Hallo,
seid 30 Jahren ist ein Mann Pächter eines Grundstückes, dass der Mann selber bebaut hat.
Nun wurde das Grundstück verkauft und der neue Besitzer möchte dieses für sich und seine Familie nutzten.
Nun meine Frage: geht das Haus auch in das Eigentum des neuen Grundstücksbesitzers über?
Hat der Mann der das Haus gebaut und bis dato genutzt hat Anspruch auf „Abstand“?
Wem gehört nun das Haus?
Vielen Dank im voraus für hoffentlich viele Antworten
Hat der Mann der das Haus gebaut und bis dato genutzt hat Anspruch auf „Abstand“?
Diese FRage kann ich nicht beantworten.
Wem gehört nun das Haus?
Dem Grundstückseigentümer.
Hallo,
tjaa…dann hat er Pech gehabt…sofern keine schriftlichen Regelungen bzw. Grundbucheinträge existieren,gehen Bauten,die sich auf dem Grundstück befinden,an den neuen Eigentümer des Grundstückes…
Hallo,
Fragen dieser Größenordnung sollte man beim Anwalt klären.
Wenn jemand auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude errichtet, das - sofern es sich nicht um ein Gebäude handelt, das er wieder mitnehmen kann (Fertighalle etc.) kann das Eigentum an dem Gebäude auf den Grundstückseigentümer übergehen (§ 946 BGB), wobei aber die gesetzliche Grundentscheidung bei Mietverhältnissen anders ist:
http://dejure.org/gesetze/BGB/95.html
Nach §§ 946, 951 Abs. 1 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 kann unter dem Gesichtspunkt der Aufwendungskondiktion Wertersatz verlangt werden, wenn das Eigentum übergeht, wobei das aber alles umstritten ist, insbesondere was der Grundeigentümer erlangt hat. Die herrschende Lehre erblickt das Erlangte in der objektiv zu bemessenden Verkehrswertsteigerung des Grundstücks.
Einzelheiten ergeben sich aus: BGH, Urt. v. 4. April 1990 – VIII ZR 71/89 und BGH, Urteil vom 19. 9. 1962 - V ZR 138/61 (Hamm)
BGH, Urteil vom 19. 9. 1962 - V ZR 138/61 (Hamm)
_Kann jemand, der auf fremdem Grund und Boden gebaut und dadurch einen Rechtsverlust erlitten hat, Vergütung in Geld fordern, so bestimmt sich deren Höhe ausschließlich nach objektiven Gesichtspunkten. Der Umstand, daß ihm das Grundstück vom Eigentümer zu unangemessen niedrigem Mietzins überlassen worden war, ist dabei in der Regel ohne Belang; ob dies auch im Falle eines langfristigen Mietvertrages gilt, bleibt offen.
BGH, Urteil vom 19. 9. 1962 - V ZR 138/61 (Hamm)
Die Bekl. ist Eigentümerin eines Grundstücks in W. Einen etwa 680 qm großen Teil dieses Grundbesitzes mit darauf befindlichen gewerblichen Räumen hatte sie seit dem Jahre 1938 an die Kl. vermietet, die dort einen Handel mit Glas und ein Glasbearbeitungsgeschäft betrieb. Die Gebäude wurden während des letzten Krieges zerstört. Im Jahre 1947 begann die Kl., sie mit eigenen Mitteln wiederaufzubauen. Ein von ihr zunächst errichtetes Werkstattgebäude nebst Büroräumen war im Herbst 1948 fertiggestellt; später baute sie noch eine Garage und eine Schlosserei. Die Parteien hatten keine Abrede darüber getroffen, wer von ihnen die Wiederaufbaukosten endgültig tragen sollte. Einige Tage vor der Währungsreform fragte die Bekl. bei der Kl. an, wieviel sie für den Bau bisher aufgewendet habe, und als ihr erwidert wurde, die bisherigen Baraufwendungen beliefen sich auf etwa 5 500 RM, zahlte sie am 17. 6. 1948 diesen Betrag an die Kl. An Miete entrichtete die Kl. seit Fertigstellung des Werkstattgebäudes monatlich 83 DM und seit Januar 1953 monatlich 116,50 DM. Wegen der Miethöhe kam es zwischen den Parteien zu Meinungsverschiedenheiten und zu zwei Räumungsprozessen, deren zweiter mit einer Verurteilung der Kl. endete. Sie räumte das Grundstück zum 1. 7. 1957, und die Bekl. vermietete es in der Folgezeit anderweitig für 300 DM monatlich.
