ende des Mietverhältnisses
ausgezahlt. Muss dann der in der Wohnung verbleibende Partner
(abgesehen davon, jetzt alleine die ganze Miete zahlen zu
müssen, die Renovierung alleine leisten zu müssen etc.) auch
noch augenblicklich die halbe Kaution aus eigener Tasche
auszahlen, oder kann er darauf verweisen, dass das
Mietverhältnis trotz des Auszuges noch rechtsgültig
weiterbesteht, bis er selbst auch kündigt?Zuerst gehört in solchen Fällen die Kaution demjenigen, der
sie nachweislich eingezahlt hat. Aber, solange das
Mietverhältnis läuft, haftet er - auch wenn er ausgezogen ist
- mit dieser Kaution für Schäden in der gemeisnam angemieteten
Wohnung.
Nochmal zur Kaution: Die Rückzahlung (Anteilig wie eingezahlt + evtl. Zinsen) wird erst bei Kündigung bzw. Vertragsänderung (wenn alle Parteien sich einig sind) fällig, nicht etwa direkt mit dem Auszug des Expartners, sehe ich das richtig?
Das wäre aber auch nicht weiter schlimm, denn das Geld läge ja sicher auf einem Sparbuch a.ä. und würde verzinst.
[…]
Die Haftungs-Situation für die ausgezogene Partei müsse u.U.
durch eine Freistellung von künftigen Ansprüchen gesondert
geregelt werden.Selbstverständlich, hier muss der ausgezogene Mieter, der in
der Wohnung verbleibende Mieter und der Vermieter eine
Vereinbarung schliessen.
Könnte diese Einigung so aussehen, dass man – in beiderseitigem Einverständnis – einfach einen Teil der anteiligen Kaution zurückbehält, sozusagen für die „Abnutzung“ der Wohnung (sprich: die bei Auszug beider Parteien dann fällige Endrenovierung müsste ja auch gemeinsam getragen werden)? In welcher Höhe würde man das bemessen? Gibt es dafür Regeln? Soundsoviel Prozent der Nettokaltmiete oder so? Oder lässt man einfach einen Kostenvoranschlag vom Maler machen und teilt den Betrag durch zwei? Mei, ist das alles kompliziert.
Dieses Urteil [Zwangskündigung] betrifft den Sonderfall, dass :jemand mit einer
anderen Person einen Mietvertrag für eine gemeinsame Wohnung
abschliesst und dann versucht, dass diese Partei die Wohnung
verlässt oder es kommt einfach dazu und der verbleibende Teil
ist trotz des Einkommens nicht bereit, die volle Miete zu
übernehen.
Angenommen die Übernahme der Mietzahlung wäre kein Problem, wohl aber die Übernahme der kompletten Renovierungskosten, die bei einem Auszug fällig wären und die damit verringerte Kautionsrückzahlung. Deshalb kann es dann wohl nicht zu solchen drakonischen Maßnahmen kommen, oder? Schließlich wird niemand erpresst …
Gut, dass es Juristen gibt
Und vielen Dank noch mal für die erfrischend kompetenten Antworten!
Gruß
Fritze
Hallo,
Zuerst gehört in solchen Fällen die Kaution demjenigen, der
sie nachweislich eingezahlt hat. Aber, solange das
Mietverhältnis läuft, haftet er - auch wenn er ausgezogen ist
- mit dieser Kaution für Schäden in der gemeisnam angemieteten
Wohnung.Nochmal zur Kaution: Die Rückzahlung (Anteilig wie eingezahlt
- evtl. Zinsen) wird erst bei Kündigung bzw. Vertragsänderung
(wenn alle Parteien sich einig sind) fällig, nicht etwa direkt
mit dem Auszug des Expartners, sehe ich das richtig?
Ja, wobei der Vermieter Kaution verlangen kann und erst dann zur Rückzahlung an den verpflichtet ist, der ausgezogen ist, wenn dieser die Kaution gezahlt hat. Sie ist bekanntlich Bestandteil des ursprünglichen Vertrages
Könnte diese Einigung so aussehen, dass man – in
beiderseitigem Einverständnis – einfach einen Teil der
anteiligen Kaution zurückbehält, sozusagen für die „Abnutzung“
der Wohnung (sprich: die bei Auszug beider Parteien dann
fällige Endrenovierung müsste ja auch gemeinsam getragen
werden)? In welcher Höhe würde man das bemessen? Gibt es dafür
Regeln? Soundsoviel Prozent der Nettokaltmiete oder so? Oder
lässt man einfach einen Kostenvoranschlag vom Maler machen und
teilt den Betrag durch zwei? Mei, ist das alles kompliziert.
Sinnvoll ist, man macht einen Kostenvoranschlag.
Gruss Günter
Abschließend meinen herzlichen Dank! (o.T.)
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