Allgemeine Rechtsfragen
Von: Werner, 31.5.2001 10:04 Uhr
Ich hab noch mal eine Frage zur Eintragung eines Geh-/Fahrrechts.<br>
Kurz zur Situatiuon: Wir sind eine Reihenhauskette, die von der Seite nur eine Zufahrt hat und in einen Weg mündet, der entlang der Reihenhauskette (vor den Häusern, aber auf den jeweiligen Grundstücken) entlangführt. Damit die hinteren Bewohner an ihr Grundstück und an den Einstellplatz kommen, müssen sie diesen Weg benutzen. Dafür sollen jeweils die "notwendigen Grunddienstbarkeiten" eingetragen werden. Dafür hatte sich jeder beim Kaufvertrag verpflichten müssen. Gemäss Kaufvertrag sollten ausserdem die Unterhaltskosten jeweils "von den Begünstigten getragen werden".<br>
Wohlgemerkt: Es ist KEIN Gemeinschaftsweg, sondern es gehört jedem das Wegestück auf seinem Grundstück.<br>
Nun haben wir den Entwurf der Grunddienstbarkeiten vorliegen, und da gibt es folgende Widersprüchlichkeiten:<br>
1.) Aus dem Text des Grunddienstbarkeitsentwurfes geht unmissverständlich hervor, dass jeder jedem Geh-/Fahrrecht einräumt, also jeder, egal welches Haus er hat, jeweils den gesamten Weg nutzen darf inkl. des Wegestückes vor dem letzten Haus. In der beigefügten Zeichnung ist jedoch beim Wegerecht das letzte Haus ausgespart. --> also widersprüchlich<br>
2.) In unserem Kaufvertrag hatten wir uns jedoch nur verpflichtet, etwaige "notwendige" Dienstbarkeiten einzutragen. Also ist doch nur jeweils ein Wegerecht für das Wegestück notwendig, das bis zum eigenen Haus führt, aber nicht darüber hinaus! --> Widerspruch zum Kaufvertrag<br>
3.) Das Problem dabei ist folgendes: Wer muss für etwaige Unterhaltspflichts-Kosten aufkommen? Es ist nämlich übereinstimmend im Kaufvertrag und im Grunddienstbarkeitsentwurf festgelegt, dass die Unterhaltskosten anteilig die jeweils Begünstigten (inkl. des jeweiligen Eigentümers) tragen müssen. Da die Begünstigten ja im Geh-/Fahrrecht festgelegt sind, richtet sich auch danach die anteilige Kostentragungspflicht. Nun sehe ich nicht ein, dass ich mich an dem hinterliegendem Wegestück beteiligen soll (ich wohne in einem im vorderen Teil gelegenen Haus), weil ich den ja gar nicht nutze (ich fahre ja mit meinem Auto zu meinem Einstellplatz vorm Haus und nie weiter). Meiner Ansicht nach ist jeder dazu verpflichtet, sich gemäss des Kaufvertrags "notwendige" Geh-/Fahrrecht eintragen zu lassen, also nur bis zum eigenen Grundstück und nicht weiter. Dann hat damit automatisch auch jeder nur für dieses Stück die anteilige Unterhaltungspflicht (Kosten). Darüberhinausgehendes Geh-/Fahrrecht mit den verbundenen anteiligen Unterhaltskosten will und brauch ich doch gar nicht eintragen zu lassen, oder?<br>
4.) Aussagen des beurkundenden Notars dazu: "Unterhaltspflichtig ist jeder Eigentümer für sein Grundstück, also auch für den davor liegenden Weg". Im Grunddienstbarkeitsentwurf steht jedoch "Die Unterhaltspflicht obliegt den Eigentümern der berechtigten Grundstücke und des belasteten Grundstücks zu gleichen Teilen". --> Ist das nicht schon wieder ein Widerspruch???<br>
Auf Anfrage teilte er mir nur lapidar mit, BEIDE Aussagen wären richtig!! Schliessen die Aussagen sich nicht im Gegenteil aus??? Ausserdem verweist er stets darauf, dass die Regelung, dass alle Geh-/Fahrrecht an dem GESAMTEN Weg hätten (mit der damit einhergehenden Beteiligung an den Kosten), üblich sei und ausserdem die gesetzlichen Regelungen gelten würden. Diese erläutert er jedoch auf mehrfache (!) Anfrage nicht.<br>
Hat der Notar nicht die Pflicht derartige Widersprüche, die z.T. er selbst verursacht hat, aufzuklären und zu erläutern, wie denn die gesetzl. Regelungen hierfür nun aussehen bzw. WAS er denn da eigentlich beurkundet? Seine Antwort dazu war nur: "Für Auslegung evtl. Streitfragen ist nicht der betreffende Notar zuständig", sondern es sei die unabhängige Justiz...<br>
Nun weiss ich gar nichts mehr... wer kann mir da helfen? Soll ich dem Notar mal richtig auf die Füsse treten, alles aufzuklären und gefälligst genauso zu machen wie im Kaufvertrag vereinbart?