Die Kl. verlangt von der Bekl. ihre Aufwendungen ersetzt. Sie will für den Wiederaufbau der Gebäude bis zur Währungsreform (einschließlich in Tausch gegebener Sachwerte) 19 058,08 RM und danach noch 14 492,20 DM aufgewendet haben, woraus sie sich unter Abzug der empfangenen 5 500 RM eine Restforderung von 28 050,28 DM errechnet. Hiervon macht sie im gegenwärtigen Rechtsstreit einen Teilbetrag von 6 100 DM nebst Zinsen geltend. Die Bekl., die um Klageabweisung bittet, bestreitet die Forderung nach Grund und Betrag und behauptet, die Kl. habe seinerzeit den Wiederaufbau auf eigenes Risiko durchgeführt und nicht die Absicht gehabt, Aufwendungsersatz zu verlangen; außerdem sei sie bereits dadurch abgefunden, daß sie jahrelang eine unangemessen niedrige Miete gezahlt habe. Die Gebäude seien für sie, die Bekl., ohne Wert. Vorsorglich beruft sie sich auf Verjährung und Verwirkung. Das LG hat der Klage stattgegeben, das OLG hat sie abgewiesen. Die Rev. der Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen:
Die Höhe des Wertersatzes bestimmt sich, wie das BerGer. ebenfalls ohne Rechtsirrtum und im Einklang mit der Rspr. des erk. Sen. (BGHZ 10, BGHZ Band 10 Seite 171, BGHZ Band 10 Seite 179 = NJW 53, NJW Jahr 53 Seite 1466; BGHZ 17, BGHZ Band 17 Seite 236, BGHZ Band 17 Seite 240 f. = NJW 55, NJW Jahr 55 Seite 1106) angenommen hat, nach dem gemeinen Wert der Gebäude, der im wesentlichen von der damaligen Ertragsfähigkeit des bebauten Grundstücks abhängt (Verkehrswert). Die Kl. kann nicht den Wert der einzelnen wirtschaftlichen Leistungen, die sie innerhalb längerer Zeiträume teils vor und teils nach der Währungsreform zur Errichtung der Gebäude erbracht hat, ersetzt verlangen; daher kommt es auf ihr tatsächliches Vorbringen über diese Leistungen sowie auf die dazu vorgelegten zahlreichen Handwerkerrechnungen und sonstigen Belege ebensowenig an wie auf die Beanstandungen, die hiergegen seitens der Bekl. erhoben werden. Da die Parteien unstreitig über die Kostentragung nichts vereinbart haben, ist ferner unerheblich, ob die Kl. für ihre Aufwendungen Ersatz zu verlangen beabsichtigte oder nicht. Den Maßstab für die Zahlungspflicht der Bekl. bildet vielmehr die objektive Wertsteigerung, die ihr Grundstück infolge Erhöhung seiner Ertragsfähigkeit durch die Bebauung erfahren hat.
Mit Recht hat schließlich das BerGer. die Fertigstellung der Gebäude als maßgeblichen Zeitpunkt für die Errechnung des Verkehrswertes angesehen (Urt. des erk. Sen. v. 23. 10. 1953 - V ZR 38/52 = NJW 54, NJW Jahr 54 Seite 265 = LM Nr. 6 zu § 946 BGB). Im vorl. Fall kommen verschiedene Zeiten in Betracht, da Werkstattgebäude und Büroräume bereits im Herbst 1948 vollendet waren, während Garage und Schlosserei erst in den folgenden Jahren errichtet wurden. Die Wertermittlung konnte hier also unbedenklich nach der Methode des gerichtlichen Sachverständigen vor sich gehen, der in seinem dem LG erstatteten Gutachten zunächst den Verkehrswert der Gebäude und Anlagen im „Sommer bzw. Herbst 1948” errechnet und dann geprüft hat, ob und inwieweit durch die spätere Errichtung von Garage und Schlosserei Wertveränderungen eingetreten seien.
