Wohnungsverkauf: Selbst am Markt anbieten trotz Makler-Alleinauftrag?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo zusammen,

folgen hypothetische Frage:

Ein Wohnungseigentümer hat einen Makler (abc GmbH) mit dem Verkauf einer Wohnung beauftragt. Der Maklerauftrag eine Laufzeit von 6 Monaten. Nach einem Monat ist der Eigentümer mit der Leistung des Makler sehr unzufrieden. Der Makler hat noch keinen Kaufinteressenten vermittelt. Daher möchte der Eigentümer die Wohnung auch selbst am Markt (bsp. über Immobilien-Online-Portale) anbieten.

Fragen:
a. Ist das dem Eigentümer gestattet?
b. Falls der Eigentümer einen Käufer innerhalb der Laufzeit des Maklerauftrages für die Wohnung findet und es zum Abschluss eines kaufvertrages kommt, müsste er den Makler in irgendeiner Form entschädigen?
c. Müsste der Käufer eine Maklercourtage an der Makler zahlen?

Prämisse: Der nachfolgende Maklerauftrag

Die abc GmbH und der Eigentümer schließen einen Vertrag über die Vermittlung und/oder den Nachweis einer Vertragsgelegenheit zum Verkauf/zur Vermietung/zur Verpachtung des Objektes in der Musterstraße 1, 12345 Musterstadt zum Kaufpreis von 200.000 Euro.

Der Auftrag soll nach Wunsch des Auftraggebers als Alleinauftrag durchgeführt werden :Intensive Nachweis- und Vermittlungsbemühungen, wobei sich die abc GmbH neben der Auswertung des vorhandenen Interessenbestandes verpflichtet, individuell nach einem geeigneten Vertragspartner zu suchen. Diese Tätigkeit wird durch eine angemessener Werbung auf Kosten der abc GmbH nachhaltig unterstützt- Als Gegenleistung verzichtet der Auftraggeber darauf, Dritte mit der Vermarktung zu beauftragen.

Für den Nachweis oder die Vermittlung zahlt der Auftraggeber bei Abschluss des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Vertrages eine Courtage bei Verkauf von 3,45 % vom gesamten Wirtschaftswert des Vertrages unter Einschluss aller damit zusammenhängenden Nebenabreden.

Die ortsübliche Courtage ist zu zahlen, wenn anstatt des angestrebten Vertrages ein Kauf-Miet-Pachtvertrag über das angebotene Objekt oder ein Vertrag über ein anderes dem Anbieter gehörendes Objekt zu Stande kommt.

Die Courtage ist bei Abschluss des nachzuweisenden/zu vermittelnden Vertrages fällig. Der Auftraggeber unterrichtet die abc GmbH sofort von einem Vertragsabschluss und sorgt für die Übersendung einer Vertragsabschrift.

Die abc GmbH kann vom Auftraggeber die ihr tatsächlich entstandenen Aufwendungen ersetzt verlangen, wenn der nachzuweisende/zu vermittelnde Vertrag aus Gründen, die er zu vertreten hat, während der Vertragslaufzeit nicht zu Stande kommt.

Freue mich über Eure Rückmeldung
R.

#2

Hallo raily,

wenn das der ganze Vertrag mit dem Makler ist, schließt er zumindest einen Direktverkauf des Eigentümers nicht aus. In dem Vertrag ist nur von einem Ausschluss der Vermarktung durch Dritte die Rede.
Sicher wird der Eigentümer bei einem Verkauf an einen eigenen Interessenten aber eine Entschädigung für entstandene Aufwendungen an den Makler zahlen müssen.
Eine Courtagepflicht des Käufers kann aus dem Vertrag zwischen Eigentümer und Makler nicht abgeleitet werden. Diese entsteht nur, wenn der Käufer aufgrund der Tätigkeit des Maklers die Immobilie kauft und mit diesem einen Maklervertrag geschlossen hat.