MfG
Werner



  1. Antwort von Francesco von der Lent (abgemeldet) 1
    Re: Problem Geh-/Fahrrecht, Aufklärungspflicht Not
    Hi Werner,

    einzutragene Grunddienstbarkeiten müssen eindeutig und von einem nicht juristisch bewanderten Laien nachvollziehbar sein.
    Das sollte bei der Formulierung deutlich werden und kann auch durch eine Zeichnung unterstützt werden.
    Genau das scheint hier sinnvoll zu sein. Wenn für alle Zufahrtsberechtigte der entsprechende Teil in einer Zeichnung farblich markiert wird, kann jeder diesem Plan entnehmen, welchen Anteil er auch bei der Pflege zu tragen hat.
    Diese Aufgabe fällt allerdings dem Notar zu. Er dürfte es garnicht zulassen, dass nicht eindeutige Grunddienstbarkeiten zur Eintragung gelangen. Das ist Bestandteil seiner Sorgfaltspflicht.

    Gruß,
    Francesco
    2 Kommentare
    • von Werner 0
      Re^2: Problem Geh-/Fahrrecht, Aufklärungspflicht N
      Hi Werner,

      einzutragene Grunddienstbarkeiten müssen eindeutig und von
      einem nicht juristisch bewanderten Laien nachvollziehbar sein.
      Das sollte bei der Formulierung deutlich werden und kann auch
      durch eine Zeichnung unterstützt werden.
      >>> Die Zeichnung widerspricht sich an einer Stelle mit dem dazugehörigem Text. Das habe ich aber bei dem Notar noch nicht reklamiert, weil mir das erst vorgestern aufgefallen ist. Genau das scheint hier sinnvoll zu sein. Wenn für alle
      Zufahrtsberechtigte der entsprechende Teil in einer Zeichnung
      farblich markiert wird, kann jeder diesem Plan entnehmen,
      welchen Anteil er auch bei der Pflege zu tragen hat.
      >>> Klar, aber hier soll jeder anteilig unterhaltspflichtig am GESAMTEN Weg sein. Ich sehe aber nicht ein, dass ich bei den hinterliegenden Wegstücken (oder z.B. beim letzten Haus in der Reihe, dessen Wegstück nur der Inhaber nutzt) Kosten trage, obwohl ich den Teil ja gar nicht nutze. Ausserdem haben wir uns nur verpflichtet, etwaige "notwendige" Dienstbarkeiten eintragen zu lassen. Notwendig ist danach doch nur die Zuwegung bis zu meinem Haus und nicht darüberhinaus, oder? Soll ich mich einfach weigern, das so zu unterschreiben bis die Formulierung der im Kaufvertrag entspricht? (es ist übrigens der selbe Notar) Diese Aufgabe fällt allerdings dem Notar zu. Er dürfte es
      garnicht zulassen, dass nicht eindeutige Grunddienstbarkeiten
      zur Eintragung gelangen. Das ist Bestandteil seiner
      Sorgfaltspflicht.
      >>> Aber er hat eben nur die genannten Aussagen gemacht und nach wiederholter Aufforderung, diese scheinbaren Widersprüche (Formulierung Kaufvertrag / Formulierung Grunddienstbarkeit / und seine eigene Aussage) zu erläutern, gemeint: er habe nichts hinzuzufügen. Auch die von ihm erwähnten gesetzlichen Regelungen hat er nach wiederholter Aufforderung nicht erläutert.
      Ich stehe nun da, möchte weitere Aufklärung, und er gibt sie mir nicht! Was kann ich tun? Ihm androhen, Rechtsberatung bei einem anderen Anwalt zu nehmen und ihm die Kosten dafür in Rechnung zu stellen? MfG
      Werner
    • von Francesco von der Lent (abgemeldet) 0
      Re^3: Problem Geh-/Fahrrecht, Aufklärungspflicht N
      Hi Werner,