Das BerGer. folgt grundsätzlich dem Sachverständigen, der bei seiner Wertbestimmung, entsprechend dem ihm vom LG erteilten Auftrag, den Ertragswert der Gebäude zugrunde gelegt und davon den Wert des Grund und Bodens (die „Bodenrente”) in Abzug gebracht hat. Allein während der Sachverständige als Ertragswert der Gebäude im Herbst 1948 die damalige „angemessene Miete” einsetzt, die er zuvor aus den unterschiedlichen, je nach der Benutzungsart verschiedenen Mietsätzen für die einzelnen Teilflächen des vermieteten Grundstücks (Büro, Werkstätten, Lager, Keller, überdachter Hof, freie Hoffläche) zusammengerechnet und mit monatlich 223,21 DM angenommen hat, geht das BerGer. von der tatsächlich gezahlten Miete aus. Für das Grundstück, so heißt es im Urteil, möge 1948 ein Mietzins von 223,21 DM angemessen gewesen sein, aber dieser Betrag sei fiktiv, da die Bekl. ihn damals unstreitig nicht erhalten, die Kl. ihr vielmehr nur 83 DM im Monat gezahlt habe; wenn es darum gehe, die Bereicherung der Bekl. zu ermitteln, müsse von den Geldbeträgen ausgegangen werden, die ihr wirklich zugeflossen seien; um das, was sie hätte erhalten sollen, aber nicht bekommen habe, könne sie nicht bereichert sein. Die Berechnung des Sachverständigen bedürfe daher in diesem Punkte einer Korrektur. Unter Zugrundelegung von 83 DM gelangt demgemäß das BerGer. für 1948 zu einem Gebäudeertragswert nicht, wie der Sachverständige errechnet hatte, von 17 227 DM, sondern lediglich von 3 939,39 DM.
Ähnlich verfährt das angef. Urteil dann auch mit Garage und Schlosserei. Der Sachverständige hatte - wiederum anknüpfend an den angemessenen Mietsatz - errechnet, der Ertragswert habe sich durch diese Baulichkeiten noch um 1971 DM erhöht, so daß die infolge der Bebauung eingetretene Wertsteigerung insgesamt 19 198 DM betrage. Demgegenüber veranschlagt das BerGer. die Werterhöhung durch Garage und Schlosserei nur auf 480 DM, nämlich auf etwa 12% des vorher von ihm ermittelten Betrages von 3 939,39 DM (ungefähr diesen Prozentsatz ergebe die Berechnung des Sachverständigen); es erachtet eine solche Erhöhung für gerechtfertigt, weil die Kl. nach Fertigstellung von Garage und Schlosserei nicht mehr 83 DM Monatsmiete gezahlt habe, sondern 116,50 DM. Die gesamte Bereicherung der Bekl. stelle sich damit auf rund 4 400 DM. Diesen Betrag sieht das BerGer. als gedeckt an durch die von der Bekl. im Jahre 1948 gezahlten 5 500 Mark; die Zahlung sei zwar vor der Währungsreform erfolgt, aber das spiele bei der Art der hier vorliegenden Rechnung keine Rolle.
Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision mit Recht.
Die Bekl., deren Grundstück durch die Bauleistungen der Kl. wertvoller geworden ist, muß dieser nach § 818 Abs. 2 BGB den „Wert des Erlangten” ersetzen. Darunter versteht das Gesetz den gemeinen Verkehrswert, d.h. den wirklichen Wert dessen, was dem Bereicherten ohne rechtlichen Grund aus dem Vermögen des Leistenden zugeflossen ist (Staudinger-Seufert, BGB, 11. Aufl., § 818 Anm. 23; BGB, RGRK, 11. Aufl., § 818 Anm. 24; Planck-Landois, BGB, 4. Aufl., § 818 Anm. 4 a; Oertmann, Recht der Schuldverhältnisse, 5. Aufl., § 818 Anm. 2 c vorletzter Abs.). Wie hoch der gemeine Wert ist, bestimmt sich nach objektiven Gesichtspunkten; es kommt darauf an, welchen Wert die betreffende Leistung nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit für jedermann hat (BGHZ 5, BGHZ Band 5 Seite 197, BGHZ Band 5 Seite 201 f. = NJW 52, NJW Jahr 52 Seite 697); persönliche Umstände sind für diese aus rein gegenständlichen Tatsachen zu beurteilende Frage ohne Belang (RGZ 147, RGZ Band 147 Seite 396, RGZ Band 147 Seite 398). Bei bebauten Grundstücken richtet sich der gemeine Wert in aller Regel nach der Ertragsfähigkeit. Auszugehen war daher im vorl. Fall von dem aus den Grundstücksaufbauten objektiv zu erzielenden Ertrag (BGHZ 17, BGHZ Band 17 Seite 236, BGHZ Band 17 Seite 241 = NJW 55, NJW Jahr 55 Seite 1106). Diesen Weg ist der Sachverständige gegangen, indem er sich bemüht hat, aus den Mietsätzen, wie sie nach einer Äußerung der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu der fraglichen Zeit in W. für derartige gewerbliche Grundstücke gelten, die „angemessene Miete” für das Grundstück der Bekl. zu ermitteln. So hat auch das LG die Darlegungen des Sachverständigen aufgefaßt.