Gruß florestino

#3

Sicher wird der Eigentümer bei einem Verkauf an einen eigenen
Interessenten aber eine Entschädigung für entstandene
Aufwendungen an den Makler zahlen müssen.

Woraus leitet sich ein solcher Anspruch auf eine Entschädigung ab, wenn der Eigentümer gegen keine Vereinbarung des Maklervertrags verstößt?

LG
R.

#4

Eine Courtagepflicht des Käufers kann aus dem Vertrag zwischen
Eigentümer und Makler nicht abgeleitet werden. Diese entsteht
nur, wenn der Käufer aufgrund der Tätigkeit des Maklers die
Immobilie kauft und mit diesem einen Maklervertrag geschlossen
hat.

Käufer, die ein Immobilienangebot sehen, auf denen ein Makler hockt, schließen mit diesem keinen „Maklervertrag“, sondern kriegen nach dem Motto Friss oder stirb! eine Courtage"vereinbarung" unter die Nase gehalten. Und dieses Erpresserpapier ist sofort zu unterschreiben, wenn die Käufer überhaupt die Chance haben wollen, das Objekt zu sehen.

Diese Feststellung ist deshalb wichtig, damit niemand auf die Idee kommt, zwischen Käufer und Makler gäbe es eine Geschäftsbeziehung auf Augenhöhe.

Dem Fragesteller sei gesagt: Wenn es ums Geldabgreifen geht, wird auch der faulste Makler munter. Dass er also versucht, zusätzlich beim potentiellen Käufer abzukassieren, darf als gesichert angenommen werden.

Ein schlauer Käufer wird sich jedoch nicht mit dem ungewollten Adresshändler herumschlagen, weil er in den meisten Fällen nur verlieren kann. Das ist leider der Rechtsprechung zu verdanken, die das Bestellerprinzip beim Immobilenkauf/-verkauf immer noch nicht umgesetzt hat und das vermutlich auf absehbare Zeit auch nicht tut.

Also muss sich ein Käufer anders gegen Maklersinnloskosten, die er nicht zu vertreten hat, absichern. Er tut dies einfach und unkompliziert per Klausel im Kaufvertrag, nach der der Verkäufer dem Käufer schadenersatzpflichtig ist für alle Forderungen, die der Makler gegenüber dem Käufer erhebt.

#5

Hallo R.

normalerweise schließt ein Alleinauftrag alle Aktivitäten des Eigentümers oder eines anderen Maklers aus. Außerdem sollte das Objekt nicht vom Makler und vom Eigentümer gleichzeitig angeboten werden, weil dadurch ein Interessent nur einen Haken an der Immobilie vermutet.
Trotzdem sollte der Eigentümer beim Makler nachfragen, warum noch keine Interessenten besichtigt haben, wo der Makler überall inseriert und wievielen Kunden er das Haus angeboten hat.
Wenn der Makler gegen seine Pflichten verstößt, kann der Eigentümer den Vertrag fristlos kündigen. Wenn dafür keine Beweise vorliegen, sollte er entsprechend der Kündigungsvereinbarung im Vertrag kündigen.
Etwas verwunderlich ist die Provision in Höhe von 3,45 %. Dies müßten 3,57 % sein, da sich die MwSt schon seit längerer Zeit auf 19 % erhöht hat.
Außerdem sollte der Alleinauftrag komplett handschriftlich erfolgen, da dieser sonst nicht unbedingt haltbar ist. Ein kurzer Termin bei einem Rechtsanwalt könnte da nützlich sein.

Viel Erfolg und mit freundichen Grüßen

Roland Ritt

#6

allgemiener oder Qualifizierter alleinauftrag?
beim Allgeminenen alleinauftrag kann der Eigentümer das Objekt selbst veräußern. Beim qualifizierten alleinauftrag verzichtet der Eigentümer auf das Recht es selber zu veräußern.