      die Rechtsgültigkeit der Sache ist doch auch von deiner Unterschrift abhängig.
      Ich würde darauf bestehen, dass die gewünschte Aufklärung erfolgt und eventuell die Formulierung den tatsächlichen Vereinbarungen bzw. dem Inhalt des Kaufvertrages entspricht. Erst dann würde ich unterschreiben.

      Gruß,
      Francesco
  2. Antwort von W.Doemland (abgemeldet) 1
    Re: Problem Geh-/Fahrrecht, Aufklärungspflicht Not
    Hi Werner,

    Wenn schon bei real geteilten Grundstücken die Wegefläche nicht herausgemessen und gemeinschaftliches Eigentum der Anlieger werden sollte, ist IMHO der vom Notar gewählte Vorschlag aus allgemeiner Sicht in Ordnung. Er vermeidet, z.B. bei einem Zwölfspänner und Schäden oder Erneuerungbedarf bei mehreren oder allen Teilflächen, daß 11 oder 12 Eigentümer sich mit jeweiligen Teilabrechnungen befassen müssen, die sie den anderen Beteiligten übersenden.

    Aus Sicht der Gemeinschaft ist es wohl auch nicht so gedacht gewesen, daß - wieder bei einem Zwölfspänner und einem Schaden auf der Teilfläche des Anliegers 4 - die Anlieger 1 bis 3 am Aufwand nicht zu beteiligen seien. Man sieht diese Art von Gemeinschaftswegen als wirtschftliche Einheit für sämtliche Anlieger an mit den entsprechenden Beteiligungsquoten. Ob das aber von Euren Verträgen gedeckt ist oder Du Dich mit Deiner aus meiner Sicht weniger praktikablen und weniger gemeinschaftsgerichteten Bewertung durchsetzen kannst, ist im Streifall tatsächlich nicht durch Euren Notar, sondern das zuständige Gericht zu entscheiden. Der Widerspruch zwischen Text u. Zeichnung ist natürlich in jedem Fall aufzulösen. Bei der Nutzung von Gemeinschaftwegen gibt es nie "Nie". Beispiel: Oma hat die Hausnummer Ihrer Kinder vergessen, sie befährt den Weg bis Haus 12; Du hast auf einem Pkw-Anhänger Blumenerde herbeigeschafft, schon sitzt Du als Anlieger 2 mit der Schnauze Deines Land-Rovers auf der Wegefläche des Anliegers 3. Wenn der Dich nun schon nicht mehr mag, könnte er sich wehren.

    Ich wünsche Euch, daß die Frage der Kostenquoten erst nach 40 Jahren, wenn der Weg neu gepflastert werden muß, akut wird.

    Gruß
    Wilhelm [Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
    1 Kommentare
    • von Werner 0
      Re^2: Problem Geh-/Fahrrecht, Aufklärungspflicht N
      Hi Werner,