Wenn das BerGer. die Zahlen des Sachverständigen als „fiktiv” ablehnt und seine Wertberechnung auf die von der Kl. tatsächlich geleisteten Mietzahlungen stützt, so wird an Stelle der gebotenen objektiven Betrachtungsweise hier nach zufälligen persönlichen Umständen entschieden, die keinen brauchbaren Maßstab für die Erhöhung des Grundstückswertes abgeben. Zwischen dem eingeklagten Bereicherungsanspruch und dem Mietvertrag der Parteien fehlt es am rechtlichen Zusammenhang; der Anspruch bestünde auch, wenn die Bekl. das Grundstück nicht an die Kl., sondern an einen Dritten oder überhaupt nicht vermietet hätte. Um welchen Preis sie sich bereitfand, ihr Anwesen anderen zum Gebrauch zu überlassen, stand in ihrem Belieben. Man kann aus der Höhe der für eine solche Gebrauchsüberlassung vereinbarten Vergütung nicht zuverlässig auf den wirklichen Wert des Anwesens schließen. Träfe der Standpunkt des BerGer. zu, dann brauchte die Bekl., wenn sie das Grundstück ungenutzt hätte liegen lassen, gar keinen Wertersatz zu leisten.
Der Umstand, daß es der Kl. gelungen sein mag, einen unangemessen niedrigen Mietzins auszuhandeln, darf sich also nicht bei der Wertermittlung zu ihrem Nachteil auswirken. Es besteht kein Anhaltspunkt dafür, daß ihr das Grundstück etwa nur deshalb besonders günstig vermietet worden wäre, weil sie die zerstörten Gebäude wiederhergestellt hatte. Müßte sich die Kl. das, was sie nach Ansicht des BerGer. an Miete „erspart” hat, auf ihren Ersatzanspruch aus § 818 Abs. 2 BGB anrechnen lassen, so liefe das auf eine nachträgliche Korrektur des Mietvertrages hinaus. Für den Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung ist im Bereicherungsrecht kein Raum (Siebert-Mühl, BGB, 9. Aufl., § 812 Anm. 183).
Auf den Mietzins, den die Bekl. tatsächlich gezahlt erhalten hat, käme es nur an, wenn sie gem. § 818 Abs. 1 BGB auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch genommen würde. Für den hier zur Entscheidung stehenden Wertersatzanspruch nach Abs. 2 aaO sind diese Zahlungen bedeutungslos. Seine Höhe bestimmt sich allein nach der objektiven Wertsteigerung, zu deren Ermittlung mangels sonstiger zuverlässiger Anhaltspunkte die angemessene Miete herangezogen werden muß.
Ob der Wertersatzanspruch der Kl., wenn für sie im Zeitpunkt des Wiederaufbaues ein langfristiger Mietvertrag bestanden haben würde, nach Maßgabe von § 818 Abs. 3 BGB verkürzt worden wäre (ein solcher Vertrag hätte sich bei Verkauf des Grundstücks, da er laut § 571 BGB auch den Erwerber bindet, möglicherweise preismindernd ausgewirkt), kann dahingestellt bleiben; denn das Mietverhältnis der Parteien war lediglich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Wer auf fremdem Grund und Boden baut, erwirbt einen Wertersatzanspruch aus §§ 951, 818 Abs. 2 BGB laut st. Rspr. des erk. Sen. (BGHZ 10, BGHZ Band 10 Seite 171, BGHZ Band 10 Seite 179 = NJW 53, NJW Jahr 53 Seite 1466; BGHZ 17, BGHZ Band 17 Seite 236, BGHZ Band 17 Seite 239 f. = NJW 55, NJW Jahr 55 Seite 1106; LM Nr. 6 zu § 946 BGB), von der abzugehen kein Anlaß besteht, erst mit der Fertigstellung des Bauwerks. Im vorl. Fall hatte die Kl. mit der Grundstücksbebauung zwar bereits 1947 begonnen, vollendet aber waren die Gebäude unstreitig nicht vor Herbst 1948, teilweise (Garage und Schlosserei) sogar erheblich später. Infolgedessen stand der Kl. noch kein Ersatzanspruch zu, als sie am 17. 6. 1948 die 5 500 RM gezahlt erhielt. Ihre Ersatzansprüche gelangten erst nach dem Stichtag der Währungsreform zur Entstehung und bestanden von Anfang an in der neuen Währung, konnten also durch jene Zahlung auch nicht im Verhältnis 1: 1 getilgt werden. Die Bekl. hatte mit ihrer Abschlagszahlung zunächst ein Reichsmark-Guthaben bei der Kl. erworben. Das wurde dann gem. § 16 UmstG im Verhältnis 10: 1 umgestellt. Diese gesetzliche Regelung verkennt das BerGer., wenn es daraus, daß „auch ein wesentlicher Teil” der Bauleistungen „vor der Währungsreform erbracht worden” sei, etwas Gegenteiliges herzuleiten versucht; maßgebend sind nicht einzelne Baumaßnahmen, mögen sie sich auf einen noch so großen Zeitraum verteilen, sondern allein der Wert, den das betreffende Gebäude als wirtschaftliche Einheit vom Zeitpunkt seiner Vollendung an verkörpert (BGHZ 10, BGHZ Band 10 Seite 179 f. = NJW 53, NJW Jahr 53 Seite 1466; vgl. auch Urt. v. 30. 5. 1962 - VIII ZR 73/61 = WM 62, WM Jahr 62 Seite 768 = MDR 62, MDR Jahr 62 Seite 649).