      Wenn schon bei real geteilten Grundstücken die Wegefläche
      nicht herausgemessen und gemeinschaftliches Eigentum der
      Anlieger werden sollte, ist IMHO der vom Notar gewählte
      Vorschlag aus allgemeiner Sicht in Ordnung. Er vermeidet, z.B.
      bei einem Zwölfspänner und Schäden oder Erneuerungbedarf bei
      mehreren oder allen Teilflächen, daß 11 oder 12 Eigentümer
      sich mit jeweiligen Teilabrechnungen befassen müssen, die sie
      den anderen Beteiligten übersenden.
      >>> Wieso? Was ist denn da so schlimm dran?
      Aus Sicht der Gemeinschaft ist es wohl auch nicht so gedacht
      gewesen, daß - wieder bei einem Zwölfspänner und einem Schaden
      auf der Teilfläche des Anliegers 4 - die Anlieger 1 bis 3 am
      Aufwand nicht zu beteiligen seien.
      >>> Wieso nicht? Was haben die denn damit zu tun? Nichts. Man sieht diese Art von
      Gemeinschaftswegen als wirtschftliche Einheit für sämtliche
      Anlieger an mit den entsprechenden Beteiligungsquoten.
      >>> Da zweifel ich aber dran. Wir haben keinen Gemeinschaftsweg, jeder hat sein eigenen Zuwegungsstück kaufen (und bezahlen) müssen. Ob das
      aber von Euren Verträgen gedeckt ist oder Du Dich mit Deiner
      aus meiner Sicht weniger praktikablen und weniger
      gemeinschaftsgerichteten Bewertung durchsetzen kannst, ist im
      Streifall tatsächlich nicht durch Euren Notar, sondern das
      zuständige Gericht zu entscheiden.
      >>> Wieso? Der Kaufvertrag ist doch vom selben Notar beurkundet worden. Also hat er doch diesen Widerspruch verursacht und muss uns aufklären was nun Sache ist. In unseren Augen hat er ganz klar einen Entwurf der Grunddienstbarkeitseintragung vorgelegt, der so von uns nicht unterschrieben werden braucht, weil er von der Verpflichtung im Kaufvertrag abweicht. Also können wir uns doch einfach weigern, bis der Wortlaut so geändert ist, wie es im Kaufvertrag genannt wurde: "notwendige Dienstbarkeiten", das heisst doch Geh-/Fahrrecht bis zum eigenen Haus (und nicht weiter). Oder? Wozu wäre denn das darüberhinausgehende Geh-/Fahrrecht notwendig? Für nix.

      Nochmal: Ich wohne ziemlich weit vorn in der Reihe. Warum sollte ich denn z.B. die Reparatur des Weges vor dem letzten Haus mittragen, wo der nur von dem Eigentümer des letzten Hauses benutzt wird??? Nee das kann´s doch wirklich nicht sein!!! Der Widerspruch zwischen
      Text u. Zeichnung ist natürlich in jedem Fall aufzulösen. Bei
      der Nutzung von Gemeinschaftwegen gibt es nie "Nie". Beispiel:
      Oma hat die Hausnummer Ihrer Kinder vergessen, sie befährt den
      Weg bis Haus 12; Du hast auf einem Pkw-Anhänger Blumenerde
      herbeigeschafft, schon sitzt Du als Anlieger 2 mit der
      Schnauze Deines Land-Rovers auf der Wegefläche des Anliegers
      3. Wenn der Dich nun schon nicht mehr mag, könnte er sich
      wehren.
      >>> Besucher, Freunde oder Fremde, die eine Hausnummer suchen, benötigen sowieso kein extra Geh-/Fahrrecht. Also der Fall ist völlig problemlos.
      Ausserdem kann man Blumenerde etc. bei Reihenmittelhäusern sowieso nur von hinten anliefern. Wer will denn Blumenerde durchs Haus tragen? ;-)
      Ich wünsche Euch, daß die Frage der Kostenquoten erst nach 40
      Jahren, wenn der Weg neu gepflastert werden muß, akut wird.
      >>> Ich mir auch, wenn es dabei so viele Probleme geben kann. Ich bereue es jetzt schon, ein Haus mit einer gemeinsamen Zuwegung gekauft zu haben. Plötzlich soll man an Kosten beteiligt werden, mit denen man eigentlich nichts zu tun hat und die auch im Kaufvertrag so nicht erkennbar waren. Wer weiss, was da noch alles plötzlich auf mich zukommt. Würd ich nicht noch mal machen!

      MfG
      Werner