Ergänzung
Es gibt auch eine Monografie zu dem Thema:
Baumaßnahmen des Mieters auf fremdem Grund und Boden. Eine systematische Untersuchung. Von Anna Elisabeth D. Freiin von Preuschen - von Lewinski. Würzburger rechtswissenschaftliche Schriften Bd. 57. Ergon Verlag, 2005. XLVIII, 290 S., kart. Euro 44,-
ISBN 978-3-89913-448-3 Buch anschauen
VG
EK
Hallo,
schön lange Texte…aber ändert nichts am Kern,das eine
IMMOBILIE
wie es der Name schon sagt…Immobil (unbeweglich) ist…
Wenn jemand ein massiv erbautes Haus errichtet hat,so ist dieses über seine Fundamente (fast) untrennbar mit dem Boden verbunden.
Natürlich gibt es in unserer heutigen modernen Zeit die Mittel und Möglichkeiten,dieses zu ändern…für das Geld kann man aber 4 neue
Einfamilienhäuser bauen…
Da hätte man sich schon vorher entsprechend Vertraglich und Grundbuchlich absichern sollen…das ist nämlich heutzutage gängige Praxis wie man ja zum B. bei großen Kaufhausketten sieht…die Grundstücke gehören X…das Kaufhaus gehört Y…alles über Verträge geregelt…
Hallo Frank,
schwätz nicht rum, sondern sieh ein, dass dir § 95 BGB unbekannt war und das Eigentum an Häusern, die Mieter bauen, danach grds. nicht auf den Vermieter übergeht.
Es gibt aber Fälle, in denen das der Fall ist und dann gibt es Ansprüche. Auch das war dir unbekannt.
Poste doch einfach in Foren, bei denen du mehr Ahnung hast. Hier bist du falsch.
VG
EK
Hallo,
wer schwätzt hier rum??..das bist doch wohl du…lool…
Zum BGB § 95 :
>§ 95 Nur vorübergehender Zweck
>(1) Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen >nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck
>mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche gilt von einem >Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem
>fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden >worden ist.
Da kein Vertrag (oder Grundbucheintrag) also auch kein Recht…
UNBEWEGLICH sind nach § 94 Abs. 1 BGB alle wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes …
>§ 94 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes
>(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die >mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, >sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden >zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem >Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
Also nochmal…wer sooo Blöd ist,OHNE irgendwelche Verträge Villen auf ihm nicht gehörende Grundstücke zu bauen…guckt in die Röhre…
Hallo Frank,
ja, das mit dem Lesen klappt noch nicht so gut (Bremenverschwörung).
Wie nennt man das, wenn man ein fremdes Grundstück nutzen darf, also „daran ein Recht ausübt“, wie es § 95 BGB im Deutsch von 1900 schreibt?
Jaaaaaa: Mietvertrag.
Demzufolge ist das:
Da kein Vertrag (oder Grundbucheintrag) also auch kein
Recht…
mal wieder Quatsch.
Lies (!) doch einfach das BGH-Urteil mal durch, dann siehst du, dass dort der Kläger vom Eigentümer Geld bekam für die Villen und Garagen, die auf dem fremden Grund gebaut wurden.
VG
